क्या आपके पास सपनों की संपत्ति है? क्या आपने इसे किराये पर दिया है? क्या अब आप स्वयं उसमें रहना चाहते हैं या आवास किसी करीबी रिश्तेदार को देना चाहते हैं? तब स्वयं के उपयोग के लिए किरायेदारी समाप्ति सही रास्ता है।
स्वयं के उपयोग के कारण किरायेदारी समाप्त करके आप किराये पर दिए गए अपार्टमेंट और मकानों को फिर से अपने लिए उपयोगी बना सकते हैं। हालांकि, इसमें कानूनी बाधाएं होती हैं। स्वयं के उपयोग के लिए किरायेदारी समाप्ति में तदनुसार कई विवरणों का ध्यान रखना आवश्यक है। अन्यथा आपका दावा अमान्य हो सकता है और कानूनी विवाद की स्थिति में टिक नहीं पाएगा।
किराये की संपत्ति को किरायेदार से वापस लेने की हर इच्छा उचित नहीं होती। इस मार्गदर्शिका में आप जानेंगे कि आप कब स्वयं के उपयोग के लिए किरायेदारी समाप्ति की घोषणा कर सकते हैं, इससे लाभान्वित होने वाला व्यक्ति कौन हो सकता है और किन आवश्यकताओं का आपको ध्यान रखना होगा।
स्वयं के उपयोग के लिए किरायेदारी समाप्ति कब उचित होती है?
जर्मनी में किरायेदारी कानून किरायेदारों के अनुकूल है। हालांकि, मकान-मालिक किरायेदारी संबंध को समय से पहले समाप्त कर सकते हैं, यदि उनका इसमें „उचित हित“ हो। यह संभावना नागरिक संहिता (BGB) में दर्ज है। § 573 BGB में स्वयं का उपयोग तीन कारणों में से एक के रूप में उल्लिखित है।
मकान-मालिक किन लोगों के लिए स्वयं के उपयोग का दावा कर सकते हैं?
ऐसा उचित हित तब मौजूद हो सकता है, जब मकान-मालिक आवास का उपयोग स्वयं या किसी करीबी रिश्तेदार के लिए करना चाहता हो। हालांकि, वह सभी व्यक्तियों और सभी कारणों के लिए आवास की मांग नहीं कर सकता।
मकान-मालिक स्वयं के लिए या अपने गृहस्थी में शामिल किसी व्यक्ति के लिए स्वयं के उपयोग का दावा कर सकता है। इसमें, उदाहरण के लिए, घर में रहने वाले देखभाल विशेषज्ञ या व्यक्तिगत गंभीर दिव्यांग देखभालकर्ता शामिल हैं।
इसके अलावा, मकान-मालिक अपार्टमेंट या मकान का दावा रिश्तेदारों के लिए भी कर सकता है। वर्तमान कानूनी दृष्टिकोण या सर्वोच्च न्यायालय के निर्णयों के अनुसार इनमें शामिल हैं:
- बच्चे और माता-पिता,
- दादा-दादी और पोते-पोतियां,
- भाई-बहन,
- सौतेले बच्चे, भतीजे और भतीजियां।
अन्य व्यक्तियों, जिनमें अन्य रिश्तेदार, पूर्व जीवनसाथी या वैवाहिक संबंध से जुड़े व्यक्ति तथा मित्र और परिचित भी शामिल हैं, के लिए सामान्यतः स्वयं के उपयोग का दावा संभव नहीं है। लेकिन इसके उचित अपवाद हो सकते हैं, यदि मकान-मालिक यह साबित कर सके कि इन व्यक्तियों के साथ उसका बहुत करीबी और गहरा संबंध है।
विस्तृत कारण बताना आवश्यक है
सिर्फ संपत्ति किसी अन्य व्यक्ति को उपलब्ध करा देना पर्याप्त नहीं है। चाहिए। मकान-मालिक को वास्तविक आवश्यकता प्रमाणित करनी होगी। उसे किरायेदार के सामने यह स्पष्ट करना होगा कि आखिर उसे स्वयं या उल्लिखित व्यक्ति को इसी मकान में क्यों रहना आवश्यक है। यदि उसके पास कई संपत्तियाँ हैं, तो यह भी ठीक-ठीक बताया जाना चाहिए कि किरायेदार का मकान ही क्यों होना चाहिए। अंततः मकान-मालिक को यह भी समझाना होगा कि मकान की आवश्यकता ठीक उल्लिखित समय पर ही क्यों है।
स्व-आवश्यकता के आधार पर किरायेदारी समाप्त करने के सामान्य कारण, उदाहरण के लिए, ये हो सकते हैं:
