Ви володієте нерухомістю своєї мрії? Ви здавали її в оренду? Тепер ви хочете жити в ній самі або надати житлове приміщення близькому родичу? Тоді розірвання договору оренди у зв’язку з особистою потребою є правильним шляхом.
Завдяки розірванню договору через особисту потребу ви можете знову використовувати орендовані квартири й будинки для себе. Однак існують правові перешкоди. У разі розірвання договору у зв’язку з особистою потребою потрібно врахувати багато деталей. Інакше ваша вимога може виявитися недійсною і не матиме юридичної сили в разі судового спору.
Не кожне бажання знову отримати житлове приміщення від орендаря є правомірним. У цьому посібнику ви дізнаєтеся, коли можна заявити про розірвання договору у зв’язку з особистою потребою, хто може бути особою, яка отримує від цього вигоду, і яких вимог потрібно дотримуватися.
Коли розірвання договору у зв’язку з особистою потребою є обґрунтованим?
Німецьке орендне право є сприятливим для орендарів. Однак орендодавці можуть достроково припинити орендні правовідносини, якщо мають для цього «обґрунтований інтерес». Ця можливість закріплена в Цивільному кодексі Німеччини (BGB). У § 573 BGB особиста потреба зазначена як одна з трьох підстав.
Для кого орендодавці можуть заявити про особисту потребу?
Такий обґрунтований інтерес може існувати, якщо орендодавець хоче використовувати житлове приміщення для себе або близького родича. Однак він не може вимагати житлове приміщення для будь-яких осіб і з будь-яких причин.
Орендодавець може заявити про особисту потребу для себе або особи, яка належить до його домашнього господарства. До них, наприклад, належать фахівці з догляду або індивідуального догляду за особами з тяжкою інвалідністю, які проживають у домогосподарстві.
Також орендодавець може заявити права на квартиру або будинок для родичів. Відповідно до чинної правової позиції або рішень найвищих судів до них належать:
- діти й батьки,
- дідусі, бабусі та онуки,
- брати й сестри,
- пасинки, племінники та племінниці.
Для інших осіб, зокрема інших родичів, колишніх подружжя або свояків, а також друзів і знайомих, особиста потреба, як правило, неможлива. Однак можуть існувати обґрунтовані винятки, якщо орендодавець зможе довести дуже тісний та інтенсивний контакт із цими особами.
Потрібне детальне обґрунтування
Недостатньо просто надати нерухомість у розпорядження іншої особи хоче. Орендодавець повинен довести фактичну потребу. Він має пояснити орендарю, чому саме він сам або зазначена особа повинні переїхати до цієї квартири. Якщо йому належить кілька об’єктів нерухомості, також необхідно точно описати, чому це має бути саме квартира орендаря. Зрештою, орендодавець має пояснити, чому квартира неодмінно потрібна саме у зазначений момент.
Типовими причинами розірвання договору через власну потребу можуть бути, наприклад:
- Повнолітня дитина хоче виїхати з дому та мати власну квартиру.
- Після розставання власник хоче оселитися у невеликій квартирі.
- Батьки продають або звільняють свій будинок і через вік потребують меншої квартири.
- Донька очікує на дитину й потребує більшої житлової площі.
- Онук одружується і потребує квартири для створення сім’ї.
- Орендодавець переїжджає через роботу та має в місці призначення квартиру, у якій хоче оселитися.
Юридичні особи як орендодавці не мають права заявляти власну потребу
Закон розрізняє фізичних і юридичних осіб. Тоді як приватний орендодавець може заявити про власну потребу, для юридичних осіб це виключено.
Є виняток: якщо орендодавцями є товариство цивільного права, наприклад спільнота спадкоємців, таке розірвання договору можливе. Однак у такому випадку вирішальне значення має точна структура товариства осіб.
Форма розірвання договору через власну потребу
Розірвання договору через власну потребу має здійснюватися в письмовій формі. У листі орендодавець повинен зазначити причину власної потреби, ім’я особи, на користь якої це робиться, і дату закінчення договору. При цьому він має детально та зрозуміло обґрунтувати своє право. Обґрунтування повинно витримувати юридичну оцінку та бути дуже ретельно опрацьованим.
Діють такі строки
Щодо строку попередження про розірвання договору орендодавець зобов’язаний дотримуватися законодавчих вимог. Це означає:
- За тривалості оренди до п’яти років необхідно дотримуватися строку попередження про розірвання договору у три місяці.
- За тривалості оренди понад п’ять років необхідно дотримуватися строку попередження про розірвання договору у шість місяців.
- За тривалості оренди понад вісім років необхідно дотримуватися строку попередження про розірвання договору у дев’ять місяців.
