Wie een woning adverteert, moet al in de advertentie bepaalde waarden uit het energiecertificaat vermelden – type certificaat, energiekengetal, energiedrager, bouwjaar en energie-efficiëntieklasse. Dit schrijft de Gebäudeenergiegesetz (GEG) voor, en wie de gegevens weglaat, riskeert een boete van maximaal 10.000 euro. Wij laten zien welke vijf verplichte gegevens in elke verkoopadvertentie horen, wanneer de verplichting geldt en waarop particuliere eigenaren die zelf adverteren vooral moeten letten.
Wat de Gebäudeenergiegesetz voorschrijft voor advertenties
Zodra u een woning in een commercieel medium adverteert – waaronder kranten, tijdschriften en vooral vastgoedportalen en metazoekmachines op internet vallen – is § 87 GEG van toepassing. Dit artikel vereist dat de advertentie bepaalde kengetallen uit het energiecertificaat bevat, voor zover er op het moment van plaatsing al een certificaat beschikbaar is. Uitdrukkelijk verantwoordelijk zijn niet alleen makelaars, maar ook verkopers, verhuurders, verpachters en leasemaatschappijen – dus ook u als particuliere eigenaar die zelf adverteert.
Belangrijk is het onderscheid tussen twee verplichtingen: dat u überhaupt over een energiecertificaat moet beschikken en dit aan de geïnteresseerde moet overleggen, volgt uit § 80 GEG. Dat afzonderlijke waarden al in de advertentie moeten staan, wordt daarentegen geregeld door § 87 GEG. Beide voorschriften gelden onafhankelijk van elkaar.
Deze vijf verplichte gegevens horen in elke advertentie voor een woning of huis
Voor woongebouwen noemt § 87 lid 1 GEG precies vijf gegevens die uit het beschikbare energiecertificaat in de advertentie moeten worden overgenomen:
- Type energiecertificaat: vermeld of het gaat om een energiebehoeftecertificaat (Bedarfsausweis) of een energieverbruikscertificaat (Verbrauchsausweis).
-
Kengetal voor eindenergie: de in het certificaat vermelde waarde van de eindenergiebehoefte of het eindenergieverbruik, uitgedrukt in kilowattuur per vierkante meter en jaar – kortweg
kWh/(m²·a). - Belangrijkste energiedragers voor de verwarming: bijvoorbeeld aardgas, stookolie, stadsverwarming, houtpellets of elektriciteit (bij een warmtepomp).
- Bouwjaar van het gebouw: het in het energiecertificaat vermelde bouwjaar van het woongebouw.
- Energie-efficiëntieklasse: de klasse van A+ tot en met H, zoals het certificaat volgens § 86 GEG vermeldt.
Alle waarden moeten exact zo worden overgenomen, zoals ze in het identiteitsbewijs staan. Eigen schattingen of afgeronde fantasiewaarden zijn niet toegestaan.
Bij niet-residentiële gebouwen – bijvoorbeeld kantoor- of bedrijfsruimten – geldt een bijzonderheid: Hier moet de eindenergiebehoefte of het eindenergieverbruik volgens § 87 lid 2 GEG afzonderlijk voor warmte en voor elektriciteit worden vermeld; bouwjaar en efficiëntieklasse vervallen.
Wanneer de verplichting geldt – en wanneer niet
De verplichting tot vermelding is aan een duidelijke voorwaarde gekoppeld: Een energieprestatiecertificaat moet op het moment dat de advertentie wordt geplaatst al beschikbaar zijn. Als dat het geval is, leidt elke onvolledige advertentie tot een overtreding. Enkele situaties zijn uitgezonderd:
- Nog geen certificaat beschikbaar: Adverteert u een nieuwbouw die nog niet is voltooid, dan bestaat er vaak nog geen certificaat. In dat geval vervallen de vermeldingen – uiterlijk bij de voltooiing moet u het echter alsnog regelen.
- Kleine gebouwen: Voor gebouwen met minder dan 50 vierkante meter gebruiksoppervlak is volgens § 79 lid 4 GEG helemaal geen energieprestatiecertificaat nodig; bijgevolg zijn er ook geen verplichte vermeldingen.
- Monumenten: Beschermde monumenten zijn volgens dezelfde bepaling eveneens vrijgesteld van de certificaatplicht.
Los van de advertentie moet u het energieprestatiecertificaat volgens § 80 GEG uiterlijk tijdens de bezichtiging aan de geïnteresseerde koper overleggen en hem na het sluiten van de overeenkomst het origineel of een kopie overhandigen. Een energieprestatiecertificaat is vanaf de afgifte tien jaar geldig.
