من يشتري منزلًا أو شقة في سكسونيا السفلى يدفع 5,0 بالمائة من سعر الشراء كضريبة نقل ملكية العقارات – وعند سعر شراء قدره 400.000 يورو، تبلغ الضريبة 20.000 يورو. وبذلك تُعد الضريبة أكبر بند منفرد بفارق واضح ضمن التكاليف الإضافية للشراء، وينبغي إدراجها في التمويل منذ البداية. نوضح لكم كيفية تحديد نسبة الضريبة، وكيفية حساب ضريبة نقل ملكية العقارات بأنفسكم، وما حصتها من إجمالي التكاليف الإضافية للاقتناء، ومتى تُلغى بالكامل كاستثناء.
ما هي ضريبة نقل ملكية العقارات؟
ضريبة نقل ملكية العقارات هي ضريبة تُدفع مرة واحدة عند انتقال ملكية أرض أو عقار. وينشأ الالتزام بها عادةً من عقد الشراء الموثق لدى كاتب العدل – ومن الناحية القانونية من معاملات الاقتناء المذكورة في § 1 GrEStG. ولا ينبغي الخلط بينها وبين الضريبة العقارية المتكررة سنويًا: إذ لا تدفعون ضريبة نقل ملكية العقارات إلا مرة واحدة، أي عند الشراء.
ضريبة نقل ملكية العقارات هي ضريبة تفرضها الولايات. صحيح أن الحكومة الاتحادية تحدد في § 11 GrEStG نسبة ضريبة أساسية قدرها 3,5 بالمائة، لكن منذ الإصلاح الفيدرالي عام 2006 يحق لكل ولاية اتحادية تحديد نسبتها الخاصة. ولهذا تختلف النسب اختلافًا كبيرًا على مستوى ألمانيا – وتقع سكسونيا السفلى في الوسط بنسبة 5,0 بالمائة.
ما مقدار ضريبة نقل ملكية العقارات في سكسونيا السفلى؟
تبلغ نسبة ضريبة نقل ملكية العقارات في سكسونيا السفلى 5,0 بالمائة من المقابل، وتسري بهذه النسبة على جميع معاملات الاقتناء منذ 1 يناير 2014. ويؤكد ذلك مكتب الضرائب في ولاية سكسونيا السفلى. وقد رفعت الولاية النسبة على مرحلتين: من 3,5 بالمائة في الأصل إلى 4,5 بالمائة (2011)، ثم إلى النسبة الحالية البالغة 5,0 بالمائة. ولا توجد تغييرات أخرى مخطط لها لعام 2026.
وبالمقارنة على مستوى ألمانيا، تُعد سكسونيا السفلى مواتية نسبيًا. وللتوضيح، إليكم بعض النسب لعام 2026:
- بافاريا: 3,5 بالمائة (أدنى نسبة)
- سكسونيا السفلى، بادن-فورتمبيرغ، راينلاند-بفالتس، ساكسونيا أنهالت، تورينغن: 5,0 بالمائة
- بريمن، هامبورغ، ساكسونيا: 5,5 بالمائة
- برلين، هِسّن، مكلنبورغ-فوربومرن: 6,0 بالمائة
- براندنبورغ، شمال الراين-وستفاليا، شليسفيغ-هولشتاين، سارلاند: 6,5 بالمائة (أعلى نسبة)
لذلك فإن إلقاء نظرة عبر حدود الولاية أمر يستحق العناء: فبالنسبة إلى المنزل نفسه، ستدفعون في شمال الراين-وستفاليا أو شليسفيغ-هولشتاين المجاورتين 6,5 بدلًا من 5,0 بالمائة – وعند سعر شراء يبلغ 400.000 يورو، يعني ذلك فرقًا قدره 6.000 يورو. العامل الحاسم دائمًا هو الولاية التي يقع فيها العقار، وليس مكان إقامتكم.
هكذا تحسبون ضريبة نقل ملكية العقار
الحساب بسيط. وعاء الضريبة هو المقابل، أي في الحالة العادية سعر الشراء المتفق عليه، بما في ذلك الالتزامات التي يتحملها المشتري (§ 9 GrEStG). اضربوا هذه القيمة في معدل الضريبة البالغ 5,0 بالمائة؛ وتُقرَّب النتيجة إلى أسفل لأقرب يورو كامل.
