هل تملكون عقارًا تحلمون به؟ هل قمتم بتأجيره؟ هل ترغبون الآن في السكن فيه بأنفسكم أو إتاحة المسكن لأحد أقربائكم المقربين؟ عندها يكون إنهاء عقد الإيجار بسبب الاحتياج الشخصي هو الطريق الصحيح.
من خلال إنهاء عقد الإيجار بسبب الاحتياج الشخصي، يمكنكم إعادة استخدام الشقق والمنازل المؤجرة لأنفسكم. غير أن هناك عوائق قانونية. لذلك يجب مراعاة العديد من التفاصيل عند إنهاء عقد الإيجار لهذا السبب. وإلا فقد يصبح طلبكم باطلًا، ولن يكون له أثر في حال نشوء نزاع قانوني.
ليس كل رغبة في استعادة المسكن من المستأجر مبررة. ستتعرفون في هذا الدليل إلى الحالات التي يمكنكم فيها إنهاء عقد الإيجار بسبب الاحتياج الشخصي، ومن يمكن أن يكون الشخص المستفيد من ذلك، والمتطلبات التي يجب مراعاتها.
متى يكون إنهاء عقد الإيجار بسبب الاحتياج الشخصي مبررًا؟
قانون الإيجار في ألمانيا صديق للمستأجرين. ومع ذلك، يمكن للمؤجرين إنهاء علاقة الإيجار قبل موعدها إذا كانت لديهم «مصلحة مشروعة». وقد وردت هذه الإمكانية في القانون المدني الألماني (BGB). وتنص المادة 573 من القانون المدني الألماني على الاحتياج الشخصي كأحد ثلاثة أسباب.
لمن يجوز للمؤجرين إعلان الاحتياج الشخصي؟
قد توجد مثل هذه المصلحة المشروعة عندما يرغب المؤجر في استخدام المسكن لنفسه أو لأحد أقربائه المقربين. إلا أنه لا يمكنه المطالبة بالمسكن لجميع الأشخاص ولجميع الأسباب.
يجوز للمؤجر المطالبة بالاحتياج الشخصي لنفسه أو لشخص ينتمي إلى أفراد أسرته المقيمين معه. ويشمل ذلك، على سبيل المثال، العاملين المتخصصين في الرعاية أو تقديم الرعاية الفردية للأشخاص ذوي الإعاقات الشديدة، المقيمين في المنزل.
كما يجوز للمؤجر المطالبة بالشقة أو المنزل لأقربائه. ووفقًا للرأي القانوني السائد أو لأحكام أعلى المحاكم، يشمل ذلك:
- الأبناء والوالدين،
- الأجداد والأحفاد،
- الأشقاء،
- أبناء الزوج أو الزوجة، وأبناء الإخوة والأخوات.
أما بالنسبة إلى الأشخاص الآخرين، بمن فيهم الأقارب الآخرون، أو الأزواج السابقون، أو الأشخاص المرتبطون بالمصاهرة، وكذلك الأصدقاء والمعارف، فلا يكون الاحتياج الشخصي ممكنًا كقاعدة عامة. لكن قد توجد استثناءات مبررة من ذلك إذا تمكن المؤجر من إثبات وجود علاقة وثيقة جدًا ومكثفة مع هؤلاء الأشخاص.
يلزم تقديم تبرير مفصل
لا يكفي ببساطة إتاحة العقار لشخص آخر يرغب. يجب على المؤجر إثبات وجود حاجة فعلية. وعليه أن يوضح للمستأجر سبب اضطراره هو نفسه أو الشخص المذكور تحديدًا للانتقال إلى هذه الشقة. وإذا كان يمتلك عدة عقارات، فيجب أيضًا وصف سبب ضرورة أن تكون شقة المستأجر تحديدًا. وأخيرًا، يجب على المؤجر أن يوضح سبب الحاجة الملحّة إلى الشقة في الموعد المذكور.
قد تكون الأسباب النموذجية لإنهاء العقد بسبب الحاجة الشخصية، على سبيل المثال:
- يرغب طفل بالغ في مغادرة المنزل واستئجار شقة خاصة به.
- بعد الانفصال، يرغب المالك في الانتقال إلى شقة صغيرة.
