Vous possédez un bien immobilier de rêve ? Vous l’avez loué ? Souhaitez-vous désormais y habiter vous-même ou laisser le logement à un proche ? Dans ce cas, une résiliation pour besoin personnel est la bonne solution.
Grâce à une résiliation pour besoin personnel, vous pouvez à nouveau utiliser pour vous des appartements et des maisons loués. Toutefois, il existe des obstacles juridiques. De nombreux détails doivent donc être pris en compte lors d’une résiliation pour besoin personnel. Dans le cas contraire, votre demande risque d’être déclarée nulle et de ne pas être retenue en cas de litige juridique.
Tout souhait de reprendre le logement au locataire n’est pas forcément légitime. Dans ce guide, vous découvrirez quand vous pouvez prononcer une résiliation pour besoin personnel, qui peut être la personne bénéficiaire et quelles exigences vous devez respecter.
Quand une résiliation pour besoin personnel est-elle justifiée ?
Le droit locatif en Allemagne est favorable aux locataires. Les bailleurs peuvent toutefois mettre fin prématurément à un contrat de location s’ils ont un « intérêt légitime » à le faire. Cette possibilité est prévue dans le Code civil allemand (BGB). Le § 573 BGB mentionne le besoin personnel comme l’un des trois motifs.
Pour qui les bailleurs peuvent-ils invoquer un besoin personnel ?
Un tel intérêt légitime peut exister lorsque le bailleur souhaite utiliser le logement pour lui-même ou pour un proche. Toutefois, il ne peut pas réclamer le logement pour toutes les personnes ni pour tous les motifs.
Le bailleur peut invoquer un besoin personnel pour lui-même ou pour une personne appartenant à son foyer. Il peut s’agir, par exemple, de professionnels des soins vivant dans le foyer ou chargés de l’accompagnement individuel de personnes lourdement handicapées.
Le bailleur peut également faire valoir un besoin pour des membres de sa famille. Selon la jurisprudence en vigueur ou les décisions des juridictions suprêmes, il s’agit notamment des personnes suivantes :
- enfants et parents,
- grands-parents et petits-enfants,
- frères et sœurs,
- beaux-enfants, neveux et nièces.
En règle générale, un besoin personnel n’est pas possible pour d’autres personnes, y compris d’autres membres de la famille, d’anciens conjoints ou des personnes apparentées par alliance, ainsi que des amis et connaissances. Il peut toutefois y avoir des exceptions justifiées si le bailleur peut démontrer qu’il entretient avec ces personnes une relation très étroite et intense.
Une motivation détaillée est nécessaire
Il ne suffit pas de mettre simplement le bien immobilier à la disposition d’une autre personne pour vouloir. Le bailleur doit prouver un besoin réel. Il doit expliquer au locataire pourquoi précisément lui-même ou la personne mentionnée doit emménager dans ce logement. S’il possède plusieurs biens immobiliers, il faut en outre décrire précisément pourquoi il doit s’agir justement du logement du locataire. Enfin, le bailleur doit également expliquer pourquoi le logement est absolument nécessaire à la date indiquée.
Les motifs typiques d’un congé pour besoin personnel peuvent par exemple être les suivants :
- Un enfant majeur souhaite quitter le domicile familial et avoir son propre logement.
- Après une séparation, le propriétaire souhaite occuper un petit logement.
- Les parents vendent leur maison et ont besoin, en raison de leur âge, d’un logement plus petit.
- La fille attend un enfant et a besoin d’un logement plus grand.
- Le petit-enfant se marie et a besoin d’un logement pour fonder une famille.
- Le bailleur déménage pour des raisons professionnelles et possède sur son lieu de destination un logement qu’il souhaite occuper.
Les personnes morales en tant que bailleurs n’ont aucun recours
La loi distingue les personnes physiques et les personnes morales. Alors qu’un bailleur privé peut invoquer un besoin personnel, cela est exclu pour les personnes morales.
Une exception s’applique : si les bailleurs sont une société de droit civil, comme une communauté héréditaire, un tel congé est possible. Dans ce cas, la configuration précise de la société de personnes est toutefois déterminante.
La forme du congé pour besoin personnel
Le congé pour besoin personnel doit être donné par écrit. Dans sa lettre, le bailleur doit mentionner le motif du besoin personnel, le nom de la personne bénéficiaire et la date de fin du contrat. Il doit exposer son droit de manière détaillée et compréhensible. La motivation doit pouvoir résister à une appréciation juridique et être élaborée avec une grande minutie.
Ces délais s’appliquent
En ce qui concerne le délai de préavis, le bailleur est tenu de respecter les dispositions légales. Cela signifie :
- Pour une durée de location allant jusqu’à cinq ans, un délai de préavis de trois mois doit être respecté.
- Pour une durée de location supérieure à cinq ans, un délai de préavis de six mois doit être respecté.