- एक वयस्क संतान घर से अलग होकर अपना स्वयं का मकान लेना चाहती है।
- अलगाव के बाद मालिक एक छोटे मकान में रहना चाहता है।
- माता-पिता अपना घर छोड़ रहे हैं और उम्र के कारण उन्हें छोटे मकान की आवश्यकता है।
- बेटी बच्चे की उम्मीद कर रही है और उसे अधिक रहने की जगह चाहिए।
- पोता/पोती विवाह कर रहा/रही है और परिवार शुरू करने के लिए मकान की आवश्यकता है।
- मकान-मालिक पेशेवर कारणों से स्थानांतरित हो रहा है और नए स्थान पर ऐसा मकान है जिसमें वह रहना चाहता है।
मकान-मालिक के रूप में कानूनी संस्थाओं के पास कोई अधिकार नहीं
कानून प्राकृतिक व्यक्तियों और कानूनी संस्थाओं के बीच अंतर करता है। जबकि कोई निजी मकान-मालिक अपनी आवश्यकता के आधार पर मकान खाली कराने का नोटिस दे सकता है, कानूनी संस्थाओं के लिए यह संभव नहीं है।
एक अपवाद लागू होता है: यदि मकान-मालिक नागरिक कानून के अंतर्गत साझेदारी, जैसे उत्तराधिकारियों का समुदाय, हों, तो ऐसा नोटिस संभव है। हालांकि, ऐसे मामले में साझेदारी की सटीक संरचना निर्णायक होती है।
स्व-आवश्यकता के आधार पर किरायेदारी समाप्त करने का प्रारूप
स्व-आवश्यकता के आधार पर किरायेदारी समाप्त करने का नोटिस लिखित रूप में देना होगा। पत्र में मकान-मालिक को स्व-आवश्यकता का कारण, लाभार्थी व्यक्ति का नाम और अनुबंध समाप्ति की तारीख बतानी होगी। साथ ही, उसे अपने दावे का विस्तृत और समझने योग्य आधार देना होगा। औचित्य ऐसा होना चाहिए जो कानूनी मूल्यांकन में टिक सके और अत्यंत सावधानी से तैयार किया गया हो।
ये समय-सीमाएँ लागू होती हैं
नोटिस अवधि के संबंध में मकान-मालिक कानूनी प्रावधानों से बंधा है। इसका अर्थ है:
- पाँच वर्ष तक की किरायेदारी अवधि में तीन महीने की नोटिस अवधि रखनी होगी।
- पाँच वर्ष से अधिक की किरायेदारी अवधि में छह महीने की नोटिस अवधि रखनी होगी।
- आठ वर्ष से अधिक की किरायेदारी अवधि में नौ महीने की नोटिस अवधि रखनी होगी।
ध्यान दें: इसके अतिरिक्त, मकान-मालिक को तीन वर्ष की रोक अवधि का पालन करना होगा। कुछ संघीय राज्यों में यह अवधि अलग तरीके से निर्धारित की जा सकती है।
इसका अर्थ है: मकान-मालिक किरायेदारी की शुरुआत से लेकर रोक अवधि के अंत तक व्यक्तिगत आवश्यकता के आधार पर एकतरफा Kündigung नहीं की जा सकती। किरायेदारी को समय से पहले समाप्त करना गैरकानूनी होगा।
मकान-मालिक का आवास प्रस्ताव देने का दायित्व
यदि मकान-मालिक कई अपार्टमेंट या मकान किराए पर देता है, तो उस पर आवास प्रस्ताव देने का दायित्व लागू हो सकता है। चूंकि व्यक्तिगत आवश्यकता सामान्य रूप से नहीं, बल्कि किसी विशेष आवास के लिए होती है, इसलिए इसके परिणाम होते हैं। यदि उसका कोई अन्य आवास किरायेदारी की समाप्ति तक खाली हो जाता है और तुलनीय है, तो उसे वह अपने किरायेदार को प्रस्तावित करना होगा।
Kündigung का कारण समाप्त हो जाने पर क्या होता है?
एक विशेष स्थिति तब उत्पन्न होती है, जब Kündigung जारी करने के बाद व्यक्तिगत आवश्यकता का कारण समाप्त हो जाता है। इस मामले में मकान-मालिक नए तथ्यों की स्थिति के बारे में किरायेदार को सूचित करने के लिए बाध्य है। किरायेदार किरायेदारी जारी रखने के लिए सहमत हो सकता है।
व्यक्तिगत आवश्यकता के आधार पर Kündigung कब निराधार या अधिकार का दुरुपयोग होती है?
