Toute personne qui publie une annonce immobilière doit déjà mentionner dans celle-ci certaines valeurs du certificat de performance énergétique – le type de certificat, l’indicateur énergétique, la source d’énergie, l’année de construction et la classe d’efficacité. C’est ce que prescrit la loi allemande sur l’énergie des bâtiments (GEG), et l’omission de ces informations peut entraîner une amende pouvant aller jusqu’à 10 000 euros. Nous vous montrons quelles sont les cinq mentions obligatoires qui doivent figurer dans toute annonce de vente, quand cette obligation s’applique et à quoi les propriétaires publiant eux-mêmes une annonce doivent particulièrement veiller.
Ce que la loi allemande sur l’énergie des bâtiments prescrit pour les annonces
Dès que vous faites la publicité d’un bien immobilier dans un média commercial – notamment les journaux, les magazines et surtout les portails immobiliers et métamoteurs de recherche sur Internet –, le § 87 GEG s’applique. Il exige que l’annonce contienne certaines valeurs indicatives du certificat de performance énergétique, à condition qu’un certificat existe déjà au moment de la publication. Sont expressément responsables non seulement les agents immobiliers, mais également les vendeurs, bailleurs, loueurs et donneurs de leasing – donc aussi vous, en tant que propriétaire publiant vous-même une annonce.
Il est important de distinguer deux obligations : l’obligation de posséder un certificat de performance énergétique et de le présenter à l’intéressé découle du § 80 GEG. En revanche, l’obligation de faire figurer certaines valeurs dans l’annonce est régie par le § 87 GEG. Les deux dispositions s’appliquent indépendamment l’une de l’autre.
Ces cinq mentions obligatoires doivent figurer dans toute annonce d’appartement ou de maison
Pour les bâtiments résidentiels, le § 87, alinéa 1, GEG énumère précisément cinq informations qui doivent être reprises dans l’annonce à partir du certificat de performance énergétique disponible :
- Type de certificat de performance énergétique : indiquez s’il s’agit d’un certificat fondé sur les besoins énergétiques (Energiebedarfsausweis) ou d’un certificat fondé sur la consommation énergétique (Energieverbrauchsausweis).
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Indicateur de consommation d’énergie finale : la valeur de la demande ou de la consommation d’énergie finale indiquée dans le certificat, exprimée en kilowattheures par mètre carré et par an – en abrégé
kWh/(m²·a). - Principales sources d’énergie utilisées pour le chauffage : par exemple le gaz naturel, le fioul, le chauffage urbain, les granulés de bois ou l’électricité (pour une pompe à chaleur).
- Année de construction du bâtiment : l’année de construction du bâtiment résidentiel indiquée dans le certificat de performance énergétique.
- Classe d’efficacité énergétique : la classe de A+ à H, telle qu’elle est indiquée par le certificat conformément au § 86 GEG.
Toutes les valeurs doivent être reprises exactement telles quelles, telles qu’elles figurent sur le document. Les propres estimations ou les valeurs fantaisistes arrondies sont interdites.
Pour les bâtiments non résidentiels – par exemple les bureaux ou les surfaces commerciales –, une particularité s’applique : conformément à l’article 87, paragraphe 2, du GEG, les besoins ou consommations d’énergie finale doivent être indiqués séparément pour le chauffage et pour l’électricité ; l’année de construction et la classe d’efficacité ne s’appliquent pas.
Quand l’obligation s’applique – et quand elle ne s’applique pas
L’obligation d’information est soumise à une condition claire : un certificat de performance énergétique doit déjà être disponible au moment de la publication de l’annonce. Si tel est le cas, toute annonce incomplète constitue une infraction. Certaines situations sont exemptées :
- Aucun certificat encore disponible : Si vous faites la promotion d’un bâtiment neuf qui n’est pas encore achevé, il n’existe souvent pas encore de certificat. Les informations ne sont alors pas requises – mais vous devrez l’obtenir au plus tard lors de l’achèvement.
- Petits bâtiments : Pour les bâtiments de moins de 50 mètres carrés de surface utile, aucun certificat de performance énergétique n’est requis en vertu de l’article 79, paragraphe 4, du GEG ; par conséquent, aucune information obligatoire ne s’applique non plus.
- Monuments historiques : Les bâtiments classés monuments historiques sont également exemptés de l’obligation de certificat en vertu de la même disposition.
Indépendamment de l’annonce, vous devez présenter le certificat de performance énergétique à l’acheteur intéressé au plus tard lors de la visite, conformément à l’article 80 du GEG, et lui remettre l’original ou une copie après la conclusion du contrat. Un certificat de performance énergétique est valable dix ans à compter de sa délivrance.
