Energieausweis in der Immobilienanzeige: Welche Angaben sind Pflicht?

Wer eine Immobilie inseriert, muss schon in der Anzeige bestimmte Werte aus dem Energieausweis nennen – Ausweistyp, Energiekennwert, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse. Das schreibt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) vor, und wer die Angaben weglässt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Wir zeigen Ihnen, welche fünf Pflichtangaben in jede Verkaufsanzeige gehören, wann die Pflicht greift und worauf privat inserierende Eigentümer besonders achten sollten.

Was das Gebäudeenergiegesetz für Anzeigen vorschreibt

Sobald Sie eine Immobilie in einem kommerziellen Medium bewerben – dazu zählen Zeitungen, Zeitschriften und vor allem Immobilienportale und Metasuchmaschinen im Internet – greift § 87 GEG. Er verlangt, dass die Anzeige bestimmte Kennwerte aus dem Energieausweis enthält, sofern zum Zeitpunkt der Schaltung bereits ein Ausweis vorliegt. Verantwortlich sind ausdrücklich nicht nur Makler, sondern ebenso Verkäufer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber – also auch Sie als privat inserierender Eigentümer.

Wichtig ist die Abgrenzung zweier Pflichten: Dass Sie überhaupt einen Energieausweis besitzen und ihn dem Interessenten vorlegen müssen, ergibt sich aus § 80 GEG. Dass einzelne Werte schon in der Anzeige stehen müssen, regelt dagegen § 87 GEG. Beide Vorschriften gelten unabhängig voneinander.

Diese fünf Pflichtangaben gehören in jede Wohnungs- oder Hausanzeige

Für Wohngebäude nennt § 87 Absatz 1 GEG genau fünf Angaben, die aus dem vorliegenden Energieausweis in die Anzeige übernommen werden müssen:

• Art des Energieausweises: Geben Sie an, ob es sich um einen Bedarfsausweis (Energiebedarfsausweis) oder einen Verbrauchsausweis (Energieverbrauchsausweis) handelt.
• Endenergiekennwert: der im Ausweis genannte Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs, angegeben in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr – kurz kWh/(m²·a).
• Wesentliche Energieträger für die Heizung: zum Beispiel Erdgas, Heizöl, Fernwärme, Holzpellets oder Strom (bei einer Wärmepumpe).
• Baujahr des Gebäudes: das im Energieausweis ausgewiesene Baujahr des Wohngebäudes.
• Energieeffizienzklasse: die Klasse von A+ bis H, wie sie der Ausweis nach § 86 GEG angibt.

Alle Werte müssen exakt so übernommen werden, wie sie im Ausweis stehen. Eigene Schätzungen oder aufgerundete Fantasiewerte sind unzulässig.

Bei Nichtwohngebäuden – etwa Büro- oder Gewerbeflächen – gilt eine Besonderheit: Hier ist der Endenergiebedarf oder -verbrauch nach § 87 Absatz 2 GEG getrennt für Wärme und für Strom auszuweisen; Baujahr und Effizienzklasse entfallen.

Wann die Pflicht greift – und wann nicht

Die Angabepflicht ist an eine klare Bedingung geknüpft: Ein Energieausweis muss zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung bereits vorliegen. Ist das der Fall, führt jede unvollständige Anzeige zu einem Verstoß. Einige Konstellationen sind ausgenommen:

• Noch kein Ausweis vorhanden: Bewerben Sie einen Neubau, der noch nicht fertiggestellt ist, existiert häufig noch kein Ausweis. Dann entfallen die Angaben – spätestens zur Fertigstellung müssen Sie ihn aber nachholen.
• Kleine Gebäude: Für Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche ist nach § 79 Absatz 4 GEG gar kein Energieausweis nötig; folglich gibt es auch keine Pflichtangaben.
• Baudenkmäler: Denkmalgeschützte Gebäude sind nach derselben Vorschrift ebenfalls von der Ausweispflicht befreit.

