Тот, кто размещает объявление о недвижимости, уже в самом объявлении должен указать определённые данные из энергетического паспорта — тип паспорта, энергетический показатель, энергоноситель, год постройки и класс энергоэффективности. Это предписывает Закон об энергетике зданий (GEG), а тот, кто не укажет эти сведения, рискует получить штраф до 10 000 евро. Мы расскажем, какие пять обязательных сведений должны содержаться в каждом объявлении о продаже, когда это требование применяется и на что особенно следует обратить внимание собственникам, размещающим объявления частным образом.
Что Закон об энергетике зданий предписывает для объявлений
Как только вы рекламируете недвижимость в коммерческом средстве массовой информации — к ним относятся газеты, журналы и прежде всего интернет-порталы недвижимости и метапоисковые системы — применяется § 87 GEG. Он требует, чтобы объявление содержало определённые показатели из энергетического паспорта, если на момент размещения объявления паспорт уже имеется. Ответственными прямо названы не только маклеры, но и продавцы, арендодатели, лица, сдающие недвижимость в аренду, и лизингодатели — то есть также вы как собственник, размещающий объявление частным образом.
Важно различать два требования: обязанность вообще иметь энергетический паспорт и предъявить его заинтересованному лицу следует из § 80 GEG. А обязанность указывать отдельные значения уже в объявлении регулируется § 87 GEG. Оба положения действуют независимо друг от друга.
Эти пять обязательных сведений должны содержаться в каждом объявлении о квартире или доме
Для жилых зданий § 87, абзац 1 GEG точно называет пять сведений, которые необходимо перенести из имеющегося энергетического паспорта в объявление:
- Вид энергетического паспорта: укажите, идёт ли речь о паспорте потребности (энергетическом паспорте по потребности) или паспорте расхода (энергетическом паспорте по потреблению).
-
Показатель конечной энергии: указанное в паспорте значение конечной потребности в энергии или конечного энергопотребления, выраженное в киловатт-часах на квадратный метр в год — сокращённо
кВт·ч/(м²·год). - Основные энергоносители для отопления: например, природный газ, мазут, централизованное теплоснабжение, древесные пеллеты или электричество (при использовании теплового насоса).
- Год постройки здания: год постройки жилого здания, указанный в энергетическом паспорте.
- Класс энергоэффективности: класс от A+ до H, указанный в паспорте согласно § 86 GEG.
Все значения должны быть перенесены в точности так, как они указаны, как они указаны в документе. Собственные оценки или округлённые вымышленные значения недопустимы.
Для нежилых зданий — например, офисных или коммерческих помещений — действует особенность: здесь согласно § 87 абзацу 2 GEG конечную потребность или расход энергии необходимо указывать отдельно для отопления и электроэнергии; год постройки и класс энергоэффективности не указываются.
Когда обязанность действует — и когда нет
Обязанность указывать данные связана с чётким условием: энергетический сертификат должен уже иметься на момент размещения объявления. Если это так, любое неполное объявление является нарушением. Некоторые случаи являются исключениями:
- Сертификат ещё отсутствует: Если вы рекламируете ещё не достроенное новое здание, энергетический сертификат часто ещё не существует. Тогда данные можно не указывать — однако не позднее завершения строительства вы должны оформить его.
- Небольшие здания: Для зданий с полезной площадью менее 50 квадратных метров согласно § 79 абзацу 4 GEG энергетический сертификат вообще не требуется; следовательно, отсутствует и обязанность указывать соответствующие данные.
- Памятники архитектуры: Здания, охраняемые как памятники, также освобождены от обязанности иметь сертификат согласно той же норме.
Независимо от объявления вы обязаны предоставить энергетический сертификат потенциальному покупателю не позднее осмотра согласно § 80 GEG, а после заключения договора передать ему оригинал или копию. Энергетический сертификат действителен в течение десяти лет с даты выдачи.
