Toute personne qui achète une maison ou un appartement en Basse-Saxe paie 5,0 % du prix d’achat au titre des droits de mutation immobilière – pour un prix d’achat de 400 000 euros, cela représente 20 000 euros. Il s’agit donc de loin du poste individuel le plus important parmi les frais annexes d’acquisition, et il doit être pris en compte dès le départ dans le financement. Nous vous expliquons comment le taux d’imposition est établi, comment calculer vous-même les droits de mutation immobilière, quelle part ils représentent dans l’ensemble des frais annexes d’acquisition et dans quels cas ils sont exceptionnellement supprimés.
Que sont les droits de mutation immobilière ?
Les droits de mutation immobilière sont un impôt unique qui s’applique lors du transfert de propriété d’un terrain ou d’un bien immobilier. Ils sont généralement déclenchés par le contrat de vente notarié – juridiquement par les opérations d’acquisition énumérées à l’article 1 de la GrEStG. Il ne faut pas les confondre avec la taxe foncière, qui revient chaque année : vous ne payez les droits de mutation immobilière qu’une seule fois, lors de l’achat.
Les droits de mutation immobilière sont un impôt régional. L’État fédéral prévoit certes, à l’article 11 de la GrEStG, un taux légal de 3,5 %, mais depuis la réforme du fédéralisme de 2006, chaque Land peut fixer son propre taux. C’est précisément pourquoi les taux diffèrent considérablement d’un Land à l’autre – et la Basse-Saxe se situe dans la moyenne avec 5,0 %.
Quel est le montant des droits de mutation immobilière en Basse-Saxe ?
En Basse-Saxe, le taux des droits de mutation immobilière s’élève à 5,0 % de la contrepartie et s’applique à ce niveau à toutes les opérations d’acquisition réalisées depuis le 1er janvier 2014. Cela est confirmé par l’Office fiscal de Basse-Saxe. Le Land a relevé le taux en deux étapes : de 3,5 % à l’origine à 4,5 % (2011), puis à 5,0 % actuellement. Aucune autre modification n’est prévue pour 2026.
En comparaison nationale, la Basse-Saxe figure donc parmi les Länder relativement avantageux. À titre indicatif, voici quelques taux pour 2026 :
- Bavière : 3,5 % (taux le plus bas)
- Basse-Saxe, Bade-Wurtemberg, Rhénanie-Palatinat, Saxe-Anhalt, Thuringe : 5,0 %
- Brême, Hambourg, Saxe : 5,5 %
- Berlin, Hesse, Mecklembourg-Poméranie-Occidentale : 6,0 %
- Brandebourg, Rhénanie-du-Nord-Westphalie, Schleswig-Holstein, Sarre : 6,5 % (taux le plus élevé)
Un regard au-delà de la frontière régionale s’impose donc : pour la même maison, vous payez 6,5 au lieu de 5,0 pour cent dans les Länder voisins de Rhénanie-du-Nord-Westphalie ou du Schleswig-Holstein – pour un prix d’achat de 400.000 euros, cela représente une différence de 6.000 euros. Le critère déterminant est toujours le Land dans lequel se situe le bien immobilier, et non votre lieu de résidence.
Comment calculer la taxe sur les mutations immobilières
Le calcul est simple. La base d’imposition est la contrepartie, c’est-à-dire normalement le prix d’achat convenu, y compris les prestations prises en charge par l’acheteur (§ 9 GrEStG). Vous multipliez cette valeur par le taux d’imposition de 5,0 pour cent ; le résultat est arrondi à l’euro inférieur.
Taxe sur les mutations immobilières = prix d’achat × 5,0 %
Quelques exemples pour la Basse-Saxe :
- Prix d’achat de 200.000 euros → 10.000 euros de taxe sur les mutations immobilières
- Prix d’achat de 300.000 euros → 15.000 euros de taxe sur les mutations immobilières
- Prix d’achat de 400.000 euros → 20.000 euros de taxe sur les mutations immobilières
- Prix d’achat de 500.000 euros → 25.000 euros de taxe sur les mutations immobilières
- Prix d’achat de 750.000 euros → 37.500 euros de taxe sur les mutations immobilières
Une remarque au passage : le mobilier mobile acheté avec le bien – par exemple une cuisine intégrée, des meubles haut de gamme ou un sauna – ne fait pas partie du terrain et peut être indiqué séparément dans le contrat de vente. Ce montant réduit la base d’imposition et donc la taxe. Les valeurs indiquées doivent toutefois être réalistes, faute de quoi l’administration fiscale demandera des précisions.
Quelle part la taxe sur les mutations immobilières représente-t-elle dans les frais accessoires d’achat ?
