Chi pubblicizza un immobile deve già indicare nell’annuncio determinati valori dell’attestato di prestazione energetica: tipo di attestato, indice energetico, vettore energetico, anno di costruzione e classe di efficienza. Lo prescrive la legge tedesca sull’energia degli edifici (GEG) e chi omette tali indicazioni rischia una multa fino a 10.000 euro. Vi mostriamo quali cinque indicazioni obbligatorie devono comparire in ogni annuncio di vendita, quando scatta l’obbligo e a cosa dovrebbero prestare particolare attenzione i proprietari che pubblicano privatamente un annuncio.
Cosa prescrive la legge tedesca sull’energia degli edifici per gli annunci
Non appena pubblicizzate un immobile su un mezzo commerciale – tra cui rientrano giornali, riviste e soprattutto portali immobiliari e motori di ricerca aggregati su Internet – si applica il § 87 GEG. Esso impone che l’annuncio contenga determinati indici dell’attestato di prestazione energetica, qualora al momento della pubblicazione sia già disponibile un attestato. I responsabili non sono espressamente solo gli agenti immobiliari, ma anche venditori, locatori, concedenti in locazione e leasing – quindi anche voi, in quanto proprietari che pubblicano privatamente un annuncio.
È importante distinguere due obblighi: il fatto che dobbiate possedere un attestato di prestazione energetica e presentarlo al potenziale interessato deriva dal § 80 GEG. Il fatto che singoli valori debbano essere già riportati nell’annuncio è invece disciplinato dal § 87 GEG. Entrambe le disposizioni si applicano indipendentemente l’una dall’altra.
Queste cinque indicazioni obbligatorie devono comparire in ogni annuncio di appartamento o casa
Per gli edifici residenziali, il § 87, comma 1, GEG indica esattamente cinque dati che devono essere trasferiti nell’annuncio dall’attestato di prestazione energetica disponibile:
- Tipo di attestato di prestazione energetica: indicate se si tratta di un attestato basato sul fabbisogno (Energiebedarfsausweis) o di un attestato basato sul consumo (Energieverbrauchsausweis).
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Indice del consumo energetico finale: il valore del fabbisogno o del consumo energetico finale indicato nell’attestato, espresso in kilowattora per metro quadrato e anno – in breve
kWh/(m²·a). - Principali vettori energetici per il riscaldamento: ad esempio gas naturale, gasolio da riscaldamento, teleriscaldamento, pellet di legno o elettricità (nel caso di una pompa di calore).
- Anno di costruzione dell’edificio: l’anno di costruzione dell’edificio residenziale indicato nell’attestato di prestazione energetica.
- Classe di efficienza energetica: la classe da A+ a H, come indicata dall’attestato ai sensi del § 86 GEG.
Tutti i valori devono essere riportati esattamente così, come riportati nel documento d’identità. Stime personali o valori fantasiosi arrotondati non sono ammessi.
Per gli edifici non residenziali – ad esempio uffici o superfici commerciali – vale una particolarità: in questo caso, ai sensi dell’articolo 87, paragrafo 2, GEG, il fabbisogno o consumo di energia finale deve essere indicato separatamente per il riscaldamento e per l’elettricità; l’anno di costruzione e la classe di efficienza non si applicano.
Quando sussiste l’obbligo – e quando no
L’obbligo di indicazione è legato a una condizione chiara: al momento della pubblicazione dell’annuncio deve essere già disponibile un attestato di prestazione energetica. Se è così, ogni annuncio incompleto costituisce una violazione. Sono escluse alcune situazioni:
- Attestato non ancora disponibile: Se pubblicizza un edificio di nuova costruzione non ancora ultimato, spesso non esiste ancora alcun attestato. In tal caso le indicazioni non sono necessarie – tuttavia deve procurarselo al più tardi al momento dell’ultimazione.
- Edifici di piccole dimensioni: Per gli edifici con una superficie utile inferiore a 50 metri quadrati, ai sensi del § 79, paragrafo 4, GEG, non è necessario alcun attestato di prestazione energetica; di conseguenza non sussiste neppure l’obbligo di indicazione.
- Edifici tutelati come monumenti: Anche gli edifici sottoposti a tutela monumentale sono esenti dall’obbligo di attestazione ai sensi della stessa disposizione.
Indipendentemente dall’annuncio, deve presentare l’attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente ai sensi dell’articolo 80 GEG al più tardi durante la visita e consegnargli l’originale o una copia dopo la conclusione del contratto. Un attestato di prestazione energetica è valido per dieci anni dalla data di emissione.
