Тот, кто покупает дом или квартиру в Нижней Саксонии, платит 5,0 процента от покупной цены в качестве налога на приобретение недвижимости — при покупной цене 400 000 евро это составляет 20 000 евро. Таким образом, этот налог с большим отрывом является крупнейшей отдельной статьёй дополнительных расходов при покупке и должен быть с самого начала учтён в финансировании. Мы объясним, как формируется налоговая ставка, как самостоятельно рассчитать налог на приобретение недвижимости, какую долю он составляет в общих дополнительных расходах на приобретение и в каких исключительных случаях полностью отменяется.
Что такое налог на приобретение недвижимости?
Налог на приобретение недвижимости — это единовременный налог, взимаемый при переходе права собственности на земельный участок или недвижимость. Как правило, основанием для его начисления служит нотариально удостоверенный договор купли-продажи — юридически же операции по приобретению, перечисленные в § 1 GrEStG. Его не следует путать с ежегодно уплачиваемым земельным налогом: налог на приобретение недвижимости вы платите только один раз, а именно при покупке.
Налог на приобретение недвижимости является налогом федеральных земель. Хотя Федерация устанавливает в § 11 GrEStG стандартную налоговую ставку в размере 3,5 процента, после реформы федерализма 2006 года каждая федеральная земля вправе устанавливать собственную ставку. Именно поэтому ставки по всей Германии существенно различаются — и Нижняя Саксония с её ставкой 5,0 процента находится в среднем диапазоне.
Каков размер налога на приобретение недвижимости в Нижней Саксонии?
В Нижней Саксонии ставка налога на приобретение недвижимости составляет 5,0 процента от встречного предоставления и в таком размере применяется ко всем операциям приобретения начиная с 1 января 2014 года. Это подтверждает Налоговое управление Нижней Саксонии. Земля повысила ставку в два этапа: первоначально с 3,5 процента до 4,5 процента (2011 год), а затем до нынешних 5,0 процента. На 2026 год дальнейшие изменения не запланированы.
В общегерманском сравнении Нижняя Саксония занимает относительно выгодное положение. Для ориентира — некоторые ставки на 2026 год:
- Бавария: 3,5 процента (самая низкая ставка)
- Нижняя Саксония, Баден-Вюртемберг, Рейнланд-Пфальц, Саксония-Анхальт, Тюрингия: 5,0 процента
- Бремен, Гамбург, Саксония: 5,5 процента
- Берлин, Гессен, Мекленбург-Передняя Померания: 6,0 процента
- Бранденбург, Северный Рейн — Вестфалия, Шлезвиг-Гольштейн, Саар: 6,5 процента (самая высокая ставка)
Таким образом, стоит взглянуть за пределы федеральной земли: за тот же дом в соседних Северном Рейне — Вестфалии или Шлезвиге — Гольштейне вы заплатите 6,5 вместо 5,0 процента — при цене покупки 400 000 евро разница составит 6 000 евро. Решающее значение всегда имеет федеральная земля, в которой расположена недвижимость, а не место вашего жительства.
Как рассчитать налог на приобретение недвижимости
Расчёт прост. Налоговой базой является встречное предоставление, то есть обычно согласованная цена покупки, включая обязательства, принятые на себя покупателем (§ 9 GrEStG). Эту величину умножают на налоговую ставку 5,0 процента; результат округляется вниз до полного евро.
Налог на приобретение недвижимости = цена покупки × 5,0 %
Несколько примеров для Нижней Саксонии:
- Цена покупки 200 000 евро → 10 000 евро налога на приобретение недвижимости
- Цена покупки 300 000 евро → 15 000 евро налога на приобретение недвижимости
- Цена покупки 400 000 евро → 20 000 евро налога на приобретение недвижимости
- Цена покупки 500 000 евро → 25 000 евро налога на приобретение недвижимости
- Цена покупки 750 000 евро → 37 500 евро налога на приобретение недвижимости
Небольшое замечание: приобретаемый вместе с недвижимостью движимый инвентарь — например, встроенная кухня, качественная мебель или сауна — не относится к земельному участку и может быть отдельно указан в договоре купли-продажи. Эта сумма уменьшает налоговую базу и, следовательно, налог. Однако указанные стоимости должны быть реалистичными, иначе налоговая инспекция запросит разъяснения.
Какую долю налог на приобретение недвижимости составляет в дополнительных расходах при покупке?
