Possedete un immobile da sogno? Lo avete affittato? Ora desiderate abitarvi personalmente o lasciare l’alloggio a un parente stretto? In tal caso, la disdetta per necessità personale è la strada giusta.
Con una disdetta per necessità personale potete tornare a utilizzare appartamenti e case affittati. Tuttavia, esistono ostacoli giuridici. In caso di disdetta per necessità personale occorre pertanto considerare molti dettagli. Altrimenti la vostra richiesta rischia di essere invalida e, in caso di controversia legale, di non essere riconosciuta.
Non ogni desiderio di riprendere l’alloggio dal conduttore è legittimo. In questa guida scoprirete quando potete comunicare una disdetta per necessità personale, chi può essere la persona beneficiaria e quali requisiti dovete rispettare.
Quando è giustificata una disdetta per necessità personale?
Il diritto delle locazioni in Germania è favorevole ai conduttori. Tuttavia, i locatori possono porre fine anticipatamente a un rapporto di locazione se hanno un «interesse legittimo». Questa possibilità è disciplinata dal Codice civile tedesco (BGB). Nell’§ 573 BGB la necessità personale è indicata come uno dei tre motivi.
Per chi possono dichiarare la necessità personale i locatori?
Un simile interesse legittimo può sussistere quando il locatore desidera utilizzare l’alloggio per sé o per un parente stretto. Tuttavia, non può rivendicare l’alloggio per tutte le persone e per tutti i motivi.
Il locatore può rivendicare la necessità personale per sé o per una persona appartenente al proprio nucleo familiare. Vi rientrano, ad esempio, gli operatori specializzati che vivono nell’abitazione e si occupano dell’assistenza infermieristica o dell’assistenza individuale a persone con disabilità gravissime.
Il locatore può inoltre far valere l’esigenza dell’appartamento o della casa per i parenti. Secondo l’interpretazione giuridica vigente o le sentenze delle corti supreme, rientrano tra questi:
- figli e genitori,
- nonni e nipoti,
- fratelli e sorelle,
- figliastri, nipoti e nipoti.
Di norma, la necessità personale non è possibile per altre persone, anche per ulteriori parenti, ex coniugi o persone legate da affinità, nonché amici e conoscenti. Tuttavia, possono sussistere eccezioni giustificate se il locatore è in grado di dimostrare di avere con tali persone un rapporto molto stretto e intenso.
È necessaria una motivazione dettagliata
Non è sufficiente mettere semplicemente l’immobile a disposizione di un’altra persona. volerlo. Il locatore deve dimostrare un’esigenza effettiva. Deve spiegare all’inquilino perché proprio lui o la persona indicata debba trasferirsi in quell’appartamento. Se possiede più immobili, deve inoltre descrivere con precisione perché debba essere proprio l’appartamento dell’inquilino. Infine, il locatore deve anche chiarire perché l’appartamento sia assolutamente necessario proprio nel momento indicato.
Esempi tipici di motivi per una disdetta per esigenze personali possono essere:
- Un figlio maggiorenne desidera trasferirsi da casa e avere un appartamento proprio.
- Dopo la separazione, il proprietario desidera trasferirsi in un appartamento più piccolo.
- I genitori vendono o lasciano la loro casa e, per motivi di età, hanno bisogno di un appartamento più piccolo.
- La figlia aspetta un bambino e ha bisogno di uno spazio abitativo più grande.
- Il nipote si sposa e ha bisogno di un appartamento per creare una famiglia.
- Il locatore si trasferisce per motivi professionali e nella nuova località dispone di un appartamento in cui desidera abitare.
Le persone giuridiche in qualità di locatori non hanno possibilità di agire
La legge distingue tra persone fisiche e persone giuridiche. Mentre un locatore privato può far valere esigenze personali, ciò è escluso per le persone giuridiche.
Si applica un’eccezione: se i locatori sono una società di diritto civile, come una comunione ereditaria, una simile disdetta è possibile. In tal caso, tuttavia, è determinante la configurazione precisa della società di persone.
La forma della disdetta per esigenze personali
La disdetta per esigenze personali deve essere effettuata per iscritto. Nella comunicazione, il locatore deve indicare il motivo dell’esigenza personale, il nome della persona beneficiaria e la data di cessazione del contratto. Deve inoltre motivare la propria pretesa in modo dettagliato e comprensibile. La motivazione dovrebbe poter resistere a una valutazione giuridica ed essere elaborata con estrema accuratezza.
Si applicano questi termini
Per quanto riguarda il termine di disdetta, il locatore è vincolato dalle disposizioni di legge. Ciò significa:
- Per una durata della locazione fino a cinque anni deve essere rispettato un termine di disdetta di tre mesi.
- Per una durata della locazione superiore a cinque anni deve essere rispettato un termine di disdetta di sei mesi.
- Per una durata della locazione superiore a otto anni deve essere rispettato un termine di disdetta di nove mesi.