- Pour une durée de location supérieure à huit ans, un délai de préavis de neuf mois doit être respecté.
Attention : Le bailleur doit en outre respecter une période de blocage de trois ans. Dans certains Länder, cette période peut être définie différemment.
Cela signifie : Le bailleur ne peut pas Ne pas résilier unilatéralement le contrat de location pour besoin personnel entre le début du contrat de location et la fin de la période de blocage. Une résiliation anticipée du bail serait illégale.
L’obligation de proposition du bailleur
Si le bailleur loue plusieurs appartements ou maisons, l’obligation de proposition peut s’appliquer à lui. Comme le besoin personnel ne concerne pas les logements en général, mais un logement déterminé, cela a des conséquences. Il doit proposer à son locataire l’un de ses autres logements, à condition que celui-ci se libère avant la fin du bail et qu’il soit comparable.
Que se passe-t-il lorsque le motif de résiliation disparaît ?
Une situation particulière se présente lorsque le motif du besoin personnel disparaît après la notification de la résiliation. Dans ce cas, le bailleur est tenu d’informer le locataire de la nouvelle situation. Celui-ci peut consentir à la poursuite du bail.
Quand une résiliation pour besoin personnel est-elle infondée ou abusive ?
Les bailleurs doivent disposer d’une bonne justification pour invoquer un besoin personnel. En l’absence de motif suffisant, la résiliation est infondée, voire abusive. Si le bailleur agit intentionnellement, il peut même s’agir d’une infraction pénale. Une résiliation pour besoin personnel n’est pas possible dans les cas suivants :
- La résiliation ne contient aucune justification ou une justification insuffisante.
- Le besoin ne correspond pas aux conditions de logement. C’est par exemple le cas lorsque la famille d’un enfant doit emménager dans un appartement de 40 m² ou lorsqu’un enfant quittant le domicile doit emménager dans un appartement de 120 m². Un tel cas est également possible lorsque la personne bénéficiaire souffre d’un handicap moteur, mais devrait monter à pied jusqu’au quatrième étage pour accéder à l’appartement.
- La justification est un prétexte. S’il n’existe aucun besoin personnel, cela est considéré comme un acte punissable et une rupture de contrat. Le locataire peut demander des dommages-intérêts.
- Le bailleur dispose d’appartements vacants équivalents. S’il réclame néanmoins le logement loué, il s’agit d’une résiliation abusive.
- Il n’existe qu’un besoin personnel temporaire. Si la personne bénéficiaire n’a pas besoin du logement de manière permanente, cela n’est pas considéré comme un besoin personnel. Cela peut également être le cas lors de nuitées occasionnelles בלבד ou d’une utilisation prévisible du logement pour une courte durée.
- Il existe un besoin personnel contraire à la bonne foi. C’est le cas lorsque le bailleur connaissait déjà le besoin futur avant la conclusion du bail. En effet, si le besoin personnel n’est pas apparu seulement pendant le Né de la relation locative, il devient nul. Ce point peut être litigieux et faire l’objet de procédures judiciaires. Il est recommandé aux bailleurs, en cas de doute, de conclure un contrat de location à durée déterminée.
Que peuvent faire les locataires contre une résiliation pour besoin personnel ?
Les locataires doivent examiner attentivement les motifs. En effet, ceux-ci sont souvent insuffisants sur le fond ou juridiquement inadéquats. Dans tous les cas, il est possible de s’opposer par écrit à la résiliation deux mois avant la fin de la relation locative.
Cas de rigueur comme motif de refus
Le locataire a en outre la possibilité d’invoquer un cas de rigueur conformément au § 574 BGB. Cela peut éventuellement empêcher la résiliation. Comme pour la résiliation pour besoin personnel, la situation doit toutefois être très bien motivée. Les cas de rigueur possibles peuvent être les suivants :
- Le locataire est gravement malade ou très âgé et un déménagement ne peut pas raisonnablement lui être imposé.
- Il y a une grossesse qui exclut actuellement un déménagement.
- Un cas de rigueur peut également se présenter lorsqu’une relation locative existe déjà depuis de très nombreuses années. Un examen au cas par cas est nécessaire ici.
Résiliation pour besoin personnel : que se passe-t-il en cas de litige ?
Les intérêts du bailleur et du locataire sont souvent opposés. D’un côté, le logement doit être utilisé autrement. De l’autre, il y a l’obligation de déménager. Les deux parties peuvent rapidement entrer en conflit à ce sujet.
Si le bailleur et le locataire ne parviennent pas à s’entendre, un accompagnement juridique est utile. La résiliation comme l’opposition doivent être présentées dans les délais et être suffisamment motivées. Des associations de locataires ou de bailleurs ainsi que des avocats spécialisés peuvent aider à clarifier la situation. En cas de doute, un tribunal doit statuer sur la recevabilité de la résiliation pour besoin personnel.