Quien anuncia un inmueble debe mencionar ya en el anuncio determinados valores del certificado energético: tipo de certificado, indicador energético, fuente de energía, año de construcción y clase de eficiencia. Así lo establece la Ley alemana de energía de los edificios (GEG), y quien omita estos datos se arriesga a una multa de hasta 10.000 euros. Le mostramos cuáles son los cinco datos obligatorios que deben figurar en todo anuncio de venta, cuándo se aplica la obligación y a qué deben prestar especial atención los propietarios que anuncian de forma privada.
Lo que la Ley de energía de los edificios prescribe para los anuncios
En cuanto anuncie un inmueble en un medio comercial –esto incluye periódicos, revistas y, sobre todo, portales inmobiliarios y metabuscadores en Internet– se aplica el § 87 GEG. Este exige que el anuncio contenga determinados indicadores del certificado energético, siempre que en el momento de publicar el anuncio ya exista un certificado. Los responsables no son expresamente solo los agentes inmobiliarios, sino también los vendedores, arrendadores, arrendadores de fincas y arrendadores financieros, es decir, también usted como propietario que anuncia de forma privada.
Es importante distinguir dos obligaciones: que deba disponer de un certificado energético y presentárselo al interesado se desprende del § 80 GEG. En cambio, que determinados valores deban figurar ya en el anuncio está regulado por el § 87 GEG. Ambas disposiciones se aplican independientemente una de otra.
Estos cinco datos obligatorios deben figurar en todo anuncio de vivienda o casa
Para los edificios residenciales, el § 87, apartado 1, de la GEG establece exactamente cinco datos que deben transferirse del certificado energético disponible al anuncio:
- Tipo de certificado energético: indique si se trata de un certificado basado en la demanda (certificado de demanda energética) o de un certificado basado en el consumo (certificado de consumo energético).
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Indicador de energía final: el valor de la demanda o del consumo de energía final indicado en el certificado, expresado en kilovatios hora por metro cuadrado y año; abreviado
kWh/(m²·a). - Fuentes de energía principales para la calefacción: por ejemplo, gas natural, gasóleo de calefacción, calefacción urbana, pellets de madera o electricidad (en el caso de una bomba de calor).
- Año de construcción del edificio: el año de construcción del edificio residencial indicado en el certificado energético.
- Clase de eficiencia energética: la clase de A+ a H, tal como la indica el certificado conforme al § 86 GEG.
Todos los valores deben reproducirse exactamente tal como aparecen, tal como figuran en el certificado. Las estimaciones propias o los valores ficticios redondeados al alza no están permitidos.
En los edificios no residenciales —por ejemplo, oficinas o locales comerciales— se aplica una particularidad: aquí, según el artículo 87, apartado 2, del GEG, la demanda o el consumo de energía final deben indicarse por separado para calefacción y electricidad; el año de construcción y la clase de eficiencia no se incluyen.
Cuándo se aplica la obligación y cuándo no
La obligación de indicar estos datos está sujeta a una condición clara: el certificado energético debe estar disponible ya en el momento de publicar el anuncio. Si es así, todo anuncio incompleto constituye una infracción. Algunas situaciones están excluidas:
- Todavía no existe certificado: Si anuncia una obra nueva que aún no está terminada, con frecuencia todavía no existe ningún certificado. En ese caso, no es necesario indicar los datos; no obstante, deberá obtenerlo como muy tarde cuando finalice la obra.
- Edificios pequeños: Para edificios con menos de 50 metros cuadrados de superficie útil, según el artículo 79, apartado 4, del GEG, no es necesario ningún certificado energético; por consiguiente, tampoco existen datos obligatorios.
- Monumentos históricos: Los edificios protegidos como monumentos también están exentos de la obligación de disponer de certificado conforme a la misma disposición.
Independientemente del anuncio, deberá presentar el certificado energético al interesado en la compra, como muy tarde durante la visita, conforme al artículo 80 del GEG, y entregarle el original o una copia después de la firma del contrato. El certificado energético tiene una validez de diez años desde su expedición.
