Wer in Niedersachsen ein Haus oder eine Wohnung kauft, zahlt 5,0 Prozent des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer – bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das 20.000 Euro. Damit ist die Steuer der mit Abstand größte Einzelposten unter den Kaufnebenkosten und will von Anfang an in die Finanzierung eingeplant sein. Wir erklären Ihnen, wie der Steuersatz zustande kommt, wie Sie die Grunderwerbsteuer selbst berechnen, welchen Anteil sie an den gesamten Erwerbsnebenkosten hat und wann sie ausnahmsweise ganz entfällt.
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Eigentumsübergang eines Grundstücks oder einer Immobilie anfällt. Ausgelöst wird sie in der Regel durch den notariell beurkundeten Kaufvertrag – rechtlich durch die in § 1 GrEStG aufgezählten Erwerbsvorgänge. Sie ist nicht zu verwechseln mit der jährlich wiederkehrenden Grundsteuer: Die Grunderwerbsteuer zahlen Sie nur ein einziges Mal, nämlich beim Kauf.
Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer. Der Bund gibt in § 11 GrEStG zwar einen Regelsteuersatz von 3,5 Prozent vor, doch seit der Föderalismusreform 2006 darf jedes Bundesland seinen eigenen Satz festlegen. Genau deshalb unterscheiden sich die Sätze bundesweit erheblich – und Niedersachsen liegt mit 5,0 Prozent im Mittelfeld.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Niedersachsen?
In Niedersachsen beträgt der Grunderwerbsteuersatz 5,0 Prozent der Gegenleistung und gilt in dieser Höhe für alle Erwerbsvorgänge seit dem 1. Januar 2014. Das bestätigt das Landesamt für Steuern Niedersachsen. Das Land hat den Satz in zwei Schritten angehoben: von ursprünglich 3,5 Prozent auf 4,5 Prozent (2011) und schließlich auf die heutigen 5,0 Prozent. Für 2026 sind keine weiteren Änderungen geplant.
Im bundesweiten Vergleich steht Niedersachsen damit vergleichsweise günstig da. Zur Einordnung einige Sätze für 2026:
- Bayern: 3,5 Prozent (niedrigster Satz)
- Niedersachsen, Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen: 5,0 Prozent
- Bremen, Hamburg, Sachsen: 5,5 Prozent
- Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 Prozent
- Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Saarland: 6,5 Prozent (höchster Satz)
Ein Blick über die Landesgrenze lohnt sich also: Für dasselbe Haus zahlen Sie im benachbarten Nordrhein-Westfalen oder Schleswig-Holstein 6,5 statt 5,0 Prozent – bei 400.000 Euro Kaufpreis ein Unterschied von 6.000 Euro. Maßgeblich ist stets das Bundesland, in dem die Immobilie liegt, nicht Ihr Wohnort.
So berechnen Sie die Grunderwerbsteuer
Die Berechnung ist unkompliziert. Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, also im Normalfall der vereinbarte Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen Leistungen (§ 9 GrEStG). Diesen Wert multiplizieren Sie mit dem Steuersatz von 5,0 Prozent; das Ergebnis wird auf volle Euro abgerundet.
Grunderwerbsteuer = Kaufpreis × 5,0 %
Einige Beispiele für Niedersachsen:
- Kaufpreis 200.000 Euro → 10.000 Euro Grunderwerbsteuer
- Kaufpreis 300.000 Euro → 15.000 Euro Grunderwerbsteuer
- Kaufpreis 400.000 Euro → 20.000 Euro Grunderwerbsteuer
- Kaufpreis 500.000 Euro → 25.000 Euro Grunderwerbsteuer
- Kaufpreis 750.000 Euro → 37.500 Euro Grunderwerbsteuer
Ein Hinweis am Rande: Mitgekauftes bewegliches Inventar – etwa eine Einbauküche, hochwertige Möbel oder eine Sauna – gehört nicht zum Grundstück und darf im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden. Dieser Betrag mindert die Bemessungsgrundlage und damit die Steuer. Die angesetzten Werte müssen allerdings realistisch sein, sonst hakt das Finanzamt nach.
Welchen Anteil hat die Grunderwerbsteuer an den Kaufnebenkosten?
