जो कोई संपत्ति का विज्ञापन करता है, उसे विज्ञापन में ही ऊर्जा प्रमाणपत्र से संबंधित कुछ मान निर्दिष्ट करने होते हैं – प्रमाणपत्र का प्रकार, ऊर्जा सूचकांक, ऊर्जा स्रोत, निर्माण वर्ष और दक्षता वर्ग। यह भवन ऊर्जा कानून (GEG) द्वारा निर्धारित है, और जो इन जानकारियों को छोड़ देता है, उसे 10,000 यूरो तक के जुर्माने का जोखिम रहता है। हम आपको बताएँगे कि बिक्री के प्रत्येक विज्ञापन में कौन-सी पाँच अनिवार्य जानकारियाँ होनी चाहिए, यह दायित्व कब लागू होता है और निजी रूप से विज्ञापन देने वाले मालिकों को किन बातों पर विशेष ध्यान देना चाहिए।
भवन ऊर्जा कानून विज्ञापनों के लिए क्या निर्धारित करता है
जैसे ही आप किसी व्यावसायिक माध्यम में संपत्ति का विज्ञापन करते हैं – इनमें समाचारपत्र, पत्रिकाएँ और विशेष रूप से इंटरनेट पर रियल एस्टेट पोर्टल तथा मेटासर्च इंजन शामिल हैं – § 87 GEG लागू होता है। इसमें यह आवश्यक है कि विज्ञापन में ऊर्जा प्रमाणपत्र के कुछ सूचकांक शामिल हों, बशर्ते कि विज्ञापन प्रकाशित किए जाने के समय प्रमाणपत्र पहले से उपलब्ध हो। इसके लिए स्पष्ट रूप से केवल ब्रोकर ही नहीं, बल्कि विक्रेता, मकान-मालिक, पट्टादाता और लीज़दाता भी जिम्मेदार हैं – अर्थात आप भी, यदि आप निजी मालिक के रूप में विज्ञापन दे रहे हैं।
दो दायित्वों के बीच अंतर समझना महत्वपूर्ण है: आपके पास ऊर्जा प्रमाणपत्र होना चाहिए और उसे इच्छुक व्यक्ति के सामने प्रस्तुत करना चाहिए, यह § 80 GEG से निर्धारित होता है। इसके विपरीत, कुछ मान पहले से विज्ञापन में होने चाहिए, यह § 87 GEG निर्धारित करता है। दोनों प्रावधान एक-दूसरे से स्वतंत्र रूप से लागू होते हैं।
ये पाँच अनिवार्य जानकारियाँ प्रत्येक फ्लैट या मकान के विज्ञापन में होनी चाहिए
आवासीय भवनों के लिए § 87 अनुच्छेद 1 GEG ठीक पाँच ऐसी जानकारियाँ बताता है, जिन्हें उपलब्ध ऊर्जा प्रमाणपत्र से विज्ञापन में शामिल करना आवश्यक है:
- ऊर्जा प्रमाणपत्र का प्रकार: बताइए कि यह मांग प्रमाणपत्र (ऊर्जा मांग प्रमाणपत्र) है या खपत प्रमाणपत्र (ऊर्जा खपत प्रमाणपत्र)।
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अंतिम ऊर्जा सूचकांक: प्रमाणपत्र में दिया गया अंतिम ऊर्जा मांग या अंतिम ऊर्जा खपत का मान, जो प्रति वर्ग मीटर और वर्ष किलोवाट-घंटे में दिया जाता है – संक्षेप में
kWh/(m²·a)। - हीटिंग के लिए प्रमुख ऊर्जा स्रोत: उदाहरण के लिए प्राकृतिक गैस, हीटिंग ऑयल, जिला ताप, लकड़ी के पेलेट या बिजली (हीट पंप के मामले में)।
- भवन का निर्माण वर्ष: ऊर्जा प्रमाणपत्र में दर्शाया गया आवासीय भवन का निर्माण वर्ष।
- ऊर्जा दक्षता वर्ग: A+ से H तक का वर्ग, जैसा कि प्रमाणपत्र § 86 GEG के अनुसार बताता है।