Energieprestatiecertificaat op basis van behoefte of verbruik: de keuze van het type
Voor de advertentie telt alleen dat u het type correct vermeldt. Voor de praktijk is het echter nuttig om naar de verschillen te kijken, want niet elke eigenaar mag vrij kiezen:
- Energieprestatiecertificaat op basis van verbruik: Het is gebaseerd op het werkelijke energieverbruik van de afgelopen drie jaar. Het is goedkoper, maar hangt sterk af van het stookgedrag van de vorige bewoners.
- Energieprestatiecertificaat op basis van behoefte: Het is gebaseerd op een technische analyse van het gebouw (isolatie, ramen, verwarmingsinstallatie) en onafhankelijk van het gebruikersgedrag – maar wel arbeidsintensiever en duurder.
Een energieprestatiecertificaat op basis van behoefte is volgens § 80 GEG verplicht voorgeschreven voor woongebouwen met minder dan vijf woningen, waarvan de bouwaanvraag vóór 1 november 1977 is ingediend – tenzij het gebouw later is aangepast aan de norm van de Wärmeschutzverordnung van 1977. In alle andere gevallen mag u tussen beide typen kiezen.
Welke boete dreigt bij ontbrekende vermeldingen?
Wie er als verantwoordelijke niet voor zorgt dat de advertentie de die verplichte gegevens bevat, handelt in strijd met de voorschriften overeenkomstig § 108 lid 1 nummer 27 GEG. Deze overtreding kan op grond van § 108 lid 2 GEG worden bestraft met een geldboete van maximaal 10.000 euro.
In de praktijk vallen boetes bij een eerste overtreding meestal aanzienlijk lager uit. Het werkelijke risico ligt vaak elders: concurrenten of consumentenbeschermingsorganisaties kunnen onvolledige advertenties wegens concurrentierechtelijke redenen laten afgeven, wat al snel advocaatkosten en kosten voor contractuele boetes met zich meebrengt. Voor particuliere verkopers die zelf adverteren, is bovendien belangrijk te weten dat de wet hen net zo goed verplicht als professionele makelaars – de verantwoordelijkheid kan niet bij het platform worden afgeschoven.
Controleer vóór publicatie of alle vijf waarden in uw advertentie staan. Op TraumImmo leiden wij u door de verplichte velden, zodat uw advertentie vanaf het begin aan het GEG voldoet.
FAQ over de verplichte gegevens in het energieprestatiecertificaat
Moet ik de gegevens ook als particulier vermelden?
Ja. § 87 GEG noemt verkopers en verhuurders uitdrukkelijk naast makelaars. Of u particulier of bedrijfsmatig adverteert, speelt voor deze verplichting geen rol.
Wat geldt als er nog geen energieprestatiecertificaat beschikbaar is?
Als er bij het plaatsen van de advertentie geen certificaat beschikbaar is, hoeft u de waarden niet te vermelden. Voor de verkoop zelf heeft u echter doorgaans wel een nodig – laat het daarom tijdig opstellen.
Welke energie-efficiëntieklasse is goed?
De schaal loopt van A+ (tot 30 kWh/(m²·a)) tot H (meer dan 250 kWh/(m²·a)). Nieuwbouwwoningen en hoogwaardig gerenoveerde objecten vallen meestal in de klassen A+ tot C, niet-gerenoveerde oudere gebouwen vaak in G of H.
Is een energieprestatiecertificaat op basis van verbruik voldoende voor de advertentie?
Als voor uw gebouw geen energieprestatiecertificaat op basis van behoefte is voorgeschreven, ja. Beide typen certificaten voldoen in gelijke mate aan de advertentieplicht – u hoeft alleen het juiste type te vermelden.
Wat gebeurt er bij onjuiste waarden?
Ook onjuiste gegevens kunnen als een overtreding worden aangemerkt. Neem de waarden daarom altijd ongewijzigd over uit het geldige certificaat.
Geldt de verplichting ook bij verhuur?
Ja. § 87 GEG geldt eveneens voor verkoop, verhuur, verpachting en leasing.
Conclusie: met vijf gegevens aan de veilige kant
Voor woongebouwen vereist het GEG vijf verplichte gegevens in elke advertentie: type certificaat, eindenergiekengetal, energiedrager, bouwjaar en efficiëntieklasse. De verplichting geldt zowel voor particulieren als voor makelaars, maar treedt alleen in werking wanneer er een energiecertificaat beschikbaar is. Wie de gegevens zorgvuldig uit het certificaat overneemt, voorkomt boetes tot 10.000 euro en dure waarschuwingen – en komt vanaf het begin serieus over op potentiële kopers.