من يعلن عن عقار يجب عليه ذكر قيم معينة من شهادة الطاقة في الإعلان نفسه – نوع الشهادة، ومؤشر الطاقة، ومصدر الطاقة، وسنة البناء، وفئة الكفاءة. وينص قانون طاقة المباني (GEG) على ذلك، ومن يحذف هذه البيانات يخاطر بغرامة تصل إلى 10.000 يورو. نوضح لكم البيانات الإلزامية الخمس التي يجب أن يتضمنها كل إعلان بيع، ومتى يسري الالتزام، وما الذي ينبغي على المالكين الذين يعلنون بشكل خاص الانتباه إليه بدرجة خاصة.
ما الذي يفرضه قانون طاقة المباني على الإعلانات
بمجرد الإعلان عن عقار في وسيلة إعلام تجارية – ويشمل ذلك الصحف والمجلات، وقبل كل شيء بوابات العقارات ومحركات البحث التجميعية على الإنترنت – تنطبق المادة 87 من قانون GEG. وهي تقتضي أن يتضمن الإعلان مؤشرات معينة من شهادة الطاقة، شريطة أن تكون الشهادة موجودة بالفعل وقت نشر الإعلان. والمسؤولون عن ذلك ليسوا صراحةً الوسطاء فحسب، بل كذلك البائعون، والمؤجرون، والمؤجرون من الباطن، ومؤجرو التأجير التمويلي – أي أنتم أيضًا بصفتكم مالكًا يعلن بشكل خاص.
ومن المهم التمييز بين التزامين: إن وجوب حيازتكم شهادة طاقة أصلًا وتقديمها إلى المهتم، يستمد من المادة 80 من قانون GEG. أما وجوب ظهور قيم معينة في الإعلان نفسه، فتنظمه المادة 87 من قانون GEG. وينطبق كلا الحكمين بصورة مستقلة عن الآخر.
هذه البيانات الإلزامية الخمس يجب أن ترد في كل إعلان لشقة أو منزل
بالنسبة للمباني السكنية، تذكر الفقرة 1 من المادة 87 من قانون GEG تحديدًا خمس بيانات يجب نقلها من شهادة الطاقة الموجودة إلى الإعلان:
- نوع شهادة الطاقة: اذكر ما إذا كانت شهادة الاحتياج (شهادة احتياج الطاقة) أو شهادة الاستهلاك (شهادة استهلاك الطاقة).
-
مؤشر الطاقة النهائية: القيمة المذكورة في الشهادة لاحتياج الطاقة النهائية أو استهلاك الطاقة النهائية، معبَّرًا عنها بالكيلوواط/ساعة لكل متر مربع وسنة – باختصار
kWh/(m²·a). - مصادر الطاقة الأساسية للتدفئة: مثل الغاز الطبيعي، وزيت التدفئة، والتدفئة المركزية، وحبيبات الخشب، أو الكهرباء (في حالة المضخة الحرارية).
- سنة بناء المبنى: سنة بناء المبنى السكني المبينة في شهادة الطاقة.
- فئة كفاءة الطاقة: الفئة من A+ إلى H، وفقًا لما تحدده الشهادة بموجب المادة 86 من قانون GEG.
يجب نقل جميع القيم بدقة كما هي، كما هي واردة في وثيقة الهوية. التقديرات الشخصية أو القيم الخيالية المُقَرَّبة إلى الأعلى غير مسموح بها.
في المباني غير السكنية – مثل المساحات المكتبية أو التجارية – تنطبق خصوصية: إذ يجب هنا، وفقًا لـ § 87 الفقرة 2 من GEG، بيان احتياج الطاقة النهائية أو استهلاكها بشكل منفصل للتدفئة وللكهرباء؛ بينما يُستبعد ذكر سنة البناء وفئة الكفاءة.
متى يسري الالتزام – ومتى لا يسري
يرتبط الالتزام بذكر البيانات بشرط واضح: يجب أن تكون شهادة الطاقة موجودة بالفعل وقت نشر الإعلان. وإذا كان الأمر كذلك، فإن كل إعلان ناقص يُعد مخالفة. وتُستثنى بعض الحالات:
- عدم وجود شهادة بعد: عند الإعلان عن مبنى جديد لم يكتمل بناؤه بعد، غالبًا لا تكون هناك شهادة بعد. عندئذٍ لا يلزم ذكر البيانات – لكن يجب استكمالها عند الإتمام على أبعد تقدير.
- المباني الصغيرة: بالنسبة للمباني التي تقل مساحتها القابلة للاستخدام عن 50 مترًا مربعًا، لا تُطلب شهادة طاقة أصلًا بموجب § 79 الفقرة 4 من GEG؛ وبالتالي لا توجد أيضًا بيانات إلزامية.
- المباني الأثرية: تُعفى المباني المحمية كمعالم أثرية من الالتزام بالشهادة وفقًا للنص نفسه.
وبغض النظر عن الإعلان، يجب عليكم تقديم شهادة الطاقة إلى الراغب في الشراء وفقًا لـ § 80 من GEG في موعد أقصاه عند المعاينة، وتسليمه الأصل أو نسخة منه بعد إبرام العقد. وتظل شهادة الطاقة سارية لمدة عشر سنوات من تاريخ إصدارها.
