Hayalinizdeki gayrimenkule sahip misiniz? Onu kiraya mı verdiniz? Şimdi kendiniz içinde yaşamak veya konutu yakın bir akrabanıza bırakmak mı istiyorsunuz? O hâlde kişisel konut ihtiyacı nedeniyle fesih doğru yoldur.
Kişisel konut ihtiyacı nedeniyle fesih yoluyla kiraya verilmiş daire ve evleri yeniden kendiniz için kullanılabilir hâle getirebilirsiniz. Ancak hukuki engeller vardır. Kişisel konut ihtiyacı nedeniyle fesihte buna bağlı olarak birçok ayrıntıya dikkat edilmelidir. Aksi hâlde talebinizin geçersiz sayılması ve hukuki bir uyuşmazlık durumunda ayakta kalamaması riski doğar.
Konutun yeniden kiracıdan devralınmasına yönelik her istek haklı değildir. Bu rehberde kişisel konut ihtiyacı nedeniyle ne zaman fesih bildiriminde bulunabileceğinizi, bundan yararlanabilecek kişinin kim olabileceğini ve hangi şartlara uymanız gerektiğini öğreneceksiniz.
Kişisel konut ihtiyacı nedeniyle fesih ne zaman gerekçelendirilmiş sayılır?
Almanya'da kira hukuku kiracı dostudur. Ancak ev sahipleri, “haklı bir menfaatleri” varsa kira ilişkisini süresinden önce sona erdirebilir. Bu imkân Alman Medeni Kanunu'nda (BGB) düzenlenmiştir. § 573 BGB hükmünde kişisel konut ihtiyacı, üç sebepten biri olarak belirtilmiştir.
Ev sahipleri kimin için kişisel konut ihtiyacı bildirebilir?
Ev sahibinin konutu kendisi veya yakın bir akrabası için kullanmak istemesi hâlinde böyle bir haklı menfaat söz konusu olabilir. Ancak konutu herkes için ve her sebeple talep edemez.
Ev sahibi kişisel konut ihtiyacını kendisi veya hane halkına dâhil bir kişi için ileri sürebilir. Buna örneğin hanede yaşayan bakım uzmanları veya bireysel ağır engelli bakımı personeli dâhildir.
Ev sahibi ayrıca daireyi veya evi akrabaları için de talep edebilir. Güncel hukuki görüşe veya yüksek mahkeme kararlarına göre bunlar şunlardır:
- Çocuklar ve ebeveynler,
- Büyükanne ve büyükbabalar ile torunlar,
- Kardeşler,
- Üvey çocuklar, yeğenler.
Diğer kişiler, ayrıca diğer akrabalar, eski eşler veya hısımlar ile arkadaşlar ve tanıdıklar için kural olarak kişisel konut ihtiyacı ileri sürülemez. Ancak ev sahibi bu kişilerle çok yakın ve yoğun bir ilişkisi olduğunu kanıtlayabilirse haklı istisnalar söz konusu olabilir.
Ayrıntılı bir gerekçe gereklidir
Gayrimenkulü basitçe başka bir kişinin kullanımına sunmak yeterli değildir.istemelidir. Kiraya veren gerçek bir ihtiyacı kanıtlamak zorundadır. Kiracıya, neden özellikle kendisinin veya adı geçen kişinin bu konuta taşınması gerektiğini açıklamalıdır. Birden fazla taşınmaza sahipse, ayrıca neden özellikle kiracının konutu olması gerektiği ayrıntılı olarak açıklanmalıdır. Son olarak kiraya veren, konutun neden mutlaka belirtilen tarihte gerekli olduğunu da açıklamalıdır.
Kişisel ihtiyaç nedeniyle fesih için tipik nedenler örneğin şunlar olabilir:
- Yetişkin bir çocuk evden ayrılmak ve kendi evine çıkmak istemektedir.
- Ayrılığın ardından malik küçük bir konuta taşınmak istemektedir.
- Ebeveynler evlerini boşaltmakta ve yaşları nedeniyle daha küçük bir konuta ihtiyaç duymaktadır.
