Bir gayrimenkul ilanı veren kişi, daha ilan aşamasında enerji kimlik belgesindeki belirli değerleri belirtmek zorundadır – belge türü, enerji göstergesi, enerji kaynağı, yapım yılı ve verimlilik sınıfı. Bu husus Bina Enerjisi Kanunu (GEG) tarafından öngörülmektedir; bilgileri eksik bırakanlar 10.000 Euro'ya kadar para cezası riskiyle karşı karşıyadır. Her satış ilanında bulunması gereken beş zorunlu bilgiyi, yükümlülüğün ne zaman geçerli olduğunu ve özel olarak ilan veren maliklerin nelere özellikle dikkat etmesi gerektiğini açıklıyoruz.
Bina Enerjisi Kanunu ilanlar için ne öngörüyor?
Bir gayrimenkulü ticari bir mecrada tanıttığınız anda – buna gazeteler, dergiler ve özellikle internetteki gayrimenkul portalları ile meta arama motorları dahildir – § 87 GEG hükümleri uygulanır. Bu madde, ilan verildiği tarihte halihazırda bir belge mevcutsa, ilanın enerji kimlik belgesindeki belirli göstergeleri içermesini zorunlu kılar. Sorumlular açıkça yalnızca emlakçılar değil, aynı zamanda satıcılar, kiraya verenler, kiralayanlar ve leasing verenlerdir – yani özel olarak ilan veren malik olarak siz de sorumlusunuz.
İki yükümlülüğün birbirinden ayrılması önemlidir: Her durumda bir enerji kimlik belgesine sahip olmanız ve bunu ilgili kişiye sunmanız gerektiği § 80 GEG maddesinden kaynaklanır. Buna karşılık, belirli değerlerin daha ilan içinde yer alması gerekliliği § 87 GEG tarafından düzenlenir. Her iki hüküm de birbirinden bağımsız olarak geçerlidir.
Her konut veya ev ilanında bulunması gereken bu beş zorunlu bilgi
Konut binaları için § 87 fıkra 1 GEG, mevcut enerji kimlik belgesinden ilana aktarılması gereken tam beş bilgiyi belirtir:
- Enerji kimlik belgesinin türü: Bunun bir ihtiyaç belgesi (enerji ihtiyacı belgesi) mi yoksa bir tüketim belgesi (enerji tüketim belgesi) mi olduğunu belirtin.
-
Nihai enerji göstergesi: belgede belirtilen nihai enerji ihtiyacı veya nihai enerji tüketimi değeri; metrekare ve yıl başına kilovat saat cinsinden belirtilir – kısaca
kWh/(m²·a). - Isıtma için kullanılan temel enerji kaynakları: örneğin doğal gaz, kalorifer yakıtı, bölgesel ısıtma, odun peletleri veya elektrik (ısı pompasında).
- Binanın yapım yılı: enerji kimlik belgesinde gösterilen konut binasının yapım yılı.
- Enerji verimlilik sınıfı: belgenin § 86 GEG uyarınca belirttiği A+ ila H arasındaki sınıf.
Tüm değerler tam olarak şu şekilde aktarılmalıdır, kimlikte nasıl yer alıyorsa. Kişisel tahminler veya yuvarlanmış hayalî değerler kabul edilemez.
Konut dışı binalarda – örneğin ofis veya ticari alanlarda – özel bir durum geçerlidir: Burada nihai enerji ihtiyacı veya tüketimi, GEG § 87 fıkra 2 uyarınca ısıtma ve elektrik için ayrı ayrı belirtilmelidir; yapım yılı ve verimlilik sınıfı belirtilmez.
Yükümlülük ne zaman geçerlidir – ne zaman geçerli değildir
Bilgi verme yükümlülüğü açık bir koşula bağlıdır: İlan yayımlandığı sırada bir enerji kimlik belgesi mevcut olmalıdır. Mevcutsa, her eksik ilan ihlal teşkil eder. Bazı durumlar kapsam dışıdır:
- Henüz belge mevcut değil: Henüz tamamlanmamış bir yeni binanın reklamını yapıyorsanız çoğu zaman henüz bir belge bulunmaz. Bu durumda bilgiler belirtilmez – ancak en geç tamamlanma sırasında belgeyi sonradan temin etmeniz gerekir.
- Küçük binalar: 50 metrekareden az kullanım alanına sahip binalar için § 79 fıkra 4 GEG uyarınca enerji kimlik belgesi gerekli değildir; dolayısıyla zorunlu bilgiler de yoktur.
- Tescilli yapılar: Anıt koruması altındaki binalar da aynı hüküm uyarınca belge zorunluluğundan muaftır.
İlandan bağımsız olarak enerji kimlik belgesini, GEG § 80 uyarınca en geç gösterim sırasında satın alma ilgilisine sunmanız ve sözleşme imzalandıktan sonra aslını veya bir kopyasını teslim etmeniz gerekir. Enerji kimlik belgesi düzenlendiği tarihten itibaren on yıl geçerlidir.