При покупке недвижимости помимо цены покупки возникает целый ряд дополнительных расходов. В Нижней Саксонии они обычно складываются следующим образом:
- Налог на приобретение недвижимости: 5,0 процента от цены покупки
- Нотариальные расходы: около 1,5 процента (единые для всей страны согласно Закону о судебных и нотариальных расходах)
- Расходы на внесение в земельную книгу: около 0,5 процента
- Комиссия маклера: в зависимости от объекта до 3,57 процента для покупателя (включая НДС), с декабря 2020 года обычно делится между покупателем и продавцом (§ 656c BGB)
Так становится очевидно, какое значение имеет налог на приобретение недвижимости. Пример расчёта для дома стоимостью 400 000 евро без маклера:
- Налог на приобретение недвижимости (5,0 %): 20 000 евро
- Нотариальные расходы и расходы на внесение в земельную книгу (около 2,0 %): 8 000 евро
- Итого дополнительных расходов при покупке: 28 000 евро (7,0 % от цены покупки)
В этом расчёте один только налог на приобретение недвижимости составляет около 71 процента дополнительных расходов — с большим отрывом это крупнейшая статья. Если в сделке участвует маклер, картина меняется:
- Налог на приобретение недвижимости (5,0 %): 20.000 евро
- Расходы на нотариуса и земельную книгу (около 2,0 %): 8.000 евро
- Комиссия маклера (3,57 %): 14.280 евро
- Итого дополнительные расходы при покупке: 42.280 евро (около 10,6 % от покупной цены)
Даже в этом случае почти половина дополнительных расходов — около 47 процентов — приходится на налог на приобретение недвижимости. Если сэкономить на комиссии, купив объект без комиссии через метапоиск, например TraumImmo, это ощутимо снизит общие дополнительные расходы, однако сам налог на приобретение недвижимости не изменится. Поэтому обязательно закладывайте 5,0 процента: банки обычно не финансируют дополнительные расходы при покупке, их необходимо оплачивать из собственного капитала.
Когда наступает срок уплаты налога на приобретение недвижимости?
Процедура регулируется законом и в значительной степени проходит для вас автоматически:
- Договор купли-продажи: С нотариальным удостоверением возникает налоговое обязательство. Нотариус сообщает о сделке в компетентное налоговое ведомство.
- Налоговое уведомление: Налоговое ведомство начисляет налог на приобретение недвижимости и направляет уведомление налогоплательщику.
- Оплата: Налог подлежит уплате через месяц после уведомления о начислении (§ 15 GrEStG).
- Справка об отсутствии возражений: После поступления оплаты налоговое ведомство выдаёт справку об отсутствии возражений (§ 22 GrEStG) и передаёт её нотариусу.
- Внесение записи в земельную книгу: Только после получения этой справки ведомство земельной книги может зарегистрировать вас в качестве нового собственника.
Согласно § 13 GrEStG, налогоплательщиками совместно, как солидарные должники, являются покупатель и продавец. На практике в договоре купли-продажи почти всегда предусматривается, что налог на приобретение недвижимости оплачивает покупатель, поэтому налоговое ведомство сначала направляет уведомление ему.
В каких случаях налог на приобретение недвижимости не взимается?
Не каждый переход права собственности облагается налогом. § 3 GrEStG предусматривает несколько освобождённых от налогообложения исключений, действующих также в Нижней Саксонии:
- Минимальный порог: Если встречное предоставление составляет менее 2.500 евро, налог не взимается.
- Супруги и зарегистрированные партнёры: Покупка у супруга или зарегистрированного партнёра освобождается от налога — в том числе при разделе имущества после развода.
- Родственники по прямой линии: Если родители продают недвижимость детям (или наоборот), налог на приобретение недвижимости не взимается. Приравненными считаются также пасынки и падчерицы, а также их супруги и партнёры.
- Наследование и дарение: земельный участок, который вы наследуете или получаете в подарок, не облагается налогом на приобретение недвижимости (однако в соответствующих случаях облагается налогом на наследство или дарение).
Продажа между братьями и сёстрами, кстати, не освобождается от налога — здесь родство является не прямым, а боковым.
Часто задаваемые вопросы о налоге на приобретение недвижимости в Нижней Саксонии
Сколько налога на приобретение недвижимости я плачу в Нижней Саксонии?
5,0 процента от покупной цены. При 350 000 евро это 17 500 евро, при 500 000 евро — 25 000 евро. Ставка неизменна с 2014 года и действует также в 2026 году.
Кто платит налог на приобретение недвижимости — покупатель или продавец?
С юридической точки зрения оба несут солидарную ответственность. Однако обычно в договоре купли-продажи предусматривается, что налог полностью оплачивает покупатель.
Могу ли я вычесть налог на приобретение недвижимости из налогов?
Для самостоятельно используемой недвижимости — нет. Для сдаваемой в аренду или используемой в коммерческих целях недвижимости налог на приобретение недвижимости относится к сопутствующим расходам на приобретение здания и учитывается для целей снижения налогов через амортизацию (AfA).
Можно ли законно снизить налог на приобретение недвижимости?
Да, в определённых пределах: укажите отдельно в договоре продаваемый вместе с недвижимостью движимый инвентарь, например встроенную кухню или мебель, с реалистичными стоимостями. Налогом облагается только фактическая стоимость земельного участка и здания.
Что произойдёт, если налог на приобретение недвижимости не будет уплачен?
Тогда налоговая служба не выдаст справку об отсутствии возражений. Без неё земельный кадастр не зарегистрирует нового собственника — следовательно, покупку нельзя будет завершить.
Итог
При покупке недвижимости в Нижней Саксонии избежать налога на приобретение недвижимости невозможно: единовременно уплачивается 5,0 процента от покупной цены, и, составляя примерно от половины до двух третей, этот налог является крупнейшей статьёй сопутствующих расходов при покупке. Поскольку банки обычно не финансируют эти расходы, следует с самого начала заложить эту сумму в собственный капитал. Возможности для экономии есть прежде всего в других статьях — например, на комиссии маклера при покупке без комиссии, — а также благодаря корректному указанию движимого инвентаря. При передаче имущества между родственниками и наследовании действуют предусмотренные законом исключения.