- يتخلى الوالدان عن منزلهما ويحتاجان، لأسباب تتعلق بالعمر، إلى شقة أصغر.
- تنتظر الابنة مولودًا وتحتاج إلى مساحة سكنية أكبر.
- يتزوج الحفيد ويحتاج إلى شقة لتأسيس أسرة.
- ينتقل المؤجر لأسباب مهنية، ولديه في مكان الوصول شقة يرغب في الانتقال إليها.
الأشخاص الاعتباريون بصفتهم مؤجرين لا يملكون أي وسيلة
يميز القانون بين الأشخاص الطبيعيين والأشخاص الاعتباريين. وبينما يستطيع المؤجر الخاص إعلان حاجته الشخصية، فإن ذلك مستبعد بالنسبة إلى الأشخاص الاعتباريين.
ينطبق استثناء: إذا كان المؤجرون شركةً مدنيةً مثل مجموعة ورثة، فإن مثل هذا الإنهاء يكون ممكنًا. ولكن في هذه الحالة، يعتمد الأمر على التشكيل الدقيق لشركة الأشخاص.
شكل إنهاء العقد بسبب الحاجة الشخصية
يجب أن يتم الإنهاء بسبب الحاجة الشخصية خطيًا. وفي الخطاب، يتعين على المؤجر ذكر سبب الحاجة الشخصية، واسم الشخص المستفيد، وموعد انتهاء العقد. وعليه أن يبرر استحقاقه بالتفصيل وبطريقة مفهومة. وينبغي أن يكون التبرير قادرًا على الصمود أمام تقييم قانوني، وأن تتم صياغته بدقة شديدة.
هذه هي المهل الزمنية السارية
فيما يتعلق بمهلة الإنهاء، يلتزم المؤجر بالمتطلبات القانونية. وهذا يعني:
- عند مدة إيجار تصل إلى خمس سنوات، يجب الالتزام بمهلة إنهاء قدرها ثلاثة أشهر.
- عند مدة إيجار تزيد على خمس سنوات، يجب الالتزام بمهلة إنهاء قدرها ستة أشهر.
- عند مدة إيجار تزيد على ثماني سنوات، يجب الالتزام بمهلة إنهاء قدرها تسعة أشهر.
تنبيه: بالإضافة إلى ذلك، يجب على المؤجر مراعاة فترة حظر مدتها ثلاث سنوات. وفي بعض الولايات الألمانية، قد يتم تحديد هذه المهلة بشكل مختلف.
وهذا يعني: لا يجوز للمؤجر أن عدم إنهاء عقد الإيجار من جانب واحد بسبب الحاجة الشخصية خلال الفترة المحظورة، بدءًا من بداية عقد الإيجار وحتى نهاية الفترة المحظورة. وسيكون إنهاء علاقة الإيجار قبل موعدها غير قانوني.
التزام المؤجر بعرض مسكن
إذا كان المؤجر يؤجر عدة شقق أو منازل، فقد يسري عليه التزام العرض. وبما أن الحاجة الشخصية لا تنطبق بشكل عام، بل على شقة محددة، فإن لذلك تبعات. يجب عليه أن يعرض على مستأجره إحدى شققه الأخرى، شريطة أن تصبح شاغرة حتى نهاية علاقة الإيجار وأن تكون مماثلة.
ماذا يحدث إذا زال سبب الإنهاء؟
تنشأ حالة خاصة عندما يزول سبب الحاجة الشخصية بعد إعلان الإنهاء. في هذه الحالة، يلتزم المؤجر بإبلاغ المستأجر بالوضع الجديد. ويجوز للمستأجر الموافقة على استمرار علاقة الإيجار.
متى يكون إنهاء الإيجار بسبب الحاجة الشخصية غير مبرر أو تعسفيًا؟
يجب أن تكون لدى المؤجرين أسباب وجيهة للإعلان عن الحاجة الشخصية. وإذا لم يوجد سبب كافٍ، فإن ذلك يؤدي إلى إنهاء غير مبرر أو حتى تعسفي. وإذا تصرف المؤجر عمدًا، فقد يشكل ذلك جريمة أيضًا. لا يكون الإنهاء بسبب الحاجة الشخصية ممكنًا في الحالات التالية:
- لا يتضمن الإنهاء أي تبرير أو يتضمن تبريرًا غير كافٍ.
