Wie in Nedersaksen een huis of appartement koopt, betaalt 5,0 procent van de koopprijs aan overdrachtsbelasting – bij een koopprijs van 400.000 euro is dat 20.000 euro. Daarmee is de belasting met afstand de grootste afzonderlijke kostenpost onder de bijkomende aankoopkosten en moet deze vanaf het begin in de financiering worden meegenomen. Wij leggen u uit hoe het belastingtarief tot stand komt, hoe u de overdrachtsbelasting zelf berekent, welk aandeel deze heeft in de totale bijkomende aankoopkosten en wanneer deze bij uitzondering volledig vervalt.
Wat is de overdrachtsbelasting?
De overdrachtsbelasting is een eenmalige belasting die verschuldigd is bij de eigendomsoverdracht van een perceel of onroerend goed. In de regel wordt deze geheven naar aanleiding van de notarieel vastgelegde koopovereenkomst – juridisch gezien door de in § 1 GrEStG opgesomde verkrijgingen. Deze belasting moet niet worden verward met de jaarlijks terugkerende onroerendezaakbelasting: de overdrachtsbelasting betaalt u slechts één keer, namelijk bij de aankoop.
De overdrachtsbelasting is een belasting van de deelstaten. De federale overheid schrijft in § 11 GrEStG weliswaar een standaardtarief van 3,5 procent voor, maar sinds de federalismehervorming van 2006 mag elke deelstaat zijn eigen tarief vaststellen. Precies daarom verschillen de tarieven in heel Duitsland aanzienlijk – en Nedersaksen bevindt zich met 5,0 procent in de middenmoot.
Hoe hoog is de overdrachtsbelasting in Nedersaksen?
In Nedersaksen bedraagt het tarief van de overdrachtsbelasting 5,0 procent van de tegenprestatie en geldt dit tarief voor alle verkrijgingen sinds 1 januari 2014. Dit wordt bevestigd door het Landesamt für Steuern Niedersachsen. De deelstaat heeft het tarief in twee stappen verhoogd: van oorspronkelijk 3,5 procent naar 4,5 procent (2011) en uiteindelijk naar de huidige 5,0 procent. Voor 2026 zijn geen verdere wijzigingen gepland.
In vergelijking met de rest van Duitsland is Nedersaksen daarmee relatief gunstig. Ter oriëntatie enkele tarieven voor 2026:
- Beieren: 3,5 procent (laagste tarief)
- Nedersaksen, Baden-Württemberg, Rijnland-Palts, Saksen-Anhalt, Thüringen: 5,0 procent
- Bremen, Hamburg, Saksen: 5,5 procent
- Berlijn, Hessen, Mecklenburg-Voorpommeren: 6,0 procent
- Brandenburg, Noordrijn-Westfalen, Sleeswijk-Holstein, Saarland: 6,5 procent (hoogste tarief)
Een blik over de landsgrens is dus de moeite waard: Voor hetzelfde huis betaalt u in het aangrenzende Noordrijn-Westfalen of Sleeswijk-Holstein 6,5 in plaats van 5,0 procent – bij een koopprijs van 400.000 euro een verschil van 6.000 euro. Doorslaggevend is altijd de deelstaat waarin de onroerende zaak ligt, niet uw woonplaats.
Zo berekent u de overdrachtsbelasting
De berekening is eenvoudig. De grondslag is de tegenprestatie, dus normaal gesproken de overeengekomen koopprijs inclusief de door de koper overgenomen verplichtingen (§ 9 GrEStG). Dit bedrag vermenigvuldigt u met het belastingtarief van 5,0 procent; het resultaat wordt naar beneden afgerond op hele euro's.
Overdrachtsbelasting = koopprijs × 5,0 %
Enkele voorbeelden voor Nedersaksen:
- Koopprijs 200.000 euro → 10.000 euro overdrachtsbelasting
- Koopprijs 300.000 euro → 15.000 euro overdrachtsbelasting
- Koopprijs 400.000 euro → 20.000 euro overdrachtsbelasting
- Koopprijs 500.000 euro → 25.000 euro overdrachtsbelasting
- Koopprijs 750.000 euro → 37.500 euro overdrachtsbelasting
Een opmerking terzijde: Meegekochte roerende inventaris – bijvoorbeeld een ingebouwde keuken, hoogwaardige meubels of een sauna – behoort niet tot het onroerend goed en mag in de koopovereenkomst afzonderlijk worden vermeld. Dit bedrag verlaagt de grondslag en daarmee de belasting. De opgegeven waarden moeten echter realistisch zijn, anders stelt de belastingdienst nadere vragen.
Welk aandeel heeft de overdrachtsbelasting in de bijkomende aankoopkosten?