Certificat basé sur les besoins ou sur la consommation : choisir le type
Pour l’annonce, seul compte le fait de désigner correctement le type. Dans la pratique, il est toutefois utile d’examiner les différences, car tous les propriétaires ne peuvent pas choisir librement :
- Certificat basé sur la consommation : Il repose sur la consommation énergétique réelle des trois dernières années. Il est moins cher, mais dépend fortement du comportement de chauffage des occupants précédents.
- Certificat basé sur les besoins : Il repose sur une analyse technique du bâtiment (isolation, fenêtres, installation de chauffage) et est indépendant du comportement des occupants – mais il est plus complexe et plus coûteux.
Un certificat basé sur les besoins est obligatoirement prescrit par l’article 80 du GEG pour les bâtiments résidentiels comportant moins de cinq logements, dont la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er novembre 1977 – sauf si le bâtiment a ensuite été mis aux normes de l’ordonnance de 1977 relative à la protection thermique. Dans tous les autres cas, vous pouvez choisir entre les deux types.
Quelle amende risque-t-on en cas d’informations manquantes ?
Toute personne responsable qui ne veille pas à ce que l’annonce comporte les contient les mentions obligatoires, commet une infraction administrative conformément à l’article 108, paragraphe 1, numéro 27 de la GEG. Cette infraction administrative peut, en vertu de l’article 108, paragraphe 2 de la GEG, être sanctionnée par une amende pouvant aller jusqu’à 10 000 euros.
En pratique, les amendes sont généralement nettement moins élevées lors d’une première infraction. Le véritable risque se situe souvent ailleurs : les concurrents ou les associations de protection des consommateurs peuvent adresser un avertissement fondé sur le droit de la concurrence concernant les annonces incomplètes, ce qui entraîne rapidement des frais d’avocat et des pénalités contractuelles. Pour les vendeurs particuliers qui publient eux-mêmes une annonce, il est en outre important de savoir que la loi les soumet aux mêmes obligations que les agents immobiliers professionnels – la responsabilité ne peut pas être rejetée sur le portail.
Avant la publication, vérifiez que les cinq valeurs figurent dans votre annonce. Sur TraumImmo, nous vous guidons à travers les champs obligatoires afin que votre annonce soit conforme à la GEG dès le départ.
FAQ sur les mentions obligatoires du certificat de performance énergétique
Dois-je également fournir ces informations en tant que particulier ?
Oui. L’article 87 de la GEG cite expressément les vendeurs et les bailleurs aux côtés des agents immobiliers. Que vous publiiez une annonce à titre privé ou professionnel ne change rien à l’obligation.
Que se passe-t-il si aucun certificat de performance énergétique n’est encore disponible ?
Si aucun certificat n’est disponible au moment de la publication de l’annonce, vous n’êtes pas tenu d’indiquer les valeurs. Pour la vente elle-même, vous en aurez toutefois généralement besoin – faites-le donc établir suffisamment tôt.
Quelle classe d’efficacité énergétique est bonne ?
L’échelle va de A+ (jusqu’à 30 kWh/(m²·a)) à H (plus de 250 kWh/(m²·a)). Les constructions neuves et les biens rénovés de qualité se situent généralement entre A+ et C, tandis que les bâtiments anciens non rénovés se trouvent souvent en G ou H.
Un certificat basé sur la consommation suffit-il pour l’annonce ?
Oui, dans la mesure où un certificat basé sur les besoins énergétiques n’est pas obligatoire pour votre bâtiment. Les deux types de certificats satisfont de la même manière à l’obligation de mention – vous devez simplement indiquer le type applicable.
Que se passe-t-il en cas de valeurs erronées ?
Des indications incorrectes peuvent également être considérées comme une infraction administrative. Reprenez donc toujours les valeurs inchangées du certificat en vigueur.
L’obligation s’applique-t-elle également à la location ?
Oui. L’article 87 de la GEG s’applique de la même manière à la vente, à la location, à l’affermage et au leasing.
Conclusion : cinq mentions pour être en sécurité
Pour les bâtiments résidentiels, la GEG exige cinq mentions obligatoires dans chaque annonce : type de certificat, indicateur de performance énergétique finale, source d’énergie, année de construction et classe d’efficacité. L’obligation s’applique aussi bien aux particuliers qu’aux agents immobiliers, mais ne s’applique que si un certificat de performance énergétique est disponible. Celui qui reprend correctement les valeurs du certificat évite des amendes pouvant atteindre 10 000 euros ainsi que de coûteuses mises en demeure – et inspire d’emblée confiance aux acheteurs potentiels.