Chi acquista una casa o un appartamento in Bassa Sassonia paga il 5,0 percento del prezzo d'acquisto come imposta sull'acquisto di immobili – con un prezzo d'acquisto di 400.000 euro, sono 20.000 euro. L'imposta è quindi di gran lunga la voce singola più consistente tra i costi accessori d'acquisto e deve essere inclusa nel finanziamento fin dall'inizio. Vi spieghiamo come viene determinata l'aliquota, come calcolare autonomamente l'imposta sull'acquisto di immobili, quale quota rappresenta dei costi accessori complessivi dell'acquisto e quando, in via eccezionale, viene completamente meno.
Che cos'è l'imposta sull'acquisto di immobili?
L'imposta sull'acquisto di immobili è un'imposta una tantum che si applica al trasferimento della proprietà di un terreno o di un immobile. Di norma viene applicata dal contratto di compravendita autenticato da un notaio – giuridicamente dagli atti di acquisto elencati nel § 1 GrEStG. Non va confusa con l'imposta fondiaria, che ricorre annualmente: l'imposta sull'acquisto di immobili si paga una sola volta, precisamente al momento dell'acquisto.
L'imposta sull'acquisto di immobili è un'imposta dei Länder. Sebbene lo Stato federale stabilisca nel § 11 GrEStG un'aliquota ordinaria del 3,5 percento, dalla riforma del federalismo del 2006 ogni Land può fissare la propria aliquota. Proprio per questo le aliquote differiscono notevolmente in tutta la Germania – e con il 5,0 percento la Bassa Sassonia si colloca nella fascia intermedia.
A quanto ammonta l'imposta sull'acquisto di immobili in Bassa Sassonia?
In Bassa Sassonia l'aliquota dell'imposta sull'acquisto di immobili ammonta al 5,0 percento del corrispettivo e si applica a tale livello a tutti gli atti di acquisto dal 1° gennaio 2014. Lo conferma l'Ufficio delle imposte del Land della Bassa Sassonia. Il Land ha aumentato l'aliquota in due fasi: dall'originario 3,5 percento al 4,5 percento (2011) e infine agli attuali 5,0 percento. Per il 2026 non sono previste ulteriori modifiche.
Nel confronto nazionale, la Bassa Sassonia si trova quindi in una posizione relativamente favorevole. Per orientarsi, alcune aliquote per il 2026:
- Baviera: 3,5 percento (aliquota più bassa)
- Bassa Sassonia, Baden-Württemberg, Renania-Palatinato, Sassonia-Anhalt, Turingia: 5,0 percento
- Brema, Amburgo, Sassonia: 5,5 percento
- Berlino, Assia, Meclemburgo-Pomerania Anteriore: 6,0 percento
- Brandeburgo, Renania Settentrionale-Vestfalia, Schleswig-Holstein, Saarland: 6,5 percento (aliquota più alta)
Vale quindi la pena dare un’occhiata oltre il confine del Land: per la stessa casa nei confinanti Nordrhein-Westfalen o Schleswig-Holstein si paga il 6,5 anziché il 5,0 per cento – con un prezzo d’acquisto di 400.000 euro, una differenza di 6.000 euro. È sempre determinante il Land in cui si trova l’immobile, non il vostro luogo di residenza.
Come calcolare l’imposta sul trasferimento immobiliare
Il calcolo è semplice. La base imponibile è il corrispettivo, quindi normalmente il prezzo d’acquisto concordato, comprese le prestazioni assunte dall’acquirente (§ 9 GrEStG). Moltiplicate questo valore per l’aliquota fiscale del 5,0 per cento; il risultato viene arrotondato per difetto all’euro intero.
