Kto zamieszcza ogłoszenie dotyczące nieruchomości, musi już w ogłoszeniu podać określone wartości ze świadectwa charakterystyki energetycznej – rodzaj świadectwa, wskaźnik energetyczny, nośnik energii, rok budowy i klasę efektywności. Nakazuje to ustawa o charakterystyce energetycznej budynków (GEG), a pominięcie tych danych grozi grzywną w wysokości do 10 000 euro. Pokazujemy, jakie pięć obowiązkowych informacji musi zawierać każde ogłoszenie sprzedaży, kiedy obowiązek ten ma zastosowanie i na co szczególnie powinni zwrócić uwagę właściciele zamieszczający ogłoszenia prywatnie.
Co ustawa o charakterystyce energetycznej budynków nakazuje w ogłoszeniach
Gdy tylko reklamują Państwo nieruchomość w medium komercyjnym – do których zaliczają się gazety, czasopisma, a przede wszystkim portale nieruchomości i wyszukiwarki metapośredniczące w internecie – zastosowanie ma § 87 GEG. Wymaga on, aby ogłoszenie zawierało określone wskaźniki ze świadectwa charakterystyki energetycznej, o ile w momencie publikacji ogłoszenia świadectwo jest już dostępne. Odpowiedzialność ponoszą wyraźnie nie tylko pośrednicy, lecz także sprzedający, wynajmujący, wydzierżawiający i leasingodawcy – a więc również Państwo jako właściciele zamieszczający ogłoszenie prywatnie.
Ważne jest rozróżnienie dwóch obowiązków: z § 80 GEG wynika, że w ogóle muszą Państwo posiadać świadectwo charakterystyki energetycznej i przedstawić je zainteresowanemu. Natomiast obowiązek zamieszczenia poszczególnych wartości już w ogłoszeniu reguluje § 87 GEG. Oba przepisy obowiązują niezależnie od siebie.
Te pięć obowiązkowych informacji musi zawierać każde ogłoszenie mieszkania lub domu
W przypadku budynków mieszkalnych § 87 ustęp 1 GEG wymienia dokładnie pięć informacji, które należy przenieść z dostępnego świadectwa charakterystyki energetycznej do ogłoszenia:
- Rodzaj świadectwa charakterystyki energetycznej: Należy podać, czy chodzi o świadectwo zapotrzebowania na energię (Bedarfsausweis) czy świadectwo zużycia energii (Verbrauchsausweis).
-
Wskaźnik końcowego zapotrzebowania na energię: wartość końcowego zapotrzebowania na energię lub końcowego zużycia energii podana w świadectwie, wyrażona w kilowatogodzinach na metr kwadratowy i rok – w skrócie
kWh/(m²·a). - Podstawowe nośniki energii wykorzystywane do ogrzewania: na przykład gaz ziemny, olej opałowy, ciepło sieciowe, pellet drzewny lub energia elektryczna (w przypadku pompy ciepła).
- Rok budowy budynku: rok budowy budynku mieszkalnego wskazany w świadectwie charakterystyki energetycznej.
- Klasa efektywności energetycznej: klasa od A+ do H, wskazana w świadectwie zgodnie z § 86 GEG.
Wszystkie wartości należy przejąć dokładnie w takiej formie, tak, jak widnieją w dokumencie. Własne szacunki lub zaokrąglone, fikcyjne wartości są niedopuszczalne.
W przypadku budynków niemieszkalnych – na przykład powierzchni biurowych lub komercyjnych – obowiązuje szczególna zasada: zgodnie z § 87 ust. 2 GEG zapotrzebowanie lub zużycie energii końcowej należy wykazać oddzielnie dla ogrzewania i energii elektrycznej; rok budowy i klasa efektywności nie mają zastosowania.
Kiedy obowiązek ma zastosowanie – a kiedy nie
Obowiązek podania informacji jest związany z jasnym warunkiem: świadectwo charakterystyki energetycznej musi już istnieć w momencie zamieszczenia ogłoszenia. Jeśli tak jest, każde niekompletne ogłoszenie stanowi naruszenie. Niektóre przypadki są wyłączone:
- Brak świadectwa: Jeśli reklamują Państwo nowy budynek, który nie został jeszcze ukończony, często nie istnieje jeszcze świadectwo. Wówczas podanie informacji nie jest wymagane – najpóźniej po ukończeniu budowy należy je jednak uzupełnić.
- Małe budynki: W przypadku budynków o powierzchni użytkowej mniejszej niż 50 metrów kwadratowych zgodnie z § 79 ust. 4 GEG świadectwo charakterystyki energetycznej w ogóle nie jest wymagane; w związku z tym nie ma również obowiązku podawania tych informacji.
- Zabytki: Budynki objęte ochroną zabytków również są na mocy tego samego przepisu zwolnione z obowiązku posiadania świadectwa.
Niezależnie od ogłoszenia należy zgodnie z § 80 GEG przedłożyć świadectwo charakterystyki energetycznej zainteresowanemu kupującemu najpóźniej podczas oględzin oraz przekazać mu oryginał lub kopię po zawarciu umowy. Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez dziesięć lat od wystawienia.
