Każdy, kto kupuje dom lub mieszkanie w Dolnej Saksonii, płaci 5,0 procent ceny zakupu jako podatek od nabycia nieruchomości – przy cenie zakupu wynoszącej 400.000 euro jest to 20.000 euro. Tym samym podatek ten jest zdecydowanie największą pojedynczą pozycją wśród dodatkowych kosztów zakupu i należy go uwzględnić w finansowaniu od samego początku. Wyjaśniamy, jak ustalana jest stawka podatku, jak samodzielnie obliczyć podatek od nabycia nieruchomości, jaki stanowi udział w całkowitych dodatkowych kosztach nabycia oraz kiedy wyjątkowo nie obowiązuje wcale.
Czym jest podatek od nabycia nieruchomości?
Podatek od nabycia nieruchomości jest jednorazowym podatkiem naliczanym przy przeniesieniu własności działki lub nieruchomości. Zwykle obowiązek podatkowy powstaje w wyniku zawarcia poświadczonej notarialnie umowy sprzedaży – prawnie na podstawie czynności nabycia wymienionych w § 1 GrEStG. Nie należy go mylić z corocznie naliczanym podatkiem od nieruchomości: podatek od nabycia nieruchomości płaci się tylko raz, mianowicie przy zakupie.
Podatek od nabycia nieruchomości jest podatkiem krajów związkowych. Wprawdzie federacja określa w § 11 GrEStG stawkę podstawową wynoszącą 3,5 procent, jednak od czasu reformy federalizmu w 2006 roku każdy kraj związkowy może ustalać własną stawkę. Właśnie dlatego stawki w całym kraju znacznie się różnią – a Dolna Saksonia, ze stawką 5,0 procent, plasuje się w środku stawki.
Jak wysoki jest podatek od nabycia nieruchomości w Dolnej Saksonii?
W Dolnej Saksonii stawka podatku od nabycia nieruchomości wynosi 5,0 procent wartości świadczenia wzajemnego i w tej wysokości obowiązuje dla wszystkich czynności nabycia od 1 stycznia 2014 roku. Potwierdza to Urząd Skarbowy Kraju Związkowego Dolnej Saksonii. Kraj związkowy podnosił stawkę w dwóch etapach: z pierwotnych 3,5 procent do 4,5 procent (2011), a następnie do obecnych 5,0 procent. Na 2026 rok nie planuje się dalszych zmian.
W porównaniu ogólnokrajowym Dolna Saksonia wypada zatem stosunkowo korzystnie. Dla orientacji kilka stawek na 2026 rok:
- Bawaria: 3,5 procent (najniższa stawka)
- Dolna Saksonia, Badenia-Wirtembergia, Nadrenia-Palatynat, Saksonia-Anhalt, Turyngia: 5,0 procent
- Brema, Hamburg, Saksonia: 5,5 procent
- Berlin, Hesja, Meklemburgia-Pomorze Przednie: 6,0 procent
- Brandenburgia, Nadrenia Północna-Westfalia, Szlezwik-Holsztyn, Saara: 6,5 procent (najwyższa stawka)
Warto więc spojrzeć za granicę landu: za ten sam dom w sąsiednich Nadrenii Północnej-Westfalii lub Szlezwiku-Holsztynie zapłacą Państwo 6,5 zamiast 5,0 procent – przy cenie zakupu wynoszącej 400.000 euro różnica wynosi 6.000 euro. Zawsze decydujący jest land, w którym nieruchomość się znajduje, a nie Państwa miejsce zamieszkania.
Jak obliczyć podatek od nabycia nieruchomości
Obliczenie jest nieskomplikowane. Podstawę wymiaru stanowi świadczenie wzajemne, czyli co do zasady uzgodniona cena zakupu wraz ze świadczeniami przejętymi przez kupującego (§ 9 GrEStG). Tę wartość mnoży się przez stawkę podatku wynoszącą 5,0 procent; wynik zaokrągla się w dół do pełnych euro.
