Posiadają Państwo wymarzoną nieruchomość? Czy ją Państwo wynajęli? Czy chcą Państwo teraz zamieszkać w niej sami albo udostępnić lokal mieszkalny bliskiemu krewnemu? W takim razie wypowiedzenie z powodu własnych potrzeb mieszkaniowych jest właściwą drogą.
Dzięki wypowiedzeniu z powodu własnych potrzeb mieszkaniowych mogą Państwo ponownie wykorzystywać wynajmowane mieszkania i domy na własne potrzeby. Istnieją jednak przeszkody prawne. W przypadku takiego wypowiedzenia należy uwzględnić wiele szczegółów. W przeciwnym razie Państwa żądanie może stać się nieważne i nie będzie skuteczne w przypadku sporu prawnego.
Nie każde życzenie odzyskania lokalu mieszkalnego od najemcy jest uzasadnione. W tym poradniku dowiedzą się Państwo, kiedy mogą Państwo złożyć wypowiedzenie z powodu własnych potrzeb mieszkaniowych, kto może być osobą uprawnioną oraz jakie wymagania należy spełnić.
Kiedy wypowiedzenie z powodu własnych potrzeb mieszkaniowych jest uzasadnione?
Prawo najmu w Niemczech sprzyja najemcom. Wynajmujący mogą jednak przedterminowo zakończyć stosunek najmu, jeśli mają w tym „uzasadniony interes”. Możliwość ta została określona w niemieckim kodeksie cywilnym (BGB). W § 573 BGB własne potrzeby mieszkaniowe wymieniono jako jeden z trzech powodów.
Dla kogo wynajmujący mogą zgłosić własne potrzeby mieszkaniowe?
Taki uzasadniony interes może istnieć, gdy wynajmujący chce wykorzystać lokal mieszkalny dla siebie lub bliskiego krewnego. Nie może jednak żądać lokalu dla wszystkich osób ani z każdego powodu.
Wynajmujący może powołać się na własne potrzeby mieszkaniowe dla siebie lub osoby należącej do jego gospodarstwa domowego. Dotyczy to na przykład mieszkających w gospodarstwie domowym specjalistów zajmujących się opieką lub indywidualną opieką nad osobami ze znacznym stopniem niepełnosprawności.
Wynajmujący może również dochodzić prawa do mieszkania lub domu dla krewnych. Zgodnie z obowiązującą wykładnią prawa lub orzeczeniami najwyższych sądów zaliczają się do nich:
- dzieci i rodzice,
- dziadkowie i wnuki,
- rodzeństwo,
- pasierbowie, siostrzeńcy i bratankowie oraz siostrzenice.
W przypadku innych osób, w tym dalszych krewnych, byłych małżonków lub powinowatych, a także przyjaciół i znajomych, własne potrzeby mieszkaniowe co do zasady nie są możliwe do powołania. Mogą jednak istnieć uzasadnione wyjątki, jeśli wynajmujący potrafi wykazać bardzo bliską i intensywną relację z tymi osobami.
Wymagane jest szczegółowe uzasadnienie
Nie wystarczy po prostu udostępnić nieruchomość innej osobie „chcieć. Wynajmujący musi wykazać rzeczywistą potrzebę. Musi wyjaśnić najemcy, dlaczego dokładnie on sam lub wskazana osoba musi wprowadzić się do tego mieszkania. Jeżeli posiada kilka nieruchomości, należy ponadto dokładnie opisać, dlaczego musi to być akurat mieszkanie najemcy. Wreszcie wynajmujący musi również wyjaśnić, dlaczego mieszkanie jest bezwzględnie potrzebne właśnie w podanym terminie.
Typowymi powodami wypowiedzenia z powodu własnych potrzeb mieszkaniowych mogą być na przykład:
- Dorosłe dziecko chce wyprowadzić się z domu i zamieszkać we własnym mieszkaniu.
- Po rozstaniu właściciel chce zamieszkać w małym mieszkaniu.