- Kız çocuk bir bebek beklemekte ve daha geniş yaşam alanına ihtiyaç duymaktadır.
- Torun evlenmekte ve aile kurmak için bir konuta ihtiyaç duymaktadır.
- Kiraya veren mesleki nedenlerle taşınmakta ve gideceği yerde oturmak istediği bir konuta sahip bulunmaktadır.
Kiraya veren tüzel kişilerin başvurabileceği bir yol yoktur
Kanun, gerçek kişiler ile tüzel kişiler arasında ayrım yapar. Özel kişi olan bir kiraya veren kişisel ihtiyaç nedeniyle fesih bildiriminde bulunabilirken, tüzel kişiler açısından bu mümkün değildir.
Bir istisna vardır: Kiraya verenler, miras ortaklığı gibi bir medeni hukuk şirketi ise böyle bir fesih mümkündür. Ancak bu durumda, kişi ortaklığının kesin yapılanmasına bağlıdır.
Kişisel ihtiyaç nedeniyle fesih bildiriminin şekli
Kişisel ihtiyaç nedeniyle fesih yazılı olarak yapılmalıdır. Kiraya veren yazıda kişisel ihtiyacın nedenini, yararlanacak kişinin adını ve sözleşmenin sona ereceği tarihi belirtmelidir. Bu kapsamda talebini ayrıntılı ve anlaşılır biçimde gerekçelendirmelidir. Gerekçe hukuki bir değerlendirmeye dayanabilecek nitelikte olmalı ve son derece titizlikle hazırlanmalıdır.
Bu süreler geçerlidir
Fesih süresi bakımından kiraya veren yasal hükümlere bağlıdır. Bu şu anlama gelir:
- Kira süresi beş yıla kadar ise üç aylık fesih süresine uyulmalıdır.
- Kira süresi beş yıldan uzun ise altı aylık fesih süresine uyulmalıdır.
- Kira süresi sekiz yıldan uzun ise dokuz aylık fesih süresine uyulmalıdır.
Dikkat: Ayrıca kiraya veren üç yıllık bir bekleme süresine uymalıdır. Bazı eyaletlerde bu süre farklı şekilde belirlenebilir.
Bu şu anlama gelir: Kiraya veren "Kira sözleşmesinin başlangıcından tahliye süresinin sonuna kadar kişisel ihtiyaç gerekçesiyle tek taraflı feshedemez. Kira ilişkisinin vaktinden önce sona erdirilmesi hukuka aykırı olur.
Kiraya verenin teklif yükümlülüğü
Kiraya veren birden fazla daire veya ev kiralıyorsa, teklif yükümlülüğü geçerli olabilir. Kişisel ihtiyaç genel olarak değil, belirli bir konut için söz konusu olduğundan bunun sonuçları vardır. Diğer konutlarından birini, kira ilişkisinin sonuna kadar boşalması ve karşılaştırılabilir olması koşuluyla kiracısına teklif etmek zorundadır.
Fesih gerekçesi ortadan kalkarsa ne olur?
Fesih bildiriminin yapılmasından sonra kişisel ihtiyaç gerekçesinin ortadan kalkması özel bir durum oluşturur. Bu durumda kiraya veren, kiracıyı yeni durum hakkında bilgilendirmekle yükümlüdür. Kiracı, kira ilişkisinin devamını kabul edebilir.
Kişisel ihtiyaç nedeniyle fesih ne zaman gerekçesiz veya hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir?
Kiraya verenlerin kişisel ihtiyaç bildiriminde bulunabilmek için iyi bir gerekçeye sahip olmaları gerekir. Yeterli bir gerekçe yoksa bu, gerekçesiz veya hatta hakkın kötüye kullanılması niteliğinde bir feshe yol açar. Kiraya veren kasıtlı hareket ederse cezai bir suç dahi söz konusu olabilir. Aşağıdaki durumlarda kişisel ihtiyaç nedeniyle fesih mümkün değildir:
- Fesih bildirimi hiçbir gerekçe içermiyor veya yetersiz bir gerekçe içeriyor.