Bij de aankoop van onroerend goed komen naast de koopprijs allerlei bijkomende kosten kijken. In Nedersaksen zijn deze doorgaans als volgt samengesteld:
- Overdrachtsbelasting: 5,0 procent van de koopprijs
- Notariskosten: circa 1,5 procent (landelijk uniform volgens de wet inzake gerechts- en notariskosten)
- Kadasterkosten: circa 0,5 procent
- Makelaarscourtage: afhankelijk van het object maximaal 3,57 procent voor de koper (inclusief btw), sinds december 2020 doorgaans verdeeld tussen koper en verkoper (§ 656c BGB)
Daarmee wordt duidelijk welk gewicht de overdrachtsbelasting heeft. Een rekenvoorbeeld voor een huis van 400.000 euro zonder makelaar:
- Overdrachtsbelasting (5,0 %): 20.000 euro
- Notaris- en kadasterkosten (circa 2,0 %): 8.000 euro
- Totaal van de bijkomende aankoopkosten: 28.000 euro (7,0 % van de koopprijs)
In deze berekening vormt de overdrachtsbelasting alleen al circa 71 procent van de bijkomende kosten – met afstand de grootste kostenpost. Komt er een makelaar bij, dan verschuift het beeld:
- Overdrachtsbelasting (5,0 %): 20.000 euro
- Notaris- en kadasterkosten (ongeveer 2,0 %): 8.000 euro
- Makelaarscourtage (3,57 %): 14.280 euro
- Totaal bijkomende aankoopkosten: 42.280 euro (ongeveer 10,6 % van de koopprijs)
Ook dan komt nog bijna de helft van de bijkomende kosten – ongeveer 47 procent – voor rekening van de overdrachtsbelasting. Wie de courtage bespaart door zonder courtage via een metazoekmachine zoals TraumImmo te kopen, verlaagt weliswaar de totale bijkomende kosten merkbaar, maar aan de overdrachtsbelasting zelf verandert dat niets. Begroot de 5,0 procent daarom als vaste kostenpost: banken financieren de bijkomende aankoopkosten meestal niet mee; deze moeten uit eigen vermogen worden betaald.
Wanneer is de overdrachtsbelasting verschuldigd?
De procedure is wettelijk geregeld en verloopt voor u grotendeels automatisch:
- Koopovereenkomst: Met het notarieel verlijden ontstaat de belasting. De notaris meldt de transactie bij het bevoegde belastingkantoor.
- Belastingaanslag: Het belastingkantoor stelt de overdrachtsbelasting vast en verstuurt de aanslag aan de belastingschuldige.
- Betaling: De belasting is één maand na bekendmaking van de aanslag verschuldigd (§ 15 GrEStG).
- Verklaring van geen bezwaar: Na ontvangst van de betaling stelt het belastingkantoor de verklaring van geen bezwaar op (§ 22 GrEStG) en stuurt deze naar de notaris.
- Inschrijving in het kadaster: Pas met deze verklaring mag het kadaster u als nieuwe eigenaar inschrijven.
Volgens § 13 GrEStG zijn de koper en verkoper gezamenlijk hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschuld. In de praktijk wordt in de koopovereenkomst echter vrijwel altijd afgesproken dat de koper de overdrachtsbelasting draagt – dienovereenkomstig richt het belastingkantoor de aanslag eerst aan hem.
Wanneer is geen overdrachtsbelasting verschuldigd?
Niet elke eigendomsoverdracht wordt belast. § 3 GrEStG noemt meerdere belastingvrije uitzonderingen, die ook in Nedersaksen gelden:
- Bagatelgrens: Blijft de tegenprestatie onder 2.500 euro, dan is geen belasting verschuldigd.
- Echtgenoten en geregistreerde partners: De aankoop van de echtgenoot of geregistreerde partner is belastingvrij – ook bij een vermogensverdeling na de scheiding.
- Bloedverwanten in rechte lijn: Als ouders aan hun kinderen verkopen (of omgekeerd), is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Gelijkgesteld zijn stiefkinderen en hun echtgenoten en levenspartners.
- Erfenis en schenking: Een perceel dat u erft of geschonken krijgt, is niet onderworpen aan de overdrachtsbelasting (daarvoor eventueel wel aan de erf- of schenkbelasting).
Een verkoop tussen broers en zussen is overigens niet vrijgesteld – hier loopt de verwantschap niet in rechte lijn, maar in de zijlijn.
FAQ over de overdrachtsbelasting in Nedersaksen
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal ik in Nedersaksen?
5,0 procent van de koopprijs. Bij 350.000 euro is dat 17.500 euro, bij 500.000 euro 25.000 euro. Het tarief geldt ongewijzigd sinds 2014 en dus ook in 2026.
Wie betaalt de overdrachtsbelasting – koper of verkoper?
Juridisch zijn beiden hoofdelijk aansprakelijk. Gebruikelijk en doorgaans zo vastgelegd in de koopovereenkomst is echter dat de koper de belasting alleen draagt.
Kan ik de overdrachtsbelasting fiscaal aftrekken?
Bij een zelf gebruikte woning niet. Bij een verhuurde of zakelijk gebruikte woning behoort de overdrachtsbelasting tot de bijkomende aanschaffingskosten van het gebouw en heeft deze via de afschrijving (AfA) een belastingverlagend effect.
Kan de overdrachtsbelasting legaal worden verlaagd?
Ja, binnen bepaalde grenzen: vermeld mee verkochte roerende inventaris, zoals een inbouwkeuken of meubels, afzonderlijk en tegen realistische waarden in de overeenkomst. Alleen de zuivere grond- en gebouwprijs wordt belast.
Wat gebeurt er als de overdrachtsbelasting niet wordt betaald?
Dan geeft de belastingdienst geen verklaring van geen bezwaar af. Zonder deze verklaring schrijft het kadaster geen nieuwe eigenaar in – de koop kan dus niet worden afgerond.
Conclusie
Bij de aankoop van onroerend goed in Nedersaksen ontkomt u niet aan de overdrachtsbelasting: eenmalig is 5,0 procent van de koopprijs verschuldigd, en met ongeveer de helft tot twee derde vormt deze de grootste post van de bijkomende aankoopkosten. Omdat banken deze kosten doorgaans niet meefinancieren, moet u het bedrag vanaf het begin vast in uw eigen vermogen opnemen. Besparingsmogelijkheden zijn er vooral elders – bijvoorbeeld bij de makelaarscourtage wanneer u zonder courtage koopt – en door roerende inventaris correct afzonderlijk te vermelden. Bij overdrachten binnen de familie en erfenissen gelden bovendien de wettelijke uitzonderingen.