- Rodzice rezygnują z domu i ze względu na wiek potrzebują mniejszego mieszkania.
- Córka spodziewa się dziecka i potrzebuje większej powierzchni mieszkalnej.
- Wnuk bierze ślub i potrzebuje mieszkania, aby założyć rodzinę.
- Wynajmujący przeprowadza się z powodów zawodowych i ma w miejscu docelowym mieszkanie, w którym chce zamieszkać.
Osoby prawne jako wynajmujący nie mają takiej możliwości
Ustawa rozróżnia osoby fizyczne i osoby prawne. Podczas gdy prywatny wynajmujący może zgłosić własne potrzeby mieszkaniowe, w przypadku osób prawnych jest to wykluczone.
Obowiązuje wyjątek: jeżeli wynajmującymi jest spółka cywilna, na przykład wspólnota spadkowa, takie wypowiedzenie jest możliwe. W takim przypadku znaczenie ma jednak dokładna struktura spółki osobowej.
Forma wypowiedzenia z powodu własnych potrzeb mieszkaniowych
Wypowiedzenie z powodu własnych potrzeb mieszkaniowych musi nastąpić na piśmie. W piśmie wynajmujący musi podać powód własnych potrzeb mieszkaniowych, imię i nazwisko osoby uprawnionej oraz termin zakończenia umowy. Musi przy tym szczegółowo i w sposób zrozumiały uzasadnić swoje roszczenie. Uzasadnienie powinno wytrzymać ocenę prawną i być bardzo skrupulatnie opracowane.
Obowiązują następujące terminy
W zakresie terminu wypowiedzenia wynajmujący jest związany przepisami ustawowymi. Oznacza to:
- Przy okresie najmu do pięciu lat należy zachować trzymiesięczny okres wypowiedzenia.
- Przy okresie najmu powyżej pięciu lat należy zachować sześciomiesięczny okres wypowiedzenia.
- Przy okresie najmu powyżej ośmiu lat należy zachować dziewięciomiesięczny okres wypowiedzenia.
Uwaga: Ponadto wynajmujący musi przestrzegać trzyletniego okresu blokady. W niektórych krajach związkowych okres ten może być określony odmiennie.
Oznacza to, że wynajmujący może Nie można jednostronnie wypowiedzieć umowy najmu z powodu własnych potrzeb od rozpoczęcia umowy najmu do końca okresu blokady. Wcześniejsze zakończenie stosunku najmu byłoby bezprawne.
Obowiązek zaoferowania lokalu przez wynajmującego
Jeżeli wynajmujący wynajmuje kilka mieszkań lub domów, może go dotyczyć obowiązek zaoferowania lokalu. Ponieważ własne potrzeby nie odnoszą się ogólnie do wszystkich lokali, lecz do konkretnego mieszkania, ma to określone konsekwencje. Musi on zaoferować najemcy jedno ze swoich pozostałych mieszkań, o ile zwolni się ono przed końcem stosunku najmu i jest porównywalne.
Co się dzieje, gdy przyczyna wypowiedzenia przestaje istnieć?
Szczególna sytuacja ma miejsce, gdy przyczyna zgłoszenia własnych potrzeb ustaje po złożeniu wypowiedzenia. W takim przypadku wynajmujący jest zobowiązany poinformować najemcę o nowej sytuacji. Najemca może wyrazić zgodę na kontynuowanie stosunku najmu.
Kiedy wypowiedzenie z powodu własnych potrzeb jest nieuzasadnione lub stanowi nadużycie prawa?
Wynajmujący muszą mieć dobre uzasadnienie, aby zgłosić własne potrzeby. Jeżeli nie istnieje wystarczający powód, prowadzi to do nieuzasadnionego, a nawet stanowiącego nadużycie prawa wypowiedzenia. Jeżeli wynajmujący działa umyślnie, może nawet dojść do popełnienia przestępstwa. Wypowiedzenie z powodu własnych potrzeb nie jest możliwe w następujących przypadkach:
- Wypowiedzenie nie zawiera uzasadnienia lub uzasadnienie jest niewystarczające.