شهادة الاحتياج أو شهادة الاستهلاك: اختيار النوع
بالنسبة للإعلان، المهم فقط هو تسمية النوع بشكل صحيح. لكن من المفيد عمليًا النظر إلى الاختلافات، إذ لا يحق لكل مالك الاختيار بحرية:
- شهادة الاستهلاك: تستند إلى الاستهلاك الفعلي للطاقة خلال السنوات الثلاث الماضية. وهي أرخص، لكنها تعتمد بدرجة كبيرة على سلوك السكان السابقين في التدفئة.
- شهادة الاحتياج: تستند إلى تحليل تقني للمبنى (العزل، النوافذ، نظام التدفئة)، وهي مستقلة عن سلوك المستخدم – لكنها أكثر تعقيدًا وتكلفة.
تُفرض شهادة الاحتياج بموجب § 80 من GEG إلزاميًا على المباني السكنية التي تحتوي على أقل من خمس وحدات سكنية، والتي قُدّم طلب بنائها قبل 1 نوفمبر 1977 – ما لم يكن المبنى قد جرى لاحقًا تجهيزه وفق معيار لائحة الحماية الحرارية لعام 1977. وفي جميع الحالات الأخرى، يجوز لكم الاختيار بين النوعين.
ما الغرامة المتوقعة عند غياب البيانات؟
من لا يضمن، بصفته المسؤول، أن يتضمن الإعلان الـ تتضمن البيانات الإلزامية، يرتكب مخالفة إدارية بموجب § 108 الفقرة 1 الرقم 27 من قانون المباني للطاقة (GEG). ويمكن معاقبة هذه المخالفة الإدارية، وفقًا للفقرة 2 من § 108 من قانون GEG، بغرامة مالية تصل إلى 10,000 يورو.
عمليًا، تكون الغرامات عند المخالفة الأولى عادةً أقل بكثير. وغالبًا ما يكمن الخطر الحقيقي في مكان آخر: إذ يمكن للمنافسين أو جمعيات حماية المستهلك توجيه إنذارات قانونية بسبب الإعلانات غير المكتملة باعتبارها مخالفة لقانون المنافسة، مما يؤدي سريعًا إلى تكاليف محامين وغرامات تعاقدية. ومن المهم أيضًا للبائعين الذين ينشرون إعلاناتهم بصفتهم الخاصة أن يعلموا أن القانون يلزمهم بالقدر نفسه الذي يلزم به الوسطاء المحترفون – ولا يمكن إلقاء المسؤولية على عاتق المنصة.
تحقّق قبل النشر من وجود القيم الخمس جميعها في إعلانك. في TraumImmo نرشدك خلال الحقول الإلزامية، بحيث يكون إعلانك متوافقًا مع قانون GEG منذ البداية.
الأسئلة الشائعة حول البيانات الإلزامية في شهادة الطاقة
هل يجب عليّ تقديم البيانات بصفتي شخصًا خاصًا أيضًا؟
نعم. يذكر § 87 من قانون GEG البائعين والمؤجرين صراحةً إلى جانب الوسطاء. ولا يهم بالنسبة إلى الالتزام ما إذا كنت تنشر إعلانًا بصفتك الخاصة أو التجارية.
ما القاعدة إذا لم تصدر شهادة الطاقة بعد؟
إذا لم تكن هناك شهادة عند نشر الإعلان، فلا يتعين عليك ذكر القيم. لكنك تحتاج إليها عادةً لإتمام البيع نفسه – لذلك احرص على إصدارها في وقت مبكر.
ما فئة كفاءة الطاقة الجيدة؟
يمتد المقياس من A+ (حتى 30 kWh/(m²·a)) إلى H (أكثر من 250 kWh/(m²·a)). وعادةً ما تقع المباني الجديدة والعقارات التي خضعت لتجديد عالي الجودة ضمن الفئات A+ إلى C، بينما تقع المباني القديمة غير المجددة غالبًا ضمن G أو H.
هل تكفي شهادة الاستهلاك للإعلان؟
نعم، ما لم تكن شهادة الاحتياج مفروضة على مبناك. فكلا نوعي الشهادات يستوفيان الالتزام بالإعلان على حد سواء – وما عليك سوى ذكر النوع الصحيح.
ماذا يحدث عند ذكر قيم خاطئة؟
يمكن أيضًا اعتبار البيانات غير الصحيحة مخالفة إدارية. لذلك احرص دائمًا على نقل القيم دون تغيير من الشهادة السارية.
هل يسري الالتزام أيضًا عند التأجير؟
نعم. يسري § 87 من قانون GEG بالتساوي على البيع والتأجير والإيجار من الباطن والتأجير التمويلي.
الخلاصة: بخمسة بيانات تكون في الجانب الآمن
بالنسبة إلى المباني السكنية، يطلب قانون GEG خمسة بيانات إلزامية في كل إعلان: نوع الشهادة، ومؤشر الطاقة النهائية، ومصدر الطاقة، وسنة البناء، وفئة الكفاءة. وينطبق الالتزام على الأفراد والوسطاء على حد سواء، لكنه يسري فقط إذا كان وجود شهادة طاقة. ومن ينقل القيم بدقة من الشهادة يتجنب غرامات تصل إلى 10,000 يورو وتحذيرات قانونية مكلفة – ويبدو جادًا أمام المشترين المحتملين منذ البداية.