मकान-मालिकों के पास व्यक्तिगत आवश्यकता दर्ज कराने के लिए उचित कारण होना चाहिए। यदि पर्याप्त कारण मौजूद नहीं है, तो Kündigung निराधार या यहां तक कि अधिकार का दुरुपयोग करने वाली हो सकती है। यदि मकान-मालिक जानबूझकर ऐसा करता है, तो यह अपराध भी हो सकता है। निम्नलिखित मामलों में व्यक्तिगत आवश्यकता के आधार पर Kündigung संभव नहीं है:
- Kündigung में कोई कारण नहीं दिया गया है या कारण अपर्याप्त है।
- आवश्यकता आवासीय परिस्थितियों के अनुरूप नहीं है। उदाहरण के लिए, ऐसा तब है जब किसी बच्चे का परिवार 40 qm के बड़े अपार्टमेंट में या घर छोड़कर जाने वाले बच्चे को 120 qm के बड़े अपार्टमेंट में रहने वाला हो। ऐसा मामला तब भी संभव है, जब लाभार्थी व्यक्ति को चलने में कठिनाई हो, लेकिन उसे पैदल चौथी मंजिल तक जाना पड़े।
- कारण बनावटी है। यदि कोई व्यक्तिगत आवश्यकता मौजूद नहीं है, तो इसे दंडनीय कृत्य और अनुबंध का उल्लंघन माना जाता है। किरायेदार हर्जाने की मांग कर सकता है।
- मकान-मालिक के पास समान स्तर के खाली अपार्टमेंट हैं। फिर भी यदि वह किराए पर दिए गए आवास की मांग करता है, तो यह अधिकार का दुरुपयोग करने वाली Kündigung है।
- व्यक्तिगत आवश्यकता केवल सीमित अवधि के लिए है। यदि लाभार्थी व्यक्ति को आवास की स्थायी रूप से आवश्यकता नहीं है, तो इसे व्यक्तिगत आवश्यकता नहीं माना जाता। यह उदाहरण के लिए केवल कभी-कभार रात रुकने या अनुमानित रूप से थोड़े समय के लिए आवास के उपयोग के मामले में भी संभव है।
- व्यक्तिगत आवश्यकता सद्भावना के विरुद्ध है। ऐसा तब है, जब मकान-मालिक को किरायेदारी अनुबंध पूरा करने से पहले ही भविष्य की आवश्यकता का पता था। क्योंकि यदि व्यक्तिगत आवश्यकता पहले से हीकिरायेदारी संबंध उत्पन्न होने के बाद, यह शून्य हो जाता है। यह बिंदु विवादास्पद हो सकता है और कानूनी विवादों का विषय बन सकता है। मकान मालिकों को सलाह दी जाती है कि संदेह की स्थिति में सीमित अवधि का किरायानामा करें।
किरायेदार Eigenbedarf के विरुद्ध क्या कर सकते हैं?
किरायेदारों को कारणों की सावधानीपूर्वक जाँच करनी चाहिए। क्योंकि अक्सर ये विषय-वस्तु की दृष्टि से पर्याप्त या कानूनी रूप से अपर्याप्त होते हैं। किसी भी स्थिति में किरायेदारी संबंध समाप्त होने से दो महीने पहले लिखित रूप से Kündigung पर आपत्ति करना संभव है।
अस्वीकृति के रूप में कठिनाई का मामला
किरायेदार को § 574 BGB के तहत कठिनाई का मामला प्रस्तुत करने की भी संभावना है। इससे Kündigung को संभवतः रोका जा सकता है। Eigenbedarfskündigung की तरह, यहाँ भी स्थिति का बहुत अच्छी तरह से औचित्य सिद्ध होना आवश्यक है। संभावित कठिनाई के मामले हो सकते हैं:
- किरायेदार गंभीर रूप से बीमार या बहुत वृद्ध है और उससे स्थानांतरण की अपेक्षा नहीं की जा सकती।
- गर्भावस्था है, जो वर्तमान में स्थानांतरण को असंभव बनाती है।
- संभावित कठिनाई का मामला तब भी हो सकता है जब किरायेदारी संबंध पहले से बहुत वर्षों से अस्तित्व में हो। यहाँ प्रत्येक मामले का अलग-अलग आकलन आवश्यक है।
Eigenbedarfskündigung: विवाद की स्थिति में क्या होता है?
अक्सर मकान मालिक और किरायेदार के हित एक-दूसरे के विपरीत होते हैं। एक ओर, आवास का अलग तरीके से उपयोग किया जाना है। दूसरी ओर, स्थानांतरण की बाध्यता होती है। दोनों पक्ष शीघ्र ही इस बात पर विवाद में पड़ सकते हैं।
यदि मकान मालिक और किरायेदार सहमत नहीं हो सकते, तो कानूनी सहायता उपयोगी होती है। Kündigung और आपत्ति दोनों समय-सीमा के भीतर तथा पर्याप्त रूप से उचित ठहराए गए होने चाहिए। किरायेदार या मकान मालिक संघों और विशेषज्ञ वकीलों की सहायता से स्थिति का समाधान किया जा सकता है। संदेह की स्थिति में अदालत को Eigenbedarfskündigung की स्वीकार्यता पर निर्णय लेना होगा।