Attenzione: inoltre, il locatore deve rispettare un periodo di blocco di tre anni. In alcuni Länder, tale termine può essere definito diversamente.
Ciò significa: il locatore può Non disdire unilateralmente per necessità personale dall’inizio del contratto di locazione fino alla fine del periodo di blocco. Una cessazione anticipata del rapporto di locazione sarebbe illegittima.
L’obbligo del locatore di offrire un alloggio
Qualora il locatore affitti più appartamenti o case, può essere soggetto all’obbligo di offrirne uno. Poiché la necessità personale non si riferisce in generale, bensì a un determinato appartamento, ciò comporta delle conseguenze. Deve offrire al proprio conduttore uno degli altri appartamenti, purché questo si liberi entro la fine del rapporto di locazione e sia comparabile.
Cosa succede se viene meno il motivo della disdetta?
Si verifica una particolare situazione quando il motivo della necessità personale viene meno dopo la comunicazione della disdetta. In questo caso il locatore è tenuto a informare il conduttore della nuova situazione. Quest’ultimo può acconsentire alla continuazione del rapporto di locazione.
Quando una disdetta per necessità personale è infondata o abusiva?
I locatori devono avere una valida motivazione per far valere la necessità personale. Se non sussiste un motivo sufficiente, ciò comporta una disdetta infondata o persino abusiva. Se il locatore agisce intenzionalmente, può persino configurarsi un reato. Una disdetta per necessità personale non è possibile nei seguenti casi:
- La disdetta non contiene alcuna motivazione o contiene una motivazione insufficiente.
- La necessità non corrisponde alle condizioni abitative. È per esempio il caso in cui la famiglia di un figlio debba trasferirsi in un appartamento di 40 mq o un figlio che va a vivere da solo debba trasferirsi in un appartamento di 120 mq. Un caso del genere è inoltre possibile se la persona beneficiaria ha una difficoltà motoria, ma dovrebbe raggiungere a piedi l’appartamento al quarto piano.
- La motivazione è pretestuosa. Se non sussiste alcuna necessità personale, ciò è considerato un atto punibile e una violazione contrattuale. Il conduttore può chiedere un risarcimento dei danni.
- Il locatore dispone di appartamenti liberi equivalenti. Se pretende comunque l’alloggio locato, si tratta di una disdetta abusiva.
- Sussiste soltanto una necessità personale temporanea. Se la persona beneficiaria non necessita dell’appartamento in modo permanente, ciò non è considerato necessità personale. Ciò può verificarsi, per esempio, anche in caso di pernottamenti solo occasionali o di un utilizzo dell’appartamento prevedibilmente breve.
- Sussiste una necessità personale contraria ai principi di buona fede. È il caso in cui il locatore conoscesse già la futura necessità prima della conclusione del contratto di locazione. Infatti, se la necessità personale non è sorta soltanto durante il Se si è verificato un rapporto di locazione, diventa nullo. Questo punto può essere controverso e diventare oggetto di controversie legali. Ai locatori si raccomanda, in caso di dubbio, di stipulare un contratto di locazione a tempo determinato.
Cosa possono fare gli inquilini contro la disdetta per necessità personale?
Gli inquilini dovrebbero esaminare attentamente la motivazione. Spesso, infatti, questa non è sufficientemente motivata nel merito o è giuridicamente inadeguata. In ogni caso, è possibile opporsi per iscritto alla disdetta due mesi prima della fine del rapporto di locazione.
Caso di particolare gravità come motivo di opposizione
L'inquilino ha inoltre la possibilità di invocare un caso di particolare gravità ai sensi del § 574 BGB. In questo modo la disdetta potrebbe essere impedita. Come nel caso della disdetta per necessità personale, tuttavia, la situazione deve essere motivata molto bene. Possibili casi di particolare gravità possono essere:
- L'inquilino è gravemente malato o molto anziano e non gli si può imporre un trasloco.
- È in corso una gravidanza che attualmente esclude un trasloco.
- Un caso di particolare gravità può sussistere anche quando un rapporto di locazione esiste già da moltissimi anni. In questo caso è necessario esaminare ogni singolo caso.
Disdetta per necessità personale: cosa succede in caso di controversia?
Spesso il locatore e l'inquilino hanno interessi contrapposti. Da un lato, l'abitazione dovrebbe essere utilizzata diversamente. Dall'altro, vi è l'obbligo di traslocare. Le due parti possono rapidamente entrare in conflitto.
Se locatore e inquilino non riescono a trovare un accordo, è opportuno ricorrere all'assistenza legale. Sia la disdetta sia l'opposizione devono essere presentate entro i termini e adeguatamente motivate. Con l'aiuto delle associazioni di inquilini o di locatori, nonché di avvocati specializzati, è possibile chiarire la situazione. In caso di dubbio, un tribunale deve decidere sull'ammissibilità della disdetta per necessità personale.