Podatek od nabycia nieruchomości = cena zakupu × 5,0 %
Kilka przykładów dla Dolnej Saksonii:
- Cena zakupu 200.000 euro → 10.000 euro podatku od nabycia nieruchomości
- Cena zakupu 300.000 euro → 15.000 euro podatku od nabycia nieruchomości
- Cena zakupu 400.000 euro → 20.000 euro podatku od nabycia nieruchomości
- Cena zakupu 500.000 euro → 25.000 euro podatku od nabycia nieruchomości
- Cena zakupu 750.000 euro → 37.500 euro podatku od nabycia nieruchomości
Na marginesie: zakupione wraz z nieruchomością ruchome wyposażenie – na przykład zabudowana kuchnia, wysokiej jakości meble lub sauna – nie należy do nieruchomości gruntowej i może zostać wykazane w umowie sprzedaży oddzielnie. Kwota ta pomniejsza podstawę wymiaru, a tym samym podatek. Wykazane wartości muszą jednak być realistyczne, w przeciwnym razie urząd skarbowy poprosi o wyjaśnienia.
Jaki udział ma podatek od nabycia nieruchomości w dodatkowych kosztach zakupu?
Przy zakupie nieruchomości oprócz ceny zakupu powstaje cały szereg dodatkowych kosztów. W Dolnej Saksonii typowo przedstawiają się one następująco:
- Podatek od nabycia nieruchomości: 5,0 procent ceny zakupu
- Koszty notarialne: około 1,5 procent (jednolite w całych Niemczech na podstawie ustawy o kosztach sądowych i notarialnych)
- Koszty księgi wieczystej: około 0,5 procent
- Prowizja pośrednika: w zależności od obiektu do 3,57 procent dla kupującego (wraz z podatkiem VAT), od grudnia 2020 r. z reguły dzielona między kupującego i sprzedającego (§ 656c BGB)
Widać zatem, jak duże znaczenie ma podatek od nabycia nieruchomości. Przykład obliczeniowy dla domu o cenie 400.000 euro bez pośrednika:
- Podatek od nabycia nieruchomości (5,0 %): 20.000 euro
- Koszty notarialne i księgi wieczystej (około 2,0 %): 8.000 euro
- Suma dodatkowych kosztów zakupu: 28.000 euro (7,0 % ceny zakupu)
W tym obliczeniu sam podatek od nabycia nieruchomości stanowi około 71 procent dodatkowych kosztów – zdecydowanie największą ich część. Gdy do transakcji dołącza się pośrednik, obraz się zmienia:
- Podatek od nabycia nieruchomości (5,0 %): 20.000 euro
- Koszty notarialne i wpisu do księgi wieczystej (około 2,0 %): 8.000 euro
- Prowizja pośrednika (3,57 %): 14.280 euro
- Suma dodatkowych kosztów zakupu: 42.280 euro (około 10,6 % ceny zakupu)
Nawet wtedy prawie połowa kosztów dodatkowych – około 47 procent – przypada nadal na podatek od nabycia nieruchomości. Oszczędność na prowizji dzięki zakupowi bez prowizji za pośrednictwem wyszukiwarki metaportalowej, takiej jak TraumImmo, wyraźnie obniża łączne koszty dodatkowe, ale nie zmienia wysokości samego podatku od nabycia nieruchomości. Dlatego należy na stałe uwzględnić 5,0 procent: banki zazwyczaj nie finansują dodatkowych kosztów zakupu, trzeba je pokryć z kapitału własnego.
Kiedy podatek od nabycia nieruchomości staje się wymagalny?
Procedura jest uregulowana ustawowo i w dużej mierze przebiega dla Państwa automatycznie:
- Umowa kupna: Podatek powstaje z chwilą poświadczenia umowy przez notariusza. Notariusz zgłasza transakcję właściwemu urzędowi skarbowemu.
- Decyzja podatkowa: Urząd skarbowy ustala wysokość podatku od nabycia nieruchomości i wysyła decyzję podatnikowi.
- Płatność: Podatek jest wymagalny miesiąc po doręczeniu decyzji (§ 15 GrEStG).
- Zaświadczenie o braku zastrzeżeń: Po zaksięgowaniu płatności urząd skarbowy wystawia zaświadczenie o braku zastrzeżeń (§ 22 GrEStG) i przekazuje je notariuszowi.
- Wpis do księgi wieczystej: Dopiero na podstawie tego zaświadczenia urząd ksiąg wieczystych może wpisać Państwa jako nowych właścicieli.