Imposta sul trasferimento immobiliare = prezzo d’acquisto × 5,0 %
Alcuni esempi per la Bassa Sassonia:
- Prezzo d’acquisto 200.000 euro → 10.000 euro di imposta sul trasferimento immobiliare
- Prezzo d’acquisto 300.000 euro → 15.000 euro di imposta sul trasferimento immobiliare
- Prezzo d’acquisto 400.000 euro → 20.000 euro di imposta sul trasferimento immobiliare
- Prezzo d’acquisto 500.000 euro → 25.000 euro di imposta sul trasferimento immobiliare
- Prezzo d’acquisto 750.000 euro → 37.500 euro di imposta sul trasferimento immobiliare
Una nota a margine: l’inventario mobile acquistato insieme all’immobile – ad esempio una cucina componibile, mobili di pregio o una sauna – non fa parte del terreno e può essere indicato separatamente nel contratto d’acquisto. Tale importo riduce la base imponibile e quindi l’imposta. Tuttavia, i valori indicati devono essere realistici, altrimenti l’ufficio delle imposte chiederà chiarimenti.
Quale quota rappresenta l’imposta sul trasferimento immobiliare nei costi accessori d’acquisto?
All’acquisto di un immobile, oltre al prezzo d’acquisto, si aggiunge tutta una serie di costi accessori. In Bassa Sassonia, tipicamente si compongono così:
- Imposta sul trasferimento immobiliare: 5,0 per cento del prezzo d’acquisto
- Costi notarili: circa 1,5 per cento (uniformi a livello federale ai sensi della legge sulle spese giudiziarie e notarili)
- Costi del registro fondiario: circa 0,5 per cento
- Provvigione dell’agente immobiliare: a seconda dell’immobile, fino al 3,57 per cento per l’acquirente (IVA inclusa), dal dicembre 2020 generalmente suddivisa tra acquirente e venditore (§ 656c BGB)
Risulta quindi evidente il peso dell’imposta sul trasferimento immobiliare. Un esempio di calcolo per una casa da 400.000 euro senza agente immobiliare:
- Imposta sul trasferimento immobiliare (5,0 %): 20.000 euro
- Costi notarili e del registro fondiario (circa 2,0 %): 8.000 euro
- Totale dei costi accessori d’acquisto: 28.000 euro (7,0 % del prezzo d’acquisto)
In questo calcolo, la sola imposta sul trasferimento immobiliare rappresenta circa il 71 per cento dei costi accessori – di gran lunga la voce più consistente. Se interviene un agente immobiliare, il quadro cambia:
- Imposta sul trasferimento immobiliare (5,0 %): 20.000 euro
- Costi notarili e catastali (circa 2,0 %): 8.000 euro
- Provvigione dell’agente immobiliare (3,57 %): 14.280 euro
- Totale dei costi accessori d’acquisto: 42.280 euro (circa il 10,6 % del prezzo d’acquisto)
Anche in questo caso, quasi la metà dei costi accessori – circa il 47 per cento – è ancora riconducibile all’imposta sul trasferimento immobiliare. Chi risparmia la provvigione acquistando senza provvigioni tramite una metaricerca come TraumImmo riduce sensibilmente i costi accessori complessivi, ma ciò non modifica l’imposta sul trasferimento immobiliare in sé. Calcolate quindi in modo fisso il 5,0 per cento: di norma le banche non finanziano i costi accessori d’acquisto, che devono essere pagati con capitale proprio.
Quando scade l’imposta sul trasferimento immobiliare?
La procedura è regolata dalla legge e per voi si svolge in gran parte automaticamente:
- Contratto d’acquisto: Con l’autenticazione notarile nasce l’imposta. Il notaio comunica l’operazione all’ufficio delle imposte competente.
- Avviso d’imposta: L’ufficio delle imposte determina l’imposta sul trasferimento immobiliare e invia l’avviso al debitore d’imposta.
- Pagamento: L’imposta scade un mese dopo la notifica dell’avviso (§ 15 GrEStG).
- Certificato di nulla osta fiscale: Dopo la ricezione del pagamento, l’ufficio delle imposte rilascia il certificato di nulla osta fiscale (§ 22 GrEStG) e lo trasmette al notaio.