Beim Immobilienkauf fällt neben dem Kaufpreis eine ganze Reihe von Nebenkosten an. In Niedersachsen setzen sie sich typischerweise so zusammen:
- Grunderwerbsteuer: 5,0 Prozent des Kaufpreises
- Notarkosten: rund 1,5 Prozent (bundeseinheitlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz)
- Grundbuchkosten: rund 0,5 Prozent
- Maklerprovision: je nach Objekt bis zu 3,57 Prozent für den Käufer (inklusive Mehrwertsteuer), seit Dezember 2020 in der Regel geteilt zwischen Käufer und Verkäufer (§ 656c BGB)
Damit wird deutlich, welches Gewicht die Grunderwerbsteuer hat. Ein Rechenbeispiel für ein Haus zu 400.000 Euro ohne Makler:
- Grunderwerbsteuer (5,0 %): 20.000 Euro
- Notar- und Grundbuchkosten (rund 2,0 %): 8.000 Euro
- Summe der Kaufnebenkosten: 28.000 Euro (7,0 % des Kaufpreises)
In dieser Rechnung macht die Grunderwerbsteuer allein rund 71 Prozent der Nebenkosten aus – mit Abstand der größte Brocken. Kommt ein Makler hinzu, verschiebt sich das Bild:
- Grunderwerbsteuer (5,0 %): 20.000 Euro
- Notar- und Grundbuchkosten (rund 2,0 %): 8.000 Euro
- Maklerprovision (3,57 %): 14.280 Euro
- Summe der Kaufnebenkosten: 42.280 Euro (rund 10,6 % des Kaufpreises)
Auch dann entfallen noch knapp die Hälfte der Nebenkosten – rund 47 Prozent – auf die Grunderwerbsteuer. Wer die Provision spart, indem er provisionsfrei über eine Metasuche wie TraumImmo kauft, senkt zwar die Gesamtnebenkosten spürbar, an der Grunderwerbsteuer selbst ändert das aber nichts. Kalkulieren Sie die 5,0 Prozent deshalb fest ein: Banken finanzieren die Kaufnebenkosten meist nicht mit, sie sind aus Eigenkapital zu bezahlen.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Der Ablauf ist gesetzlich geregelt und läuft für Sie weitgehend automatisch ab:
- Kaufvertrag: Mit der notariellen Beurkundung entsteht die Steuer. Der Notar meldet den Vorgang dem zuständigen Finanzamt.
- Steuerbescheid: Das Finanzamt setzt die Grunderwerbsteuer fest und verschickt den Bescheid an den Steuerschuldner.
- Zahlung: Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig (§ 15 GrEStG).
- Unbedenklichkeitsbescheinigung: Nach Zahlungseingang stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus (§ 22 GrEStG) und übermittelt sie dem Notar.
- Grundbucheintrag: Erst mit dieser Bescheinigung darf das Grundbuchamt Sie als neuen Eigentümer eintragen.
Steuerschuldner sind laut § 13 GrEStG Käufer und Verkäufer gemeinsam als Gesamtschuldner. In der Praxis wird im Kaufvertrag aber fast immer vereinbart, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer trägt – entsprechend richtet das Finanzamt den Bescheid zuerst an ihn.
Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?
Nicht jeder Eigentumsübergang wird besteuert. § 3 GrEStG nennt mehrere steuerfreie Ausnahmen, die auch in Niedersachsen gelten:
- Bagatellgrenze: Bleibt die Gegenleistung unter 2.500 Euro, fällt keine Steuer an.
- Ehegatten und Lebenspartner: Der Kauf vom Ehe- oder eingetragenen Lebenspartner ist steuerfrei – auch bei einer Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung.
- Verwandte in gerader Linie: Verkaufen Eltern an ihre Kinder (oder umgekehrt), fällt keine Grunderwerbsteuer an. Gleichgestellt sind Stiefkinder sowie deren Ehe- und Lebenspartner.
- Erbschaft und Schenkung: Ein Grundstück, das Sie erben oder geschenkt bekommen, unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer (dafür gegebenenfalls der Erbschaft- oder Schenkungsteuer).
Ein Verkauf unter Geschwistern ist übrigens nicht befreit – hier verläuft die Verwandtschaft nicht in gerader, sondern in der Seitenlinie.
FAQ zur Grunderwerbsteuer in Niedersachsen
Wie viel Grunderwerbsteuer zahle ich in Niedersachsen?
5,0 Prozent des Kaufpreises. Bei 350.000 Euro sind das 17.500 Euro, bei 500.000 Euro 25.000 Euro. Der Satz gilt unverändert seit 2014 und damit auch 2026.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer – Käufer oder Verkäufer?
Rechtlich haften beide als Gesamtschuldner. Üblich und im Kaufvertrag meist so geregelt ist jedoch, dass der Käufer die Steuer allein trägt.
Kann ich die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?
Bei einer selbst genutzten Immobilie nicht. Bei einer vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilie zählt die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungsnebenkosten des Gebäudes und wirkt sich über die Abschreibung (AfA) steuermindernd aus.
Lässt sich die Grunderwerbsteuer legal senken?
Ja, in Grenzen: Weisen Sie mitverkauftes bewegliches Inventar wie Einbauküche oder Möbel im Vertrag gesondert und mit realistischen Werten aus. Besteuert wird nur der reine Grundstücks- und Gebäudepreis.
Was passiert, wenn die Grunderwerbsteuer nicht gezahlt wird?
Dann stellt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne diese trägt das Grundbuchamt keinen neuen Eigentümer ein – der Kauf lässt sich also nicht abschließen.
Fazit
Beim Immobilienkauf in Niedersachsen führt an der Grunderwerbsteuer kein Weg vorbei: 5,0 Prozent des Kaufpreises werden einmalig fällig, und mit rund der Hälfte bis zu zwei Dritteln bilden sie den größten Posten der Kaufnebenkosten. Weil Banken diese Kosten in der Regel nicht mitfinanzieren, sollten Sie die Summe von Beginn an fest in Ihr Eigenkapital einplanen. Sparpotenzial gibt es vor allem an anderer Stelle – etwa bei der Maklerprovision, wenn Sie provisionsfrei kaufen – sowie durch das saubere Ausweisen von beweglichem Inventar. Bei familiären Übertragungen und Erbschaften greifen zudem die gesetzlichen Ausnahmen.