सभी मान बिल्कुल उसी प्रकार लिए जाने चाहिए, जैसा कि वे पहचान-पत्र में दर्ज हैं। अपने अनुमान या ऊपर की ओर गोल किए गए काल्पनिक मान अमान्य हैं।
गैर-आवासीय भवनों—जैसे कार्यालय या व्यावसायिक परिसरों—के मामले में एक विशेषता लागू होती है: यहाँ § 87 Absatz 2 GEG के अनुसार अंतिम ऊर्जा आवश्यकता या खपत को ऊष्मा और बिजली के लिए अलग-अलग दर्शाना आवश्यक है; निर्माण-वर्ष और दक्षता-वर्ग लागू नहीं होते।
अनिवार्यता कब लागू होती है—और कब नहीं
जानकारी देने की अनिवार्यता एक स्पष्ट शर्त से जुड़ी है: विज्ञापन प्रकाशित किए जाने के समय ऊर्जा प्रमाण-पत्र पहले से उपलब्ध होना चाहिए। यदि ऐसा है, तो हर अधूरा विज्ञापन उल्लंघन माना जाएगा। कुछ स्थितियाँ अपवाद हैं:
- अभी कोई प्रमाण-पत्र उपलब्ध नहीं है: यदि आप ऐसे नए भवन का विज्ञापन करते हैं जो अभी पूरा नहीं हुआ है, तो अक्सर अभी कोई प्रमाण-पत्र मौजूद नहीं होता। तब ये जानकारी आवश्यक नहीं होती—लेकिन अधिकतम भवन पूरा होने तक आपको इसे प्रस्तुत करना होगा।
- छोटे भवन: 50 वर्ग मीटर से कम उपयोगी क्षेत्रफल वाले भवनों के लिए § 79 Absatz 4 GEG के अनुसार ऊर्जा प्रमाण-पत्र आवश्यक नहीं है; इसलिए अनिवार्य जानकारी भी नहीं है।
- स्मारक-संरक्षित भवन: उसी प्रावधान के अनुसार स्मारक-संरक्षित भवन भी प्रमाण-पत्र की अनिवार्यता से मुक्त हैं।
विज्ञापन से स्वतंत्र रूप से, आपको § 80 GEG के अनुसार ऊर्जा प्रमाण-पत्र खरीदने में रुचि रखने वाले व्यक्ति को अधिकतम निरीक्षण के समय प्रस्तुत करना होगा और अनुबंध पूरा होने के बाद उसे मूल प्रति या उसकी एक प्रति देनी होगी। ऊर्जा प्रमाण-पत्र जारी होने की तारीख से दस वर्षों तक वैध रहता है।
आवश्यकता-प्रमाणपत्र या खपत-प्रमाणपत्र: प्रकार का चयन
विज्ञापन के लिए केवल यह महत्वपूर्ण है कि आप प्रकार का सही नाम दें। हालांकि व्यवहार में अंतर पर ध्यान देना उपयोगी है, क्योंकि हर मालिक स्वतंत्र रूप से चयन नहीं कर सकता:
- खपत-प्रमाणपत्र: यह पिछले तीन वर्षों की वास्तविक ऊर्जा खपत पर आधारित होता है। यह सस्ता होता है, लेकिन पिछले निवासियों के हीटिंग व्यवहार पर बहुत निर्भर करता है।
- आवश्यकता-प्रमाणपत्र: यह भवन के तकनीकी विश्लेषण (इन्सुलेशन, खिड़कियाँ, हीटिंग प्रणाली) पर आधारित होता है और उपयोगकर्ता के व्यवहार से स्वतंत्र होता है—लेकिन अधिक जटिल और महँगा होता है।
§ 80 GEG के अनुसार पाँच से कम आवास वाली ऐसी आवासीय इमारतों के लिए आवश्यकता-प्रमाणपत्र अनिवार्य है, जिनका निर्माण आवेदन 1 नवंबर 1977 से पहले प्रस्तुत किया गया था—जब तक कि भवन को बाद में 1977 के ऊष्मा-संरक्षण विनियम के मानक के अनुरूप न बनाया गया हो। अन्य सभी मामलों में आप दोनों प्रकारों के बीच चयन कर सकते हैं।
आवश्यक जानकारी न देने पर कितना जुर्माना हो सकता है?
