Той, хто розміщує оголошення про нерухомість, уже в оголошенні має вказати певні значення з енергетичного сертифіката — тип сертифіката, енергетичний показник, енергоносій, рік будівництва та клас енергоефективності. Це передбачено Законом про енергоефективність будівель (GEG), а за відсутність цих даних можна отримати штраф до 10 000 євро. Ми покажемо вам, які п’ять обов’язкових відомостей мають міститися в кожному оголошенні про продаж, коли цей обов’язок застосовується та на що особливо слід звернути увагу власникам, які розміщують оголошення приватно.
Що Закон про енергоефективність будівель приписує для оголошень
Щойно ви рекламуєте нерухомість у комерційному засобі масової інформації — до них належать газети, журнали і передусім інтернет-портали нерухомості та метапошукові системи — застосовується § 87 GEG. Він вимагає, щоб оголошення містило певні показники з енергетичного сертифіката, якщо на момент розміщення оголошення сертифікат уже наявний. Відповідальними прямо названі не лише маклери, а й продавці, орендодавці, особи, які здають нерухомість у лізинг, та лізингодавці — тобто також ви як власник, який розміщує приватне оголошення.
Важливо розрізняти два обов’язки: те, що ви взагалі повинні мати енергетичний сертифікат і пред’явити його зацікавленій особі, випливає з § 80 GEG. Натомість обов’язок зазначати окремі значення вже в оголошенні регулює § 87 GEG. Обидва положення діють незалежно одне від одного.
Ці п’ять обов’язкових відомостей мають міститися в кожному оголошенні про квартиру або будинок
Для житлових будівель § 87 абзац 1 GEG точно називає п’ять відомостей, які потрібно перенести з наявного енергетичного сертифіката в оголошення:
- Тип енергетичного сертифіката: зазначте, чи йдеться про сертифікат на основі потреби (сертифікат енергетичної потреби) або сертифікат на основі споживання (сертифікат енергетичного споживання).
-
Показник кінцевої енергії: значення кінцевої потреби в енергії або кінцевого споживання енергії, зазначене в сертифікаті, у кіловат-годинах на квадратний метр і рік — скорочено
kWh/(m²·a). - Основні енергоносії для опалення: наприклад, природний газ, мазут, централізоване теплопостачання, деревні пелети або електроенергія (для теплового насоса).
- Рік будівництва будівлі: рік будівництва житлової будівлі, зазначений в енергетичному сертифікаті.
- Клас енергоефективності: клас від A+ до H, як його вказано в сертифікаті відповідно до § 86 GEG.
Усі значення потрібно перенести точно так, як вони зазначені, як вони зазначені в посвідченні. Власні оцінки або округлені вигадані значення неприпустимі.
Для нежитлових будівель — наприклад, офісних або комерційних приміщень — діє особливість: тут відповідно до § 87 абзацу 2 GEG показник або споживання кінцевої енергії потрібно вказувати окремо для тепла та електроенергії; рік будівництва та клас енергоефективності не зазначаються.
Коли обов’язок діє — а коли ні
Обов’язок зазначення пов’язаний із чіткою умовою: на момент розміщення оголошення енергетичний сертифікат уже має бути в наявності. Якщо це так, кожне неповне оголошення є порушенням. Деякі випадки є винятками:
- Сертифіката ще немає: Якщо ви рекламуєте новобудову, яка ще не завершена, часто сертифіката ще немає. Тоді ці дані можна не зазначати — але не пізніше завершення будівництва ви повинні його отримати.
- Малі будівлі: Для будівель із корисною площею менше 50 квадратних метрів відповідно до § 79 абзацу 4 GEG енергетичний сертифікат взагалі не потрібен; отже, немає й обов’язкових даних.
- Пам’ятки архітектури: Будівлі, що перебувають під охороною як пам’ятки, відповідно до тієї самої норми також звільнені від обов’язку мати сертифікат.
Незалежно від оголошення ви повинні пред’явити енергетичний сертифікат потенційному покупцеві відповідно до § 80 GEG не пізніше огляду та після укладення договору передати йому оригінал або копію. Енергетичний сертифікат дійсний протягом десяти років із дати видачі.