ضريبة نقل ملكية العقار = سعر الشراء × 5,0 %
بعض الأمثلة لولاية سكسونيا السفلى:
- سعر شراء 200.000 يورو → 10.000 يورو ضريبة نقل ملكية العقار
- سعر شراء 300.000 يورو → 15.000 يورو ضريبة نقل ملكية العقار
- سعر شراء 400.000 يورو → 20.000 يورو ضريبة نقل ملكية العقار
- سعر شراء 500.000 يورو → 25.000 يورو ضريبة نقل ملكية العقار
- سعر شراء 750.000 يورو → 37.500 يورو ضريبة نقل ملكية العقار
ملاحظة جانبية: لا تُعد المنقولات المشتراة مع العقار – مثل المطبخ المركب أو الأثاث الفاخر أو الساونا – جزءًا من الأرض، ويجوز إدراجها بشكل منفصل في عقد الشراء. ويقلل هذا المبلغ من وعاء الضريبة، وبالتالي من الضريبة. إلا أن القيم المحددة يجب أن تكون واقعية، وإلا فستطلب مصلحة الضرائب توضيحات.
ما نسبة ضريبة نقل ملكية العقار من التكاليف الإضافية للشراء؟
عند شراء عقار، تترتب إلى جانب سعر الشراء مجموعة كاملة من التكاليف الإضافية. وفي ولاية سكسونيا السفلى تتكوّن عادةً على النحو الآتي:
- ضريبة نقل ملكية العقار: 5,0 بالمائة من سعر الشراء
- أتعاب الكاتب بالعدل: نحو 1,5 بالمائة (موحّدة على مستوى ألمانيا وفقًا لقانون تكاليف المحاكم والموثقين)
- تكاليف السجل العقاري: نحو 0,5 بالمائة
- عمولة الوسيط: حسب العقار، تصل إلى 3,57 بالمائة للمشتري (شاملة ضريبة القيمة المضافة)، ومنذ ديسمبر 2020 تُقسَّم عادةً بين المشتري والبائع (§ 656c BGB)
وبذلك يتضح وزن ضريبة نقل ملكية العقار. مثال حسابي لمنزل بسعر 400.000 يورو من دون وسيط:
- ضريبة نقل ملكية العقار (5,0 %): 20.000 يورو
- تكاليف الكاتب بالعدل والسجل العقاري (نحو 2,0 %): 8.000 يورو
- مجموع التكاليف الإضافية للشراء: 28.000 يورو (7,0 % من سعر الشراء)
في هذا الحساب، تمثل ضريبة نقل ملكية العقار وحدها نحو 71 بالمائة من التكاليف الإضافية – وهي بفارق كبير أكبر بند فيها. عند تدخل وسيط عقاري، تتغير الصورة:
- ضريبة نقل ملكية العقار (5,0 %): 20.000 يورو
- تكاليف الكاتب العدل والسجل العقاري (نحو 2,0 %): 8.000 يورو
- عمولة الوسيط العقاري (3,57 %): 14.280 يورو
- إجمالي التكاليف الإضافية للشراء: 42.280 يورو (نحو 10,6 % من سعر الشراء)
حتى في هذه الحالة، تستحوذ ضريبة نقل ملكية العقار على ما يقارب نصف التكاليف الإضافية – نحو 47 بالمئة. ومن يوفر العمولة بشراء عقار دون عمولة عبر محرك بحث تجميعي مثل TraumImmo، يخفض إجمالي التكاليف الإضافية بشكل ملحوظ، لكن ذلك لا يغير شيئًا في ضريبة نقل ملكية العقار نفسها. لذلك احسبوا نسبة 5,0 بالمئة ضمن التكاليف المؤكدة: فالبنوك لا تموّل عادةً التكاليف الإضافية للشراء، بل يجب دفعها من رأس المال الذاتي.
متى تستحق ضريبة نقل ملكية العقار؟
ينظم القانون الإجراءات، وتتم بالنسبة لكم إلى حد كبير بشكل تلقائي:
- عقد الشراء: تنشأ الضريبة عند توثيق العقد لدى الكاتب العدل. ويبلغ الكاتب العدل مكتب الضرائب المختص بالمعاملة.
- الإشعار الضريبي: يحدد مكتب الضرائب ضريبة نقل ملكية العقار ويرسل الإشعار إلى المدين بالضريبة.
- السداد: تستحق الضريبة بعد شهر من إعلان الإشعار (المادة 15 من قانون ضريبة نقل ملكية العقار).
- شهادة عدم الممانعة: بعد استلام السداد، يصدر مكتب الضرائب شهادة عدم الممانعة (المادة 22 من قانون ضريبة نقل ملكية العقار) ويرسلها إلى الكاتب العدل.
- القيد في السجل العقاري: لا يجوز لمكتب السجل العقاري تسجيلكم مالكين جدد إلا بعد هذه الشهادة.