जो जिम्मेदार व्यक्ति यह सुनिश्चित नहीं करता कि विज्ञापन में "अनिवार्य विवरण शामिल न करने वाला व्यक्ति § 108 Absatz 1 Nummer 27 GEG के तहत प्रशासनिक उल्लंघन करता है। § 108 Absatz 2 GEG के अनुसार इस उल्लंघन पर 10.000 यूरो तक का जुर्माना लगाया जा सकता है।
व्यवहार में पहली बार के उल्लंघन पर जुर्माने आमतौर पर काफी कम होते हैं। वास्तविक जोखिम अक्सर कहीं और होता है: प्रतिस्पर्धी या उपभोक्ता संरक्षण संगठन अधूरी विज्ञप्तियों के खिलाफ प्रतिस्पर्धा कानून के तहत चेतावनी जारी कर सकते हैं, जिससे जल्दी ही वकील की फीस और संविदात्मक दंड की लागत सामने आ सकती है। निजी रूप से विज्ञापन देने वाले विक्रेताओं के लिए यह जानना भी महत्वपूर्ण है कि कानून उन्हें पेशेवर दलालों की तरह ही जिम्मेदार ठहराता है – जिम्मेदारी पोर्टल पर नहीं डाली जा सकती।
प्रकाशन से पहले जाँच लें कि आपकी विज्ञप्ति में सभी पाँच मान मौजूद हैं। TraumImmo पर हम आपको अनिवार्य फ़ील्ड भरने की प्रक्रिया में मार्गदर्शन देते हैं, ताकि आपका विज्ञापन शुरू से ही GEG के अनुरूप हो।
ऊर्जा प्रमाणपत्र में अनिवार्य विवरणों से जुड़े FAQ
क्या मुझे ये विवरण निजी व्यक्ति के रूप में भी देने होंगे?
हाँ। § 87 GEG विक्रेताओं और मकान-मालिकों का उल्लेख दलालों के साथ स्पष्ट रूप से करता है। आप निजी रूप से या व्यावसायिक रूप से विज्ञापन दे रहे हैं, इससे इस अनिवार्यता पर कोई प्रभाव नहीं पड़ता।
यदि अभी तक ऊर्जा प्रमाणपत्र उपलब्ध न हो तो क्या होगा?
यदि विज्ञापन प्रकाशित करते समय कोई प्रमाणपत्र उपलब्ध नहीं है, तो आपको मान बताने की आवश्यकता नहीं है। लेकिन बिक्री के लिए सामान्यतः आपको इसकी आवश्यकता होगी – इसलिए इसे समय रहते जारी करवाएँ।
कौन-सी ऊर्जा दक्षता श्रेणी अच्छी है?
पैमाना A+ (30 kWh/(m²·a) तक) से H (250 kWh/(m²·a) से अधिक) तक है। नए निर्माण और उच्च गुणवत्ता से नवीनीकृत संपत्तियाँ आमतौर पर A+ से C तक होती हैं, जबकि बिना नवीनीकरण वाली पुरानी इमारतें अक्सर G या H श्रेणी में होती हैं।
क्या विज्ञापन के लिए खपत प्रमाणपत्र पर्याप्त है?
यदि आपकी इमारत के लिए मांग प्रमाणपत्र निर्धारित नहीं है, तो हाँ। दोनों प्रकार के प्रमाणपत्र विज्ञापन संबंधी अनिवार्यता को समान रूप से पूरा करते हैं – आपको केवल सही प्रकार का उल्लेख करना होगा।
गलत मान देने पर क्या होता है?
गलत विवरणों को भी प्रशासनिक उल्लंघन माना जा सकता है। इसलिए मान हमेशा वैध प्रमाणपत्र से बिना बदलाव के लें।
क्या यह अनिवार्यता किराये पर देने पर भी लागू होती है?
हाँ। § 87 GEG बिक्री, किराये, पट्टे और लीज़—सभी पर समान रूप से लागू होता है।
निष्कर्ष: पाँच विवरणों के साथ सुरक्षित रहें
आवासीय इमारतों के लिए GEG प्रत्येक विज्ञापन में पाँच अनिवार्य विवरण मांगता है: प्रमाणपत्र का प्रकार, अंतिम ऊर्जा सूचकांक, ऊर्जा स्रोत, निर्माण वर्ष और दक्षता श्रेणी। यह अनिवार्यता निजी व्यक्तियों और दलालों पर समान रूप से लागू होती है, लेकिन तभी प्रभावी होती है, जब एक ऊर्जा प्रमाणपत्र उपलब्ध है। जो व्यक्ति प्रमाणपत्र से मानों को सही-सही अपनाता है, वह 10,000 यूरो तक के जुर्माने और महंगी चेतावनियों से बचता है—और संभावित खरीदारों पर शुरू से ही गंभीर प्रभाव डालता है।