Unabhängig von der Anzeige müssen Sie den Energieausweis dem Kaufinteressenten nach § 80 GEG spätestens bei der Besichtigung vorlegen und ihm das Original oder eine Kopie nach Vertragsabschluss übergeben. Ein Energieausweis ist ab Ausstellung zehn Jahre gültig.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: die Typwahl

Für die Anzeige zählt allein, dass Sie den Typ korrekt benennen. Für die Praxis lohnt aber der Blick auf die Unterschiede, denn nicht jeder Eigentümer darf frei wählen:

• Verbrauchsausweis: Er beruht auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der vergangenen drei Jahre. Er ist günstiger, hängt aber stark vom Heizverhalten der Vorbewohner ab.
• Bedarfsausweis: Er beruht auf einer technischen Analyse des Gebäudes (Dämmung, Fenster, Heizungsanlage) und ist unabhängig vom Nutzerverhalten – dafür aufwendiger und teurer.

Ein Bedarfsausweis ist nach § 80 GEG zwingend vorgeschrieben für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde – es sei denn, das Gebäude wurde später auf den Standard der Wärmeschutzverordnung von 1977 gebracht. In allen anderen Fällen dürfen Sie zwischen beiden Typen wählen.

Welches Bußgeld droht bei fehlenden Angaben?

Wer als Verantwortlicher nicht sicherstellt, dass die Anzeige die Pflichtangaben enthält, handelt ordnungswidrig nach § 108 Absatz 1 Nummer 27 GEG. Diese Ordnungswidrigkeit kann nach § 108 Absatz 2 GEG mit einer Geldbuße von bis zu 10.000 Euro geahndet werden.

In der Praxis fallen Bußgelder beim ersten Verstoß meist deutlich niedriger aus. Das eigentliche Risiko liegt oft woanders: Wettbewerber oder Verbraucherschutzverbände können unvollständige Anzeigen wettbewerbsrechtlich abmahnen, was schnell Anwalts- und Vertragsstrafenkosten nach sich zieht. Für privat inserierende Verkäufer ist zudem wichtig zu wissen, dass das Gesetz sie genauso in die Pflicht nimmt wie professionelle Makler – die Verantwortung lässt sich nicht auf das Portal abschieben.

Prüfen Sie vor der Veröffentlichung, ob alle fünf Werte in Ihrer Anzeige stehen. Auf TraumImmo führen wir Sie durch die Pflichtfelder, damit Ihr Inserat von Anfang an GEG-konform ist.

FAQ zu den Pflichtangaben im Energieausweis

Muss ich die Angaben auch als Privatperson machen?

Ja. § 87 GEG nennt Verkäufer und Vermieter ausdrücklich neben den Maklern. Ob Sie privat oder gewerblich inserieren, spielt für die Pflicht keine Rolle.

Was gilt, wenn noch kein Energieausweis vorliegt?

Liegt bei der Anzeigenschaltung kein Ausweis vor, müssen Sie die Werte nicht angeben. Für den Verkauf selbst benötigen Sie aber in aller Regel einen – lassen Sie ihn deshalb frühzeitig ausstellen.

Welche Energieeffizienzklasse ist gut?

Die Skala reicht von A+ (bis 30 kWh/(m²·a)) bis H (über 250 kWh/(m²·a)). Neubauten und hochwertig sanierte Objekte liegen meist bei A+ bis C, unsanierte Altbauten häufig bei G oder H.

Reicht ein Verbrauchsausweis für die Anzeige?

Sofern für Ihr Gebäude kein Bedarfsausweis vorgeschrieben ist, ja. Beide Ausweistypen erfüllen die Anzeigepflicht gleichermaßen – Sie müssen nur den zutreffenden Typ nennen.

Was passiert bei falschen Werten?

Auch unrichtige Angaben können als Ordnungswidrigkeit gewertet werden. Übernehmen Sie die Werte deshalb immer unverändert aus dem gültigen Ausweis.

Gilt die Pflicht auch bei der Vermietung?

Ja. § 87 GEG gilt gleichermaßen für Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing.

Fazit: Mit fünf Angaben auf der sicheren Seite

Für Wohngebäude verlangt das GEG fünf Pflichtangaben in jeder Anzeige: Ausweistyp, Endenergiekennwert, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse. Die Pflicht trifft Privatleute wie Makler gleichermaßen, greift aber nur, wenn ein Energieausweis vorliegt. Wer die Werte sauber aus dem Ausweis übernimmt, vermeidet Bußgelder von bis zu 10.000 Euro und teure Abmahnungen – und wirkt auf Kaufinteressenten von Anfang an seriös.