- Iscrizione nel registro fondiario: Solo con questo certificato l’ufficio del registro fondiario può iscrivere voi come nuovi proprietari.
Secondo il § 13 GrEStG, acquirente e venditore sono debitori d’imposta congiunti e solidali. Nella pratica, tuttavia, nel contratto d’acquisto si stabilisce quasi sempre che l’acquirente sostiene l’imposta sul trasferimento immobiliare – di conseguenza l’ufficio delle imposte indirizza innanzitutto a lui l’avviso.
Quando non si applica l’imposta sul trasferimento immobiliare?
Non ogni trasferimento di proprietà è soggetto a imposta. Il § 3 GrEStG elenca diverse eccezioni esenti da imposta, valide anche in Bassa Sassonia:
- Soglia di irrilevanza: Se il corrispettivo rimane inferiore a 2.500 euro, non si applica alcuna imposta.
- Coniugi e partner registrati: L’acquisto dal coniuge o dal partner registrato è esente da imposta – anche in caso di divisione dei beni dopo il divorzio.
- Parenti in linea retta: Se i genitori vendono ai figli (o viceversa), non si applica alcuna imposta sul trasferimento immobiliare. Sono equiparati i figliastri, nonché i loro coniugi e partner.
- Eredità e donazione: Un terreno ereditato o ricevuto in donazione non è soggetto all’imposta sul trasferimento immobiliare (ma eventualmente all’imposta sulle successioni o sulle donazioni).
Una vendita tra fratelli, invece, non è esente: in questo caso la parentela non è in linea retta, bensì in linea collaterale.
FAQ sull’imposta sul trasferimento immobiliare in Bassa Sassonia
Quanto pago di imposta sul trasferimento immobiliare in Bassa Sassonia?
Il 5,0 percento del prezzo d’acquisto. Su 350.000 euro sono 17.500 euro, su 500.000 euro 25.000 euro. L’aliquota è invariata dal 2014 e quindi anche nel 2026.
Chi paga l’imposta sul trasferimento immobiliare: acquirente o venditore?
Legalmente entrambi sono responsabili in solido. Tuttavia, è usuale e generalmente previsto nel contratto di compravendita che l’imposta sia sostenuta esclusivamente dall’acquirente.
Posso detrarre l’imposta sul trasferimento immobiliare dalle tasse?
Non nel caso di un immobile utilizzato dal proprietario. Nel caso di un immobile affittato o utilizzato commercialmente, l’imposta sul trasferimento immobiliare rientra nei costi accessori di acquisizione dell’edificio e produce un effetto di riduzione fiscale tramite l’ammortamento (AfA).
È possibile ridurre legalmente l’imposta sul trasferimento immobiliare?
Sì, entro certi limiti: indicate nel contratto separatamente e con valori realistici gli arredi mobili venduti insieme all’immobile, come la cucina componibile o i mobili. Vengono tassati solo il puro prezzo del terreno e dell’edificio.
Cosa succede se l’imposta sul trasferimento immobiliare non viene pagata?
L’ufficio delle imposte non rilascia allora il certificato di nulla osta. Senza questo documento, l’ufficio del catasto non iscrive il nuovo proprietario: la compravendita non può quindi essere perfezionata.
Conclusione
Nell’acquisto di un immobile in Bassa Sassonia non si può evitare l’imposta sul trasferimento immobiliare: il 5,0 percento del prezzo d’acquisto diventa esigibile una tantum e, rappresentando circa la metà fino a due terzi, costituisce la voce principale dei costi accessori d’acquisto. Poiché le banche generalmente non finanziano questi costi, dovreste pianificare fin dall’inizio l’importo come parte integrante del vostro capitale proprio. Il potenziale di risparmio si trova soprattutto altrove, ad esempio nella provvigione dell’agente immobiliare, se acquistate senza provvigione, nonché nella corretta indicazione degli arredi mobili. Per i trasferimenti familiari e le eredità si applicano inoltre le eccezioni previste dalla legge.