Lors de l’achat d’un bien immobilier, toute une série de frais accessoires s’ajoute au prix d’achat. En Basse-Saxe, ils se composent généralement comme suit :
- Taxe sur les mutations immobilières : 5,0 pour cent du prix d’achat
- Frais de notaire : environ 1,5 pour cent (uniformes dans toute l’Allemagne conformément à la loi sur les frais judiciaires et notariaux)
- Frais du registre foncier : environ 0,5 pour cent
- Commission d’agence immobilière : selon le bien, jusqu’à 3,57 pour cent pour l’acheteur (TVA comprise), généralement partagée entre l’acheteur et le vendeur depuis décembre 2020 (§ 656c BGB)
Cela montre clairement le poids de la taxe sur les mutations immobilières. Exemple de calcul pour une maison à 400.000 euros sans agence immobilière :
- Taxe sur les mutations immobilières (5,0 %) : 20.000 euros
- Frais de notaire et du registre foncier (environ 2,0 %) : 8.000 euros
- Total des frais accessoires d’achat : 28.000 euros (7,0 % du prix d’achat)
Dans ce calcul, la taxe sur les mutations immobilières représente à elle seule environ 71 pour cent des frais accessoires – de loin le poste le plus important. Lorsqu’un agent immobilier intervient, le tableau change :
- Taxe sur les mutations immobilières (5,0 %) : 20.000 euros
- Frais de notaire et d’inscription au registre foncier (environ 2,0 %) : 8.000 euros
- Commission d’agence (3,57 %) : 14.280 euros
- Total des frais annexes d’acquisition : 42.280 euros (environ 10,6 % du prix d’achat)
Même dans ce cas, près de la moitié des frais annexes – environ 47 % – revient encore à la taxe sur les mutations immobilières. Économiser la commission en achetant sans commission via un métamoteur de recherche comme TraumImmo réduit certes sensiblement les frais annexes totaux, mais ne change rien à la taxe sur les mutations immobilières elle-même. Prévoyez donc fermement les 5,0 % : les banques ne financent généralement pas les frais annexes d’acquisition, qui doivent être payés sur fonds propres.
Quand la taxe sur les mutations immobilières devient-elle exigible ?
La procédure est réglementée par la loi et se déroule en grande partie automatiquement pour vous :
- Contrat de vente : La taxe naît lors de l’authentification notariale. Le notaire signale l’opération au service des impôts compétent.
- Avis d’imposition : Le service des impôts fixe la taxe sur les mutations immobilières et envoie l’avis au débiteur fiscal.
- Paiement : La taxe est exigible un mois après la notification de l’avis (§ 15 GrEStG).
- Attestation d’absence d’objection : Après réception du paiement, le service des impôts délivre l’attestation d’absence d’objection (§ 22 GrEStG) et la transmet au notaire.
- Inscription au registre foncier : Ce n’est qu’avec cette attestation que le bureau du registre foncier peut vous inscrire comme nouveau propriétaire.
Selon § 13 GrEStG, l’acheteur et le vendeur sont conjointement débiteurs solidaires de la taxe. En pratique, le contrat de vente prévoit toutefois presque toujours que l’acheteur prend en charge la taxe sur les mutations immobilières – le service des impôts lui adresse donc d’abord l’avis.
Quand aucune taxe sur les mutations immobilières n’est-elle due ?
Tout transfert de propriété n’est pas imposé. § 3 GrEStG mentionne plusieurs exceptions exonérées, qui s’appliquent également en Basse-Saxe :
- Seuil d’exonération : Si la contrepartie reste inférieure à 2.500 euros, aucune taxe n’est due.
- Époux et partenaires de vie : L’achat auprès du conjoint ou du partenaire de vie enregistré est exonéré – y compris lors du partage des biens après le divorce.
- Parents en ligne directe : Lorsque des parents vendent à leurs enfants (ou inversement), aucune taxe sur les mutations immobilières n’est due. Sont assimilés les beaux-enfants ainsi que leurs conjoints et partenaires de vie.
- Héritage et donation : Un terrain que vous héritez ou qui vous est donné n’est pas soumis à la taxe sur les mutations immobilières (mais éventuellement à l’impôt sur les successions ou les donations).
Une vente entre frères et sœurs n’est d’ailleurs pas exonérée – ici, le lien de parenté n’est pas en ligne directe, mais en ligne collatérale.
FAQ sur la taxe sur les mutations immobilières en Basse-Saxe
Quel montant de taxe sur les mutations immobilières dois-je payer en Basse-Saxe ?
5,0 pour cent du prix d’achat. Pour 350.000 euros, cela représente 17.500 euros, et pour 500.000 euros, 25.000 euros. Le taux est inchangé depuis 2014 et s’applique donc également en 2026.
Qui paie la taxe sur les mutations immobilières – l’acheteur ou le vendeur ?
Juridiquement, les deux sont responsables solidairement. Toutefois, il est courant et généralement prévu ainsi dans le contrat de vente que l’acheteur assume seul la taxe.
Puis-je déduire la taxe sur les mutations immobilières de mes impôts ?
Pas pour un bien immobilier occupé par son propriétaire. Pour un bien loué ou utilisé à des fins commerciales, la taxe sur les mutations immobilières fait partie des frais accessoires d’acquisition du bâtiment et réduit l’impôt par le biais de l’amortissement (AfA).
Est-il légalement possible de réduire la taxe sur les mutations immobilières ?
Oui, dans certaines limites : indiquez séparément dans le contrat le mobilier vendu avec le bien, comme la cuisine intégrée ou les meubles, en lui attribuant des valeurs réalistes. Seuls le prix pur du terrain et celui du bâtiment sont imposés.
Que se passe-t-il si la taxe sur les mutations immobilières n’est pas payée ?
Le service des impôts ne délivre alors pas de certificat d’absence d’objection. Sans celui-ci, le bureau du registre foncier n’inscrit pas le nouveau propriétaire – l’achat ne peut donc pas être finalisé.
Conclusion
Lors de l’achat d’un bien immobilier en Basse-Saxe, impossible d’échapper à la taxe sur les mutations immobilières : 5,0 pour cent du prix d’achat sont exigibles une seule fois et, représentant environ la moitié à deux tiers, ils constituent le principal poste des frais accessoires d’acquisition. Comme les banques ne financent généralement pas ces frais, vous devriez prévoir cette somme dès le départ dans vos fonds propres. Le potentiel d’économies se trouve surtout ailleurs – par exemple dans la commission d’agence, si vous achetez sans commission – ainsi que dans la déclaration précise du mobilier. Les transmissions familiales et les successions bénéficient en outre des exceptions légales.