Zgodnie z § 13 GrEStG podatnikami są wspólnie kupujący i sprzedający jako dłużnicy solidarni. W praktyce jednak w umowie kupna niemal zawsze uzgadnia się, że podatek od nabycia nieruchomości ponosi kupujący – odpowiednio urząd skarbowy kieruje decyzję najpierw do niego.
Kiedy podatek od nabycia nieruchomości nie jest naliczany?
Nie każde przeniesienie własności podlega opodatkowaniu. § 3 GrEStG wymienia kilka zwolnionych z podatku wyjątków, które obowiązują również w Dolnej Saksonii:
- Granica bagatelności: Jeśli świadczenie wzajemne pozostaje poniżej 2.500 euro, podatek nie jest naliczany.
- Małżonkowie i partnerzy życiowi: Zakup od małżonka lub zarejestrowanego partnera życiowego jest zwolniony z podatku – także w przypadku podziału majątku po rozwodzie.
- Krewni w linii prostej: Jeśli rodzice sprzedają nieruchomość dzieciom (lub odwrotnie), podatek od nabycia nieruchomości nie jest naliczany. Zrównane z nimi są pasierbowie oraz ich małżonkowie i partnerzy życiowi.
- Dziedziczenie i darowizna: Nieruchomość, którą odziedziczysz lub otrzymasz w darowiźnie, nie podlega podatkowi od nabycia nieruchomości (w takim przypadku może jednak podlegać podatkowi od spadków lub darowizn).
Sprzedaż między rodzeństwem nie jest natomiast zwolniona – pokrewieństwo przebiega tu nie w linii prostej, lecz w linii bocznej.
FAQ dotyczące podatku od nabycia nieruchomości w Dolnej Saksonii
Ile wynosi podatek od nabycia nieruchomości w Dolnej Saksonii?
5,0 procent ceny zakupu. Przy kwocie 350.000 euro jest to 17.500 euro, a przy 500.000 euro – 25.000 euro. Stawka obowiązuje bez zmian od 2014 roku, a więc także w 2026 roku.
Kto płaci podatek od nabycia nieruchomości – kupujący czy sprzedający?
Z prawnego punktu widzenia obie strony odpowiadają jako dłużnicy solidarni. Zwyczajowo jednak, co najczęściej reguluje się tak w umowie sprzedaży, podatek w całości ponosi kupujący.
Czy mogę odliczyć podatek od nabycia nieruchomości od podatku?
W przypadku nieruchomości wykorzystywanej na własne potrzeby – nie. W przypadku nieruchomości wynajmowanej lub wykorzystywanej komercyjnie podatek od nabycia nieruchomości zalicza się do dodatkowych kosztów nabycia budynku i wpływa on na obniżenie podatku poprzez amortyzację (AfA).
Czy można legalnie obniżyć podatek od nabycia nieruchomości?
Tak, w pewnych granicach: ruchome wyposażenie sprzedawane wraz z nieruchomością, takie jak zabudowana kuchnia lub meble, należy wyszczególnić w umowie i określić jego realistyczną wartość. Opodatkowaniu podlega wyłącznie cena samej działki i budynku.
Co się stanie, jeśli podatek od nabycia nieruchomości nie zostanie zapłacony?
Wówczas urząd skarbowy nie wyda zaświadczenia o braku zastrzeżeń. Bez tego urząd ksiąg wieczystych nie wpisze nowego właściciela – transakcji nie można więc sfinalizować.
Podsumowanie
Przy zakupie nieruchomości w Dolnej Saksonii nie da się uniknąć podatku od nabycia nieruchomości: jednorazowo należy zapłacić 5,0 procent ceny zakupu, co stanowi około połowy do dwóch trzecich największej pozycji w dodatkowych kosztach zakupu. Ponieważ banki z reguły nie finansują tych kosztów, od początku należy uwzględnić tę kwotę w kapitale własnym. Oszczędności można znaleźć przede wszystkim w innych obszarach – na przykład w prowizji pośrednika, jeśli kupujesz bez prowizji – a także poprzez prawidłowe wyszczególnienie ruchomego wyposażenia. W przypadku przeniesienia własności między członkami rodziny i dziedziczenia zastosowanie mają ponadto ustawowe wyjątki.