- لا تتناسب الحاجة مع ظروف السكن. ويحدث ذلك، على سبيل المثال، عندما يُفترض أن تنتقل أسرة أحد الأطفال إلى شقة مساحتها 40 مترًا مربعًا أو أن ينتقل طفل يغادر المنزل إلى شقة مساحتها 120 مترًا مربعًا. كما يمكن أن تنشأ مثل هذه الحالة إذا كان الشخص المستفيد يعاني من إعاقة في المشي، لكنه سيكون مضطرًا إلى صعود الدرج سيرًا على الأقدام إلى الطابق الرابع للوصول إلى الشقة.
- التبرير مختلق. وإذا لم توجد حاجة شخصية فعلية، عُدّ ذلك فعلًا معاقبًا عليه جنائيًا وإخلالًا بالعقد. ويجوز للمستأجر المطالبة بالتعويض عن الأضرار.
- لدى المؤجر شقق شاغرة مماثلة. فإذا طالب رغم ذلك بالمسكن المؤجر، عُدّ الإنهاء تعسفيًا.
- لا توجد سوى حاجة شخصية مؤقتة. وإذا لم يكن الشخص المستفيد بحاجة إلى الشقة بشكل دائم، فلا يُعد ذلك حاجة شخصية. وينطبق ذلك، على سبيل المثال، أيضًا في حالة المبيت العرضي فقط أو الاستخدام السكني القصير المتوقع.
- توجد حاجة شخصية مخالفة لمبدأ حسن النية. ويحدث ذلك عندما كان المؤجر يعلم بالحاجة المستقبلية بالفعل قبل إبرام عقد الإيجار. إذ إن الحاجة الشخصية لا تكون قد نشأت أثناء إذا نشأ خلال مدة الإيجار، فإنه يصبح باطلًا. وقد تكون هذه النقطة محل خلاف وموضوعًا لنزاعات قانونية. يُنصح المؤجرون، عند الشك، بإبرام عقد إيجار محدد المدة.
ماذا يمكن للمستأجرين أن يفعلوا ضد الإنهاء بسبب الحاجة الشخصية؟
ينبغي للمستأجرين فحص التبرير بدقة، إذ إنه غالبًا ما يكون غير كافٍ من حيث المضمون أو غير كافٍ قانونيًا. وفي كل الأحوال، يمكن الاعتراض كتابيًا على الإنهاء قبل نهاية علاقة الإيجار بشهرين.
الحالة الاستثنائية كسبب للرفض
بالإضافة إلى ذلك، يمكن للمستأجر الاستناد إلى حالة مشقة وفقًا لـ § 574 BGB. وقد يحول ذلك دون الإنهاء. وكما هو الحال في الإنهاء بسبب الحاجة الشخصية، يجب تبرير الوضع بشكل جيد جدًا. ومن حالات المشقة المحتملة:
- أن يكون المستأجر مريضًا مرضًا خطيرًا أو كبيرًا جدًا في السن، بحيث لا يمكن مطالبته بالانتقال.
- وجود حمل يستبعد الانتقال في الوقت الحالي.
- قد توجد حالة مشقة محتملة أيضًا إذا استمرت علاقة الإيجار سنوات عديدة جدًا. ويتطلب ذلك تقييمًا لكل حالة على حدة.
الإنهاء بسبب الحاجة الشخصية: ماذا يحدث في حالة النزاع؟
غالبًا ما تتعارض مصالح المؤجر والمستأجر. فمن ناحية، يُراد استخدام المسكن بطريقة أخرى، ومن ناحية أخرى يفرض الانتقال نفسه. ويمكن للطرفين الدخول سريعًا في نزاع حول ذلك.
إذا لم يتمكن المؤجر والمستأجر من التوصل إلى اتفاق، فمن المفيد الحصول على مساعدة قانونية. يجب أن يكون كل من الإنهاء والاعتراض مقدمًا في الموعد المحدد ومبررًا بما يكفي. ويمكن، بمساعدة جمعيات المستأجرين أو المؤجرين وكذلك المحامين المتخصصين، التوصل إلى توضيح للوضع. وعند الشك، يتعين على المحكمة أن تقرر مدى جواز الإنهاء بسبب الحاجة الشخصية.