Certificado basado en la demanda o en el consumo: elección del tipo
Para el anuncio, lo único importante es indicar correctamente el tipo. Sin embargo, en la práctica conviene conocer las diferencias, ya que no todos los propietarios pueden elegir libremente:
- Certificado basado en el consumo: Se basa en el consumo energético real de los tres años anteriores. Es más económico, pero depende en gran medida del comportamiento en materia de calefacción de los anteriores ocupantes.
- Certificado basado en la demanda: Se basa en un análisis técnico del edificio (aislamiento, ventanas, sistema de calefacción) y es independiente del comportamiento de los usuarios; a cambio, requiere más trabajo y es más caro.
Según el artículo 80 del GEG, el certificado basado en la demanda es obligatorio para edificios residenciales con menos de cinco viviendas cuya solicitud de licencia de obra se presentó antes del 1 de noviembre de 1977, salvo que el edificio se adaptara posteriormente al estándar del Reglamento de protección térmica de 1977. En todos los demás casos, puede elegir entre ambos tipos.
¿Qué multa se impone por la falta de datos?
Quien, como responsable, no garantice que el anuncio incluya los que no incluya las indicaciones obligatorias, incurre en una infracción administrativa conforme al § 108, apartado 1, número 27 GEG. Según el § 108, apartado 2 GEG, esta infracción administrativa puede sancionarse con una multa de hasta 10.000 euros.
En la práctica, las multas por una primera infracción suelen ser considerablemente más bajas. El verdadero riesgo suele estar en otro aspecto: competidores o asociaciones de protección de los consumidores pueden emitir advertencias por competencia desleal contra anuncios incompletos, lo que rápidamente puede generar gastos de abogados y penalizaciones contractuales. Para los vendedores particulares que publican anuncios también es importante saber que la ley les obliga en la misma medida que a los agentes inmobiliarios profesionales: la responsabilidad no puede trasladarse al portal.
Antes de publicar, compruebe que los cinco valores figuren en su anuncio. En TraumImmo le guiamos por los campos obligatorios para que su anuncio cumpla con el GEG desde el principio.
Preguntas frecuentes sobre las indicaciones obligatorias del certificado energético
¿También debo proporcionar estos datos como particular?
Sí. El § 87 GEG menciona expresamente a vendedores y arrendadores junto a los agentes inmobiliarios. Para esta obligación no importa si publica el anuncio como particular o como empresa.
¿Qué ocurre si todavía no se dispone de un certificado energético?
Si al publicar el anuncio aún no dispone de un certificado, no tiene que indicar los valores. Sin embargo, por lo general necesitará uno para la venta; por eso, solicite su expedición con suficiente antelación.
¿Qué clase de eficiencia energética es buena?
La escala va de A+ (hasta 30 kWh/(m²·a)) a H (más de 250 kWh/(m²·a)). Los edificios nuevos y los inmuebles rehabilitados con alta calidad suelen situarse entre A+ y C, mientras que los edificios antiguos sin rehabilitar suelen estar en G o H.
¿Basta con un certificado basado en el consumo para el anuncio?
Sí, siempre que para su edificio no sea obligatorio un certificado basado en la demanda. Ambos tipos de certificado cumplen por igual con la obligación de indicar los datos; solo debe mencionar el tipo correspondiente.
¿Qué ocurre si los valores son incorrectos?
También los datos incorrectos pueden considerarse una infracción administrativa. Por ello, adopte siempre los valores sin modificarlos del certificado válido.
¿La obligación también se aplica al alquiler?
Sí. El § 87 GEG se aplica por igual a la venta, el alquiler, el arrendamiento y el leasing.
Conclusión: con cinco datos, estará seguro
Para los edificios residenciales, el GEG exige cinco datos obligatorios en cada anuncio: tipo de certificado, indicador de energía final, fuente de energía, año de construcción y clase de eficiencia. La obligación se aplica por igual a particulares y agentes inmobiliarios, pero solo si se dispone de un certificado energético. Quien transcribe correctamente los valores del certificado evita multas de hasta 10.000 euros y costosas advertencias legales, y transmite desde el principio una imagen seria a los posibles compradores.