Świadectwo zapotrzebowania czy świadectwo zużycia: wybór rodzaju
W ogłoszeniu liczy się wyłącznie prawidłowe wskazanie rodzaju świadectwa. W praktyce warto jednak przyjrzeć się różnicom, ponieważ nie każdy właściciel może swobodnie dokonać wyboru:
- Świadectwo zużycia: Opiera się na rzeczywistym zużyciu energii w ciągu ostatnich trzech lat. Jest tańsze, ale w dużym stopniu zależy od sposobu ogrzewania stosowanego przez poprzednich mieszkańców.
- Świadectwo zapotrzebowania: Opiera się na analizie technicznej budynku (izolacja, okna, instalacja grzewcza) i jest niezależne od zachowań użytkowników – za to bardziej pracochłonne i droższe.
Świadectwo zapotrzebowania jest zgodnie z § 80 GEG obowiązkowo wymagane w przypadku budynków mieszkalnych z mniej niż pięcioma mieszkaniami, dla których wniosek o pozwolenie na budowę złożono przed 1 listopada 1977 r. – chyba że budynek został później doprowadzony do standardu rozporządzenia o ochronie cieplnej z 1977 r. We wszystkich pozostałych przypadkach można wybrać jeden z obu rodzajów.
Jaka kara grozi za brak wymaganych informacji?
Kto jako osoba odpowiedzialna nie zapewni, aby ogłoszenie zawierało Zawiera obowiązkowe informacje, podlega karze za wykroczenie zgodnie z § 108 ustęp 1 numer 27 GEG. Zgodnie z § 108 ustęp 2 GEG wykroczenie to może zostać ukarane grzywną w wysokości do 10 000 euro.
W praktyce grzywny za pierwsze naruszenie są zazwyczaj znacznie niższe. Rzeczywiste ryzyko często leży gdzie indziej: konkurenci lub stowarzyszenia ochrony konsumentów mogą wystosować ostrzeżenie dotyczące niekompletnych ogłoszeń na podstawie prawa konkurencji, co szybko pociąga za sobą koszty prawników i kar umownych. Sprzedający zamieszczający ogłoszenia prywatnie powinni również wiedzieć, że ustawa nakłada na nich takie same obowiązki jak na profesjonalnych pośredników – odpowiedzialności nie można przerzucić na portal.
Przed publikacją należy sprawdzić, czy w ogłoszeniu znajdują się wszystkie pięć wartości. Na TraumImmo przeprowadzimy Państwa przez pola obowiązkowe, aby ogłoszenie od samego początku było zgodne z GEG.
FAQ dotyczące obowiązkowych informacji w świadectwie energetycznym
Czy muszę podawać te informacje również jako osoba prywatna?
Tak. § 87 GEG wyraźnie wymienia sprzedających i wynajmujących obok pośredników. To, czy ogłoszenie zamieszczają Państwo prywatnie czy zawodowo, nie ma znaczenia dla tego obowiązku.
Co obowiązuje, jeśli świadectwo energetyczne nie jest jeszcze dostępne?
Jeśli w momencie zamieszczania ogłoszenia nie ma świadectwa, nie muszą Państwo podawać tych wartości. Do samej sprzedaży co do zasady będzie jednak potrzebne świadectwo – dlatego należy zlecić jego wystawienie odpowiednio wcześnie.
Jaka klasa efektywności energetycznej jest dobra?
Skala obejmuje klasy od A+ (do 30 kWh/(m²·a)) do H (powyżej 250 kWh/(m²·a)). Nowe budynki i obiekty po wysokiej jakości modernizacji zazwyczaj mają klasy od A+ do C, natomiast niemodernizowane stare budynki często klasę G lub H.
Czy do ogłoszenia wystarczy świadectwo charakterystyki energetycznej oparte na zużyciu energii?
Jeśli dla danego budynku nie jest wymagane świadectwo oparte na zapotrzebowaniu na energię, tak. Oba rodzaje świadectw w równym stopniu spełniają obowiązek informacyjny – należy jedynie podać właściwy rodzaj.
Co się stanie w przypadku nieprawidłowych wartości?
Również nieprawdziwe informacje mogą zostać uznane za wykroczenie. Dlatego wartości należy zawsze przepisywać bez zmian z ważnego świadectwa.
Czy obowiązek dotyczy również wynajmu?
Tak. § 87 GEG obowiązuje w równym stopniu w przypadku sprzedaży, wynajmu, dzierżawy i leasingu.
Podsumowanie: pięć informacji zapewnia bezpieczeństwo
W przypadku budynków mieszkalnych GEG wymaga podania w każdym ogłoszeniu pięciu obowiązkowych informacji: rodzaju świadectwa, wskaźnika końcowego zużycia energii, nośnika energii, roku budowy i klasy efektywności. Obowiązek dotyczy w równym stopniu osób prywatnych i pośredników, ale ma zastosowanie tylko wtedy, gdy świadectwo charakterystyki energetycznej jest dostępne. Kto prawidłowo przepisze dane ze świadectwa, uniknie grzywien w wysokości do 10 000 euro i kosztownych ostrzeżeń prawnych – a od samego początku będzie sprawiać na potencjalnych nabywcach wrażenie osoby godnej zaufania.