Attestato basato sul fabbisogno o sul consumo: scelta del tipo
Per l’annuncio conta esclusivamente indicare correttamente il tipo. Nella pratica, tuttavia, vale la pena esaminare le differenze, poiché non ogni proprietario può scegliere liberamente:
- Attestato basato sul consumo: Si basa sul consumo energetico effettivo degli ultimi tre anni. È più economico, ma dipende fortemente dalle abitudini di riscaldamento dei precedenti occupanti.
- Attestato basato sul fabbisogno: Si basa su un’analisi tecnica dell’edificio (isolamento, finestre, impianto di riscaldamento) ed è indipendente dal comportamento degli utenti – ma è più complesso e costoso.
Un attestato basato sul fabbisogno è obbligatoriamente prescritto ai sensi dell’articolo 80 GEG per gli edifici residenziali con meno di cinque unità abitative, la cui domanda di costruzione è stata presentata prima del 1° novembre 1977 – a meno che l’edificio non sia stato successivamente adeguato allo standard dell’ordinanza sulla protezione termica del 1977. In tutti gli altri casi è possibile scegliere tra i due tipi.
Quale ammenda si rischia in caso di indicazioni mancanti?
Chi, in qualità di responsabile, non garantisce che l’annuncio contenga le contenente le indicazioni obbligatorie, commette un illecito amministrativo ai sensi del § 108 comma 1 numero 27 GEG. Ai sensi del § 108 comma 2 GEG, questo illecito amministrativo può essere punito con una sanzione pecuniaria fino a 10.000 euro.
Nella pratica, le sanzioni pecuniarie per la prima violazione sono generalmente molto più basse. Il rischio effettivo si trova spesso altrove: concorrenti o associazioni per la tutela dei consumatori possono diffidare gli annunci incompleti ai sensi della normativa sulla concorrenza, causando rapidamente spese legali e costi per penali contrattuali. Per i venditori privati che pubblicano annunci è inoltre importante sapere che la legge li vincola allo stesso modo degli agenti immobiliari professionisti: la responsabilità non può essere trasferita al portale.
Prima della pubblicazione, verifichi che tutti e cinque i valori siano presenti nel Suo annuncio. Su TraumImmo La guidiamo attraverso i campi obbligatori, affinché il Suo annuncio sia conforme al GEG fin dall’inizio.
FAQ sulle indicazioni obbligatorie nell’attestato di prestazione energetica
Devo fornire le indicazioni anche come privato?
Sì. Il § 87 GEG menziona espressamente venditori e locatori oltre agli agenti immobiliari. Ai fini dell’obbligo non fa differenza se l’annuncio è pubblicato privatamente o a livello commerciale.
Cosa vale se non è ancora disponibile alcun attestato di prestazione energetica?
Se al momento della pubblicazione dell’annuncio non è disponibile alcun attestato, non è necessario indicare i valori. Per la vendita, tuttavia, nella maggior parte dei casi ne occorre uno: per questo motivo, lo faccia emettere per tempo.
Quale classe di efficienza energetica è buona?
La scala va da A+ (fino a 30 kWh/(m²·a)) a H (oltre 250 kWh/(m²·a)). Gli edifici di nuova costruzione e gli immobili ristrutturati con standard elevati rientrano generalmente nelle classi da A+ a C, mentre gli edifici vecchi non ristrutturati spesso nelle classi G o H.
Per l’annuncio è sufficiente un attestato basato sul consumo?
Sì, purché per il Suo edificio non sia obbligatorio un attestato basato sul fabbisogno. Entrambi i tipi di attestato soddisfano allo stesso modo l’obbligo di indicazione: deve solo specificare il tipo pertinente.
Cosa succede in caso di valori errati?
Anche le indicazioni inesatte possono essere considerate un illecito amministrativo. Pertanto, riprenda sempre i valori invariati dall’attestato valido.
L’obbligo vale anche per la locazione?
Sì. Il § 87 GEG si applica allo stesso modo a vendita, locazione, affitto e leasing.
Conclusione: al sicuro con cinque indicazioni
Per gli edifici residenziali, il GEG richiede cinque indicazioni obbligatorie in ogni annuncio: tipo di attestato, indice del consumo energetico finale, vettore energetico, anno di costruzione e classe di efficienza. L’obbligo riguarda allo stesso modo privati e agenti immobiliari, ma si applica solo se un attestato di prestazione energetica è disponibile. Chi riporta correttamente i valori dall’attestato evita multe fino a 10.000 euro e costose diffide – e appare serio fin dall’inizio agli interessati all’acquisto.