- Potrzeba nie odpowiada warunkom mieszkaniowym. Ma to miejsce na przykład wtedy, gdy rodzina dziecka ma wprowadzić się do mieszkania o powierzchni 40 m² lub wyprowadzające się dziecko do mieszkania o powierzchni 120 m². Taki przypadek jest również możliwy, gdy osoba, na rzecz której zgłoszono potrzebę, ma trudności z chodzeniem, ale aby dostać się do mieszkania, musiałaby wejść pieszo na czwarte piętro.
- Uzasadnienie jest pozorne. Jeżeli własne potrzeby nie istnieją, uznaje się to za czyn karalny i naruszenie umowy. Najemca może żądać odszkodowania.
- Wynajmujący ma równorzędne wolne mieszkania. Jeżeli mimo to żąda opróżnienia wynajmowanego lokalu mieszkalnego, chodzi o wypowiedzenie stanowiące nadużycie prawa.
- Istnieją jedynie czasowe własne potrzeby. Jeżeli osoba, na rzecz której zgłoszono potrzebę, nie potrzebuje mieszkania na stałe, nie uznaje się tego za własne potrzeby. Jest to możliwe na przykład również w przypadku jedynie okazjonalnych noclegów lub przewidywalnego, krótkotrwałego korzystania z mieszkania.
- Występują własne potrzeby sprzeczne z zasadą lojalności. Ma to miejsce, gdy wynajmujący znał przyszłe potrzeby już przed zawarciem umowy najmu. Ponieważ własne potrzeby nie dopiero w trakcie Powstałego stosunku najmu nie można unieważnić. Ten punkt może być sporny i stać się przedmiotem sporów prawnych. Wynajm butorom zaleca się, w razie wątpliwości, zawieranie umów najmu na czas określony.
Co najemcy mogą zrobić przeciwko wypowiedzeniu z powodu własnych potrzeb mieszkaniowych?
Najemcy powinni dokładnie sprawdzić uzasadnienie. Często bowiem jest ono niewystarczające pod względem merytorycznym lub prawnym. W każdym przypadku można na piśmie sprzeciwić się wypowiedzeniu na dwa miesiące przed końcem stosunku najmu.
Szczególna sytuacja jako podstawa odmowy
Najemca ma ponadto możliwość powołania się na szczególną sytuację na podstawie § 574 BGB. Dzięki temu wypowiedzeniu można być może zapobiec. Podobnie jak w przypadku wypowiedzenia z powodu własnych potrzeb mieszkaniowych, sytuacja musi być jednak bardzo dobrze uzasadniona. Możliwe szczególne sytuacje to:
- Najemca jest ciężko chory lub bardzo stary i nie można od niego wymagać przeprowadzki.
- Najemczyni jest w ciąży, co obecnie wyklucza przeprowadzkę.
- Szczególna sytuacja może również wystąpić, gdy stosunek najmu trwa już od wielu lat. Wymagana jest tu ocena indywidualnego przypadku.
Wypowiedzenie z powodu własnych potrzeb mieszkaniowych: co dzieje się w przypadku sporu?
Często wynajmujący i najemca mają sprzeczne interesy. Z jednej strony lokal mieszkalny ma być wykorzystywany w inny sposób. Z drugiej strony pojawia się konieczność przeprowadzki. Obie strony mogą szybko wejść z tego powodu w spór.
Jeśli wynajmujący i najemca nie mogą się porozumieć, wskazane jest wsparcie prawne. Zarówno wypowiedzenie, jak i sprzeciw muszą zostać złożone w terminie i odpowiednio uzasadnione. Przy pomocy zrzeszeń najemców lub wynajmujących oraz wyspecjalizowanych adwokatów można doprowadzić do wyjaśnienia sytuacji. W razie wątpliwości sąd musi zdecydować o dopuszczalności wypowiedzenia z powodu własnych potrzeb mieszkaniowych.