Сертифікат потреби чи сертифікат споживання: вибір типу
Для оголошення важливо лише правильно зазначити тип. Однак на практиці варто враховувати відмінності, оскільки не кожен власник може вільно обирати:
- Сертифікат споживання: Ґрунтується на фактичному споживанні енергії за останні три роки. Він дешевший, але значною мірою залежить від опалювальної поведінки попередніх мешканців.
- Сертифікат потреби: Ґрунтується на технічному аналізі будівлі (утеплення, вікна, опалювальна система) і не залежить від поведінки користувачів — натомість є складнішим і дорожчим.
Сертифікат потреби відповідно до § 80 GEG обов’язково необхідний для житлових будівель із менш ніж п’ятьма квартирами, заяву на будівництво яких було подано до 1 листопада 1977 року, — якщо тільки згодом будівлю не було приведено до стандарту Постанови про теплозахист 1977 року. В усіх інших випадках ви можете обирати між обома типами.
Який штраф загрожує за відсутність обов’язкових даних?
Той, хто як відповідальна особа не забезпечить, щоб оголошення містило "За ненадання обов’язкових відомостей особа вчиняє адміністративне правопорушення відповідно до § 108 абзацу 1 пункту 27 GEG. Згідно з § 108 абзацом 2 GEG це адміністративне правопорушення може каратися штрафом до 10 000 євро.
На практиці під час першого порушення штрафи зазвичай значно нижчі. Справжній ризик часто полягає в іншому: конкуренти або організації із захисту прав споживачів можуть направити попередження щодо неповних оголошень у зв’язку з порушенням законодавства про конкуренцію, що швидко призводить до витрат на адвокатів і договірних штрафів. Продавцям, які розміщують оголошення приватно, також важливо знати, що закон покладає на них такі самі обов’язки, як і на професійних маклерів, — відповідальність не можна перекласти на портал.
Перед публікацією перевірте, чи зазначені у вашому оголошенні всі п’ять значень. На TraumImmo ми проведемо вас через обов’язкові поля, щоб ваше оголошення від самого початку відповідало вимогам GEG.
FAQ щодо обов’язкових відомостей в енергетичному сертифікаті
Чи потрібно вказувати ці відомості також приватній особі?
Так. У § 87 GEG продавці та орендодавці прямо названі поряд із маклерами. Для обов’язку не має значення, розміщуєте ви оголошення приватно чи в межах комерційної діяльності.
Що робити, якщо енергетичного сертифіката ще немає?
Якщо на момент розміщення оголошення сертифікат відсутній, зазначати ці значення не потрібно. Однак для самого продажу він, як правило, необхідний, тому подбайте про його оформлення заздалегідь.
Який клас енергоефективності є хорошим?
Шкала простягається від A+ (до 30 кВт·год/(м²·рік)) до H (понад 250 кВт·год/(м²·рік)). Новобудови та якісно реконструйовані об’єкти зазвичай мають клас від A+ до C, а несановані старі будівлі часто — G або H.
Чи достатньо сертифіката за фактичним споживанням для оголошення?
Якщо для вашої будівлі не передбачено обов’язкового сертифіката за розрахунковою потребою, так. Обидва типи сертифікатів однаково виконують вимогу щодо оголошення — потрібно лише вказати відповідний тип.
Що станеться у разі неправильних значень?
Неправильні відомості також можуть бути визнані адміністративним правопорушенням. Тому завжди переносіть значення без змін із чинного сертифіката.
Чи діє цей обов’язок також під час оренди?
Так. § 87 GEG однаково застосовується до продажу, оренди, здавання в найм та лізингу.
Висновок: із п’ятьма відомостями ви в безпеці
Для житлових будівель GEG вимагає зазначати в кожному оголошенні п’ять обов’язкових відомостей: тип сертифіката, показник кінцевої енергії, енергоносій, рік будівництва та клас енергоефективності. Цей обов’язок однаково поширюється на приватних осіб і маклерів, але діє лише тоді, коли наявний енергетичний сертифікат. Той, хто коректно переносить дані із сертифіката, уникає штрафів до 10 000 євро та дорогих попереджень про порушення – і від самого початку справляє на потенційних покупців серйозне враження.