وفقًا لـالمادة 13 من قانون ضريبة نقل ملكية العقار، يكون المشتري والبائع مدينين بالضريبة معًا باعتبارهما مدينين متضامنين. لكن يُتفق في عقد الشراء عمليًا دائمًا تقريبًا على أن يتحمل المشتري ضريبة نقل ملكية العقار، ولذلك يوجه مكتب الضرائب الإشعار إليه أولًا.
متى لا تُفرض ضريبة نقل ملكية العقار؟
لا تخضع كل عملية انتقال للملكية للضريبة. وتذكر المادة 3 من قانون ضريبة نقل ملكية العقار عدة استثناءات معفاة من الضريبة، تسري أيضًا في ولاية سكسونيا السفلى:
- الحد الأدنى: إذا بقي المقابل المالي أقل من 2.500 يورو، فلا تُفرض ضريبة.
- الأزواج والشركاء المسجلون: يكون الشراء من الزوج أو الشريك المسجل معفيًا من الضريبة، بما في ذلك عند تسوية الممتلكات بعد الطلاق.
- الأقارب في خط مستقيم: إذا باع الوالدان لأبنائهما (أو العكس)، فلا تُفرض ضريبة نقل ملكية العقار. تُعامل معاملةً مماثلة أبناء الزوج أو الزوجة، وكذلك أزواجهم وشركاؤهم في الحياة.
- الميراث والهبة: لا تخضع قطعة أرض ترثها أو تُمنح لك كهدية لضريبة نقل ملكية العقارات (لكن قد تخضع بدلاً من ذلك لضريبة الميراث أو الهبة، حسب الحالة).
وبالمناسبة، فإن البيع بين الإخوة ليس معفىً – فصلة القرابة هنا ليست في الخط المستقيم، بل في الخط الجانبي.
الأسئلة الشائعة حول ضريبة نقل ملكية العقارات في سكسونيا السفلى
كم تبلغ ضريبة نقل ملكية العقارات التي أدفعها في سكسونيا السفلى؟
5,0 بالمئة من سعر الشراء. فعند 350.000 يورو تبلغ 17.500 يورو، وعند 500.000 يورو تبلغ 25.000 يورو. وتسري هذه النسبة دون تغيير منذ عام 2014، وبالتالي أيضاً في عام 2026.
من يدفع ضريبة نقل ملكية العقارات – المشتري أم البائع؟
من الناحية القانونية، يتحمل كلاهما المسؤولية باعتبارهما مدينين متضامنين. إلا أنه من المعتاد، وغالباً ما يُنص عليه في عقد الشراء، أن يتحمل المشتري الضريبة وحده.
هل يمكنني خصم ضريبة نقل ملكية العقارات من الضرائب؟
ليس في حالة العقار المستخدم ذاتياً. أما في حالة العقار المؤجر أو المستخدم لأغراض تجارية، فتُعد ضريبة نقل ملكية العقارات من التكاليف الإضافية لاقتناء المبنى، ويظهر أثرها في خفض الضرائب من خلال الإهلاك (AfA).
هل يمكن خفض ضريبة نقل ملكية العقارات بشكل قانوني؟
نعم، ضمن حدود: اذكروا في العقد، بشكل منفصل وبقيم واقعية، المنقولات المبيعة مع العقار مثل المطبخ المدمج أو الأثاث. ولا تُفرض الضريبة إلا على السعر الخالص للأرض والمبنى.
ماذا يحدث إذا لم تُدفع ضريبة نقل ملكية العقارات؟
عندئذ لا تصدر مصلحة الضرائب شهادة عدم الممانعة. ومن دونها لا يُسجل مكتب السجل العقاري مالكاً جديداً – وبالتالي لا يمكن إتمام عملية الشراء.
الخلاصة
عند شراء عقار في سكسونيا السفلى، لا مفر من ضريبة نقل ملكية العقارات: إذ تستحق مرة واحدة بنسبة 5,0 بالمئة من سعر الشراء، وتشكل، بنحو النصف إلى الثلثين، أكبر بند من التكاليف الإضافية للشراء. وبما أن البنوك لا تموّل هذه التكاليف عادةً، ينبغي لكم إدراج المبلغ منذ البداية بشكل ثابت ضمن رأس مالكم الخاص. وتتوفر إمكانية التوفير قبل كل شيء في مواضع أخرى – مثل عمولة الوسيط العقاري عند الشراء دون عمولة – وكذلك من خلال التصريح المنظم عن المنقولات. كما تسري الاستثناءات القانونية في حالات نقل الملكية بين أفراد الأسرة والميراث.