Сертификат потребности или сертификат потребления: выбор типа
Для объявления важно лишь правильно указать тип. Однако на практике стоит обратить внимание на различия, поскольку не каждый собственник может свободно выбирать:
- Сертификат потребления: Он основывается на фактическом потреблении энергии за последние три года. Он дешевле, но сильно зависит от отопительного поведения прежних жильцов.
- Сертификат потребности: Он основывается на техническом анализе здания (изоляция, окна, отопительная система) и не зависит от поведения пользователей — зато является более трудоёмким и дорогим.
Согласно § 80 GEG сертификат потребности обязательно требуется для жилых зданий с менее чем пятью квартирами, заявление на строительство которых было подано до 1 ноября 1977 года, — за исключением случаев, когда впоследствии здание было приведено в соответствие со стандартом постановления о теплозащите 1977 года. Во всех остальных случаях вы можете выбирать между обоими типами.
Какой штраф грозит за отсутствие данных?
Лицо, ответственное за объявление, которое не обеспечит, чтобы в объявлении были указаны содержит обязательные сведения, тот совершает административное правонарушение согласно § 108 абзацу 1 пункту 27 GEG. В соответствии с § 108 абзацем 2 GEG это административное правонарушение может повлечь штраф в размере до 10 000 евро.
На практике при первом нарушении штрафы обычно значительно ниже. Настоящий риск часто заключается в другом: конкуренты или объединения по защите прав потребителей могут направить предупреждение о неполных объявлениях в связи с нарушением законодательства о конкуренции, что быстро влечёт расходы на адвокатов и договорные штрафы. Частным продавцам, размещающим объявления, также важно знать, что закон возлагает на них такие же обязанности, как и на профессиональных маклеров, — ответственность нельзя переложить на портал.
Перед публикацией проверьте, указаны ли в вашем объявлении все пять значений. На TraumImmo мы проведём вас по обязательным полям, чтобы ваше объявление с самого начала соответствовало требованиям GEG.
FAQ об обязательных сведениях в энергетическом паспорте
Нужно ли указывать эти сведения также частному лицу?
Да. § 87 GEG прямо называет продавцов и арендодателей наряду с маклерами. Для обязанности не имеет значения, размещаете ли вы объявление как частное или коммерческое лицо.
Что делать, если энергетический паспорт ещё не оформлен?
Если на момент размещения объявления паспорт отсутствует, указывать значения не нужно. Однако для самой продажи он, как правило, необходим — поэтому позаботьтесь о его оформлении заранее.
Какой класс энергоэффективности считается хорошим?
Шкала простирается от A+ (до 30 кВт·ч/(м²·год)) до H (свыше 250 кВт·ч/(м²·год)). Новостройки и качественно отремонтированные объекты обычно относятся к классам от A+ до C, а неотремонтированные старые здания часто имеют класс G или H.
Достаточно ли для объявления паспорта энергопотребления?
Если для вашего здания не требуется паспорт энергопотребности, то да. Оба типа паспортов в равной степени соответствуют требованиям к объявлению — необходимо лишь указать соответствующий тип.
Что произойдёт при указании неправильных значений?
Неверные сведения также могут быть квалифицированы как административное правонарушение. Поэтому всегда переносите значения из действующего паспорта без изменений.
Распространяется ли обязанность также на сдачу в аренду?
Да. § 87 GEG в равной степени применяется к продаже, сдаче в аренду, передаче в аренду и лизингу.
Итог: пять сведений обеспечат безопасность
Для жилых зданий GEG требует указывать в каждом объявлении пять обязательных сведений: тип паспорта, показатель конечного энергопотребления, энергоноситель, год постройки и класс энергоэффективности. Обязанность в равной степени распространяется на частных лиц и маклеров, но действует только если энергетический паспорт имеется. Тот, кто корректно переносит значения из паспорта, избегает штрафов до 10 000 евро и дорогостоящих предупреждений о нарушении закона — и с самого начала производит на потенциальных покупателей серьёзное впечатление.