- İhtiyaç, konut koşullarına uygun değil. Örneğin bir çocuğun ailesinin 40 m² büyüklüğündeki bir daireye veya evden ayrılan bir çocuğun 120 m² büyüklüğündeki bir daireye taşınmasının istenmesi bu duruma örnektir. Yararlanacak kişinin yürüme engeli bulunmasına rağmen daireye yürüyerek dördüncü kata çıkmak zorunda kalması da böyle bir durumdur.
- Gerekçe görünüşte ileri sürülmüştür. Kişisel ihtiyaç mevcut değilse bu, cezalandırılabilir bir eylem ve sözleşme ihlali sayılır. Kiracı tazminat talep edebilir.
- Kiraya verenin eşdeğer boş konutları vardır. Buna rağmen kiralanan konutu talep ederse, bu hakkın kötüye kullanılması niteliğinde bir fesih olur.
- Kişisel ihtiyaç yalnızca belirli süreyle sınırlıdır. Yararlanacak kişinin konuta kalıcı olarak ihtiyacı yoksa bu, kişisel ihtiyaç sayılmaz. Bu durum, örneğin yalnızca ara sıra geceleme veya öngörülebilir şekilde kısa süreli konut kullanımı söz konusu olduğunda da geçerlidir.
- Sadakat ilkesine aykırı bir kişisel ihtiyaç söz konusudur. Bu, kiraya verenin gelecekteki ihtiyacı kira sözleşmesi imzalanmadan önce zaten biliyor olması durumunda geçerlidir. Çünkü kişisel ihtiyaç ancak kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra ortaya çıkmadıysa Kira ilişkisinin doğmasıyla ortaya çıkmışsa geçersiz hale gelir. Bu husus tartışmalı olabilir ve hukuki uyuşmazlıkların konusu haline gelebilir. Ev sahiplerine, şüphe halinde süresi belirli bir kira sözleşmesi yapmaları tavsiye edilir.
Kiracılar kişisel kullanım gerekçeli feshe karşı ne yapabilir?
Kiracılar gerekçeyi dikkatle incelemelidir. Çünkü bu gerekçe çoğu zaman içerik bakımından yeterli veya hukuken geçerli değildir. Her durumda, kira ilişkisinin sona ermesinden iki ay önce feshe yazılı olarak itiraz etmek mümkündür.
Reddetme gerekçesi olarak mağduriyet durumu
Kiracının ayrıca § 574 BGB uyarınca özel mağduriyet durumu ileri sürme imkânı vardır. Böylece fesih muhtemelen önlenebilir. Ancak kişisel kullanım gerekçeli fesihte olduğu gibi, durumun çok iyi gerekçelendirilmesi gerekir. Olası mağduriyet durumları şunlar olabilir:
- Kiracı ağır hastadır veya çok yaşlıdır ve taşınması kendisinden beklenemez.
- Hâlihazırda taşınmayı engelleyen bir hamilelik söz konusudur.
- Bir kira ilişkisi zaten çok uzun yıllardır devam ediyorsa da olası bir mağduriyet durumu söz konusu olabilir. Burada münferit olayın değerlendirilmesi gerekir.
Kişisel kullanım gerekçeli fesih: Uyuşmazlık halinde ne olur?
Ev sahibi ve kiracının çoğu zaman karşıt çıkarları vardır. Bir yandan konutun farklı şekilde kullanılması amaçlanır. Diğer yandan taşınma zorunluluğu söz konusudur. Her iki taraf da bu konuda hızla anlaşmazlığa düşebilir.
Ev sahibi ve kiracı anlaşamazsa hukuki destek alınması anlamlıdır. Hem fesih hem de itiraz, süresi içinde yapılmalı ve yeterli gerekçeye dayanmalıdır. Kiracı veya ev sahibi derneklerinin yanı sıra uzman avukatların yardımıyla durumun açıklığa kavuşturulması sağlanabilir. Şüphe halinde mahkemenin, kişisel kullanım gerekçeli feshin geçerliliğine karar vermesi gerekir.