İhtiyaç belgesi veya tüketim belgesi: belge türünün seçimi
İlan açısından önemli olan yalnızca türü doğru belirtmenizdir. Ancak uygulamada farklılıklara bakmak yararlıdır; çünkü her malik serbestçe seçim yapamaz:
- Tüketim belgesi: Son üç yılın fiilî enerji tüketimine dayanır. Daha ucuzdur, ancak önceki sakinlerin ısıtma alışkanlıklarına büyük ölçüde bağlıdır.
- İhtiyaç belgesi: Binanın teknik analizine (yalıtım, pencereler, ısıtma sistemi) dayanır ve kullanıcı davranışından bağımsızdır – buna karşılık hazırlanması daha zahmetli ve pahalıdır.
Yapı ruhsatı başvurusu 1 Kasım 1977’den önce yapılmış olan beşten az konut birimine sahip konut binaları için, bina daha sonra 1977 Isı Koruma Yönetmeliği standardına getirilmemişse, GEG § 80 uyarınca ihtiyaç belgesi zorunlu olarak öngörülmüştür. Diğer tüm durumlarda iki tür arasında seçim yapabilirsiniz.
Eksik bilgiler durumunda hangi para cezası söz konusu olur?
Sorumlu kişi, ilanın şu bilgileri içerdiğinden emin olmazsa "Zorunlu bilgileri içeren yükümlülükleri yerine getirmeyen kişi, § 108 fıkra 1 bent 27 GEG uyarınca idari kabahat işlemiş olur. Bu kabahat, § 108 fıkra 2 GEG uyarınca 10.000 Euro’ya kadar para cezası ile cezalandırılabilir.
Uygulamada ilk ihlalde para cezaları genellikle oldukça daha düşük olur. Asıl risk çoğu zaman başka yerdedir: Rakipler veya tüketiciyi koruma dernekleri, eksik ilanlar nedeniyle rekabet hukuku kapsamında ihtar gönderebilir; bu da kısa sürede avukatlık ve sözleşme cezası masraflarına yol açabilir. Özel olarak ilan veren satıcıların ayrıca şunu bilmesi önemlidir: Yasa onları profesyonel emlak danışmanlarıyla aynı şekilde yükümlü tutar – sorumluluk portala devredilemez.
Yayınlamadan önce ilanınızda beş değerin tamamının yer alıp almadığını kontrol edin. TraumImmo’da zorunlu alanlar konusunda size yol gösteriyoruz; böylece ilanınız en başından itibaren GEG’ye uygun olur.
Enerji kimliğindeki zorunlu bilgilere ilişkin SSS
Bilgileri özel kişi olarak da vermem gerekiyor mu?
Evet. § 87 GEG, satıcıları ve kiraya verenleri açıkça emlak danışmanlarının yanında saymaktadır. Özel veya ticari olarak ilan vermeniz, bu yükümlülük açısından fark yaratmaz.
Henüz enerji kimliği mevcut değilse ne geçerlidir?
İlan verildiği sırada enerji kimliği mevcut değilse değerleri belirtmeniz gerekmez. Ancak satışın kendisi için genellikle bir enerji kimliğine ihtiyacınız olacaktır – bu nedenle kimliği erkenden düzenlettirin.
Hangi enerji verimlilik sınıfı iyidir?
Ölçek A+’dan (30 kWh/(m²·a) değerine kadar) H’ye (250 kWh/(m²·a) üzeri) kadar uzanır. Yeni yapılar ve yüksek standartta yenilenmiş taşınmazlar çoğunlukla A+ ile C arasında, yenilenmemiş eski yapılar ise sıklıkla G veya H sınıfındadır.
İlan için tüketim esaslı enerji kimliği yeterli midir?
Binanız için ihtiyaç esaslı enerji kimliği zorunlu değilse, evet. Her iki enerji kimliği türü de ilan yükümlülüğünü aynı şekilde karşılar – yalnızca geçerli türü belirtmeniz gerekir.
Yanlış değerler verilirse ne olur?
Yanlış bilgiler de idari kabahat olarak değerlendirilebilir. Bu nedenle değerleri her zaman geçerli enerji kimliğinden değiştirmeden aktarın.
Yükümlülük kiralamada da geçerli midir?
Evet. § 87 GEG satış, kiralama, kiraya verme ve leasing için aynı şekilde geçerlidir.
Sonuç: Beş bilgiyle güvendesiniz
Konut binaları için GEG, her ilanda beş zorunlu bilgi talep eder: enerji kimliği türü, nihai enerji göstergesi, enerji kaynağı, yapım yılı ve verimlilik sınıfı. Bu yükümlülük özel kişiler ve emlak danışmanları için aynı şekilde geçerlidir; ancak yalnızca eğerbir enerji kimliğinin mevcut olması. Değerleri enerji kimliğinden doğru şekilde aktaranlar, 10.000 Euro’ya kadar para cezalarından ve pahalı ihtarlardan kaçınır – ayrıca başından itibaren potansiyel alıcılar üzerinde ciddi bir izlenim bırakır.