Той, хто купує будинок або квартиру в Нижній Саксонії, сплачує 5,0 відсотка від ціни купівлі як податок на придбання нерухомості — за ціни купівлі 400 000 євро це становить 20 000 євро. Таким чином, цей податок із великим відривом є найбільшою окремою статтею супутніх витрат на купівлю і має бути врахований у фінансуванні від самого початку. Ми пояснимо вам, як формується податкова ставка, як самостійно розрахувати податок на придбання нерухомості, яку частку він становить у загальних супутніх витратах на придбання та коли він у виняткових випадках не стягується взагалі.
Що таке податок на придбання нерухомості?
Податок на придбання нерухомості — це одноразовий податок, який стягується під час переходу права власності на земельну ділянку або нерухомість. Зазвичай його підставою є нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу — юридично операції з придбання, перелічені в § 1 GrEStG. Його не слід плутати з щорічним податком на земельну власність: податок на придбання нерухомості ви сплачуєте лише один раз, а саме під час купівлі.
Податок на придбання нерухомості є податком федеральних земель. Федерація хоча й установлює в § 11 GrEStG стандартну податкову ставку 3,5 відсотка, однак після реформи федералізму 2006 року кожна федеральна земля має право встановлювати власну ставку. Саме тому ставки по всій Німеччині суттєво відрізняються — і Нижня Саксонія зі ставкою 5,0 відсотка перебуває в середньому діапазоні.
Який розмір податку на придбання нерухомості в Нижній Саксонії?
У Нижній Саксонії ставка податку на придбання нерухомості становить 5,0 відсотка від зустрічного надання і в такому розмірі застосовується до всіх операцій з придбання, здійснених із 1 січня 2014 року. Це підтверджує Державне управління податків Нижньої Саксонії. Земля підвищувала ставку у два етапи: спочатку з 3,5 відсотка до 4,5 відсотка (2011 рік), а зрештою — до нинішніх 5,0 відсотка. На 2026 рік подальших змін не заплановано.
У загальнонаціональному порівнянні Нижня Саксонія належить до відносно вигідних земель. Для орієнтації — деякі ставки на 2026 рік:
- Баварія: 3,5 відсотка (найнижча ставка)
- Нижня Саксонія, Баден-Вюртемберг, Рейнланд-Пфальц, Саксонія-Ангальт, Тюрингія: 5,0 відсотка
- Бремен, Гамбург, Саксонія: 5,5 відсотка
- Берлін, Гессен, Мекленбург-Передня Померанія: 6,0 відсотка
- Бранденбург, Північний Рейн-Вестфалія, Шлезвіг-Гольштейн, Саар: 6,5 відсотка (найвища ставка)
Отже, варто поглянути за межі федеральної землі: за той самий будинок у сусідніх Північному Рейні-Вестфалії або Шлезвіг-Гольштейні ви заплатите 6,5 замість 5,0 відсотка — за ціни купівлі 400.000 євро це різниця у 6.000 євро. Вирішальне значення завжди має федеральна земля, у якій розташована нерухомість, а не місце вашого проживання.
Як розрахувати податок на придбання нерухомості
Розрахунок нескладний. Базою оподаткування є зустрічне надання, тобто зазвичай узгоджена ціна купівлі, включно з платежами, які бере на себе покупець (§ 9 GrEStG). Цю суму потрібно помножити на податкову ставку 5,0 відсотка; результат округлюється донизу до цілих євро.
Податок на придбання нерухомості = ціна купівлі × 5,0 %
Кілька прикладів для Нижньої Саксонії:
- Ціна купівлі 200.000 євро → 10.000 євро податку на придбання нерухомості
- Ціна купівлі 300.000 євро → 15.000 євро податку на придбання нерухомості
- Ціна купівлі 400.000 євро → 20.000 євро податку на придбання нерухомості
- Ціна купівлі 500.000 євро → 25.000 євро податку на придбання нерухомості
- Ціна купівлі 750.000 євро → 37.500 євро податку на придбання нерухомості
До речі: рухоме майно, придбане разом із нерухомістю — наприклад, вбудована кухня, дорогі меблі або сауна, — не належить до земельної ділянки, і його можна окремо зазначити в договорі купівлі-продажу. Ця сума зменшує базу оподаткування, а отже, і податок. Однак зазначені вартості мають бути реалістичними, інакше податкова служба поставить додаткові запитання.
Яку частку податок на придбання нерухомості становить у супутніх витратах на купівлю?