Увага: додатково орендодавець має дотримуватися трирічного мораторію. У деяких федеральних землях цей строк може бути визначений інакше.
Це означає: орендодавець може Не розривати договір оренди в односторонньому порядку через власні потреби від початку договору оренди до завершення періоду блокування. Дострокове припинення орендних відносин було б незаконним.
Обов’язок орендодавця запропонувати житло
Якщо орендодавець здає в оренду кілька квартир або будинків, на нього може поширюватися обов’язок пропонувати житло. Оскільки потреба у власному житлі стосується не житла загалом, а конкретної квартири, це має певні наслідки. Він повинен запропонувати своєму орендареві одну з інших квартир, якщо вона звільниться до завершення орендних відносин і буде співставною.
Що відбувається, якщо підстава для розірвання відпадає?
Особлива ситуація виникає, коли підстава для потреби у власному житлі відпадає після оголошення про розірвання договору. У такому разі орендодавець зобов’язаний повідомити орендаря про нові обставини. Орендар може погодитися на продовження орендних відносин.
Коли розірвання договору через потребу у власному житлі є необґрунтованим або зловживанням правом?
Орендодавці повинні мати вагоме обґрунтування, щоб заявити про потребу у власному житлі. Якщо достатньої підстави немає, це призводить до необґрунтованого або навіть зловживального розірвання договору. Якщо орендодавець діє умисно, це може навіть бути кримінальним правопорушенням. Розірвання договору через потребу у власному житлі неможливе в таких випадках:
- Повідомлення про розірвання не містить обґрунтування або містить недостатнє обґрунтування.
- Потреба не відповідає житловим умовам. Наприклад, це має місце, коли сім’я дитини повинна переїхати до квартири площею 40 кв. м або дитина, яка виїжджає, — до квартири площею 120 кв. м. Такий випадок також можливий, якщо особа, на користь якої заявлено потребу, має інвалідність, що ускладнює ходьбу, але повинна була б пішки підніматися до квартири на четвертий поверх.
- Обґрунтування є надуманим. Якщо потреби у власному житлі не існує, це вважається караним діянням і порушенням договору. Орендар може вимагати відшкодування збитків.
- Орендодавець має вільні рівноцінні квартири. Якщо він все одно вимагає звільнення орендованого житла, йдеться про зловживання правом при розірванні договору.
- Потреба у власному житлі є лише тимчасовою. Якщо особа, на користь якої заявлено потребу, не потребує квартири постійно, це не вважається потребою у власному житлі. Таке, наприклад, можливо також у разі лише періодичних ночівель або передбачуваного короткотривалого користування квартирою.
- Має місце недобросовісно заявлена потреба у власному житлі. Це відбувається, якщо орендодавець уже до укладення договору оренди знав про майбутню потребу. Адже якщо потреба у власному житлі не лише під час Якщо це виникло під час дії орендних відносин, він стає недійсним. Цей момент може бути спірним і стати предметом судових спорів. Орендодавцям у разі сумнівів рекомендується укладати строковий договір оренди.
Що можуть зробити орендарі у разі розірвання договору через власну потребу?
Орендарі повинні ретельно перевірити обґрунтування. Адже часто воно є недостатнім за змістом або юридично неналежним. У будь-якому разі за два місяці до закінчення орендних відносин можна письмово заперечити проти розірвання договору.
Особливі обставини як підстава для відмови
Орендар також має можливість послатися на особливі обставини відповідно до § 574 Цивільного кодексу Німеччини. Це може перешкодити розірванню договору. Як і у випадку розірвання через власну потребу, ситуація має бути дуже добре обґрунтована. Можливими особливими обставинами можуть бути:
- Орендар тяжко хворий або дуже старий, і вимагати від нього переїзду неможливо.
- Має місце вагітність, яка наразі виключає переїзд.
- Особливі обставини можуть також мати місце, якщо орендні відносини вже тривають багато років. Тут необхідно розглядати кожен випадок окремо.
Розірвання договору через власну потребу: що відбувається у разі спору?
Часто інтереси орендодавця та орендаря є протилежними. З одного боку, житлове приміщення мають використовувати інакше. З іншого боку, виникає необхідність переїзду. Обидві сторони можуть швидко вступити через це у спір.
Якщо орендодавець і орендар не можуть дійти згоди, доцільно залучити юридичний супровід. І розірвання договору, і заперечення проти нього мають бути подані вчасно та достатньо обґрунтовані. За допомогою об’єднань орендарів або орендодавців, а також спеціалізованих адвокатів можна врегулювати ситуацію. У разі сумнівів суд має вирішити питання допустимості розірвання договору через власну потребу.