Під час купівлі нерухомості, окрім ціни купівлі, виникає ціла низка супутніх витрат. У Нижній Саксонії вони зазвичай складаються так:
- Податок на придбання нерухомості: 5,0 відсотка ціни купівлі
- Нотаріальні витрати: близько 1,5 відсотка (єдині по всій Німеччині відповідно до Закону про судові та нотаріальні витрати)
- Витрати на земельну книгу: близько 0,5 відсотка
- Комісія маклера: залежно від об’єкта до 3,57 відсотка для покупця (включно з ПДВ), з грудня 2020 року, як правило, розподіляється між покупцем і продавцем (§ 656c BGB)
Так стає зрозуміло, яку вагу має податок на придбання нерухомості. Приклад розрахунку для будинку вартістю 400.000 євро без маклера:
- Податок на придбання нерухомості (5,0 %): 20.000 євро
- Нотаріальні витрати та витрати на земельну книгу (близько 2,0 %): 8.000 євро
- Загальна сума супутніх витрат на купівлю: 28.000 євро (7,0 % ціни купівлі)
У цьому розрахунку один лише податок на придбання нерухомості становить близько 71 відсотка супутніх витрат — це, безперечно, найбільша стаття. Якщо до угоди залучається маклер, картина змінюється:
- Податок на придбання нерухомості (5,0 %): 20.000 євро
- Витрати на нотаріуса та поземельну книгу (близько 2,0 %): 8.000 євро
- Комісія маклера (3,57 %): 14.280 євро
- Загальна сума супутніх витрат на придбання: 42.280 євро (близько 10,6 % ціни придбання)
Навіть тоді майже половина супутніх витрат – близько 47 відсотків – припадає на податок на придбання нерухомості. Якщо заощадити на комісії, придбавши нерухомість без комісії через метапошук, як-от TraumImmo, це помітно зменшує загальні супутні витрати, але не змінює сам податок на придбання нерухомості. Тому обов’язково закладайте 5,0 відсотка: банки зазвичай не фінансують супутні витрати на придбання, їх потрібно сплачувати з власного капіталу.
Коли настає строк сплати податку на придбання нерухомості?
Процедура регулюється законом і здебільшого проходить для вас автоматично:
- Договір купівлі-продажу: Із нотаріальним посвідченням виникає податкове зобов’язання. Нотаріус повідомляє про угоду компетентне податкове управління.
- Податкове повідомлення: Податкове управління визначає суму податку на придбання нерухомості та надсилає повідомлення платнику податку.
- Сплата: Податок підлягає сплаті через один місяць після повідомлення про податкове рішення (§ 15 GrEStG).
- Довідка про відсутність заперечень: Після надходження платежу податкове управління видає довідку про відсутність заперечень (§ 22 GrEStG) і передає її нотаріусу.
- Внесення до поземельної книги: Лише після отримання цієї довідки управління поземельної книги може зареєструвати вас як нового власника.
Відповідно до § 13 GrEStG, платниками податку спільно як солідарні боржники є покупець і продавець. На практиці в договорі купівлі-продажу майже завжди передбачається, що податок на придбання нерухомості сплачує покупець – відповідно податкове управління спочатку надсилає повідомлення йому.
Коли податок на придбання нерухомості не справляється?
Не кожен перехід права власності оподатковується. § 3 GrEStG передбачає кілька звільнених від оподаткування винятків, які також діють у Нижній Саксонії:
- Гранична сума: Якщо зустрічне надання становить менше 2.500 євро, податок не справляється.
- Подружжя та зареєстровані партнери: Купівля у чоловіка/дружини або зареєстрованого партнера звільняється від податку – також у разі поділу майна після розлучення.
- Родичі по прямій лінії: Якщо батьки продають майно своїм дітям (або навпаки), податок на придбання нерухомості не справляється. До пасинків і падчерок, а також до їхніх подружжя та партнерів у цивільному шлюбі застосовуються такі самі правила.
- Спадкування та дарування: земельна ділянка, яку ви успадкували або отримали в дар, не обкладається податком на придбання нерухомості (натомість за певних умов сплачується податок на спадщину або дарування).
До речі, продаж між братами й сестрами не звільняється від податку – тут спорідненість є не прямою, а боковою.
FAQ про податок на придбання нерухомості в Нижній Саксонії
Скільки податку на придбання нерухомості я сплачую в Нижній Саксонії?
5,0 відсотка від купівельної ціни. При 350 000 євро це становить 17 500 євро, при 500 000 євро – 25 000 євро. Ставка залишається незмінною з 2014 року, а отже, і у 2026 році.
Хто сплачує податок на придбання нерухомості – покупець чи продавець?
Юридично обидві сторони відповідають як солідарні боржники. Однак зазвичай у договорі купівлі-продажу передбачається, що податок повністю сплачує покупець.
Чи можу я відняти податок на придбання нерухомості від податків?
Якщо нерухомість використовується власником, то ні. Для орендованої або комерційно використовуваної нерухомості податок на придбання нерухомості належить до супутніх витрат на придбання будівлі та зменшує податкове навантаження через амортизацію (AfA).
Чи можна законно зменшити податок на придбання нерухомості?
Так, у певних межах: окремо зазначте в договорі рухоме майно, що продається разом із нерухомістю, наприклад вбудовану кухню або меблі, указавши реалістичну вартість. Оподатковується лише чиста ціна земельної ділянки та будівлі.
Що станеться, якщо податок на придбання нерухомості не сплачено?
Тоді податкова служба не видасть довідку про відсутність заперечень. Без неї земельний кадастр не зареєструє нового власника – отже, купівлю не можна буде завершити.
Висновок
Під час купівлі нерухомості в Нижній Саксонії сплати податку на придбання нерухомості не уникнути: одноразово сплачується 5,0 відсотка від купівельної ціни, і ця сума становить приблизно від половини до двох третин найбільшої статті супутніх витрат на придбання. Оскільки банки зазвичай не фінансують ці витрати, від самого початку слід обов’язково передбачити цю суму у власному капіталі. Потенціал для економії є передусім в інших статтях – наприклад, на комісії рієлтора, якщо купувати без комісії, – а також завдяки правильному окремому зазначенню рухомого майна. Крім того, під час передачі майна в сім’ї та спадкування застосовуються передбачені законом винятки.