Quien compra una casa o un piso en Baja Sajonia paga el 5,0 por ciento del precio de compra en concepto de impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias; con un precio de compra de 400.000 euros, son 20.000 euros. Por tanto, este impuesto es, con diferencia, la partida individual más importante entre los gastos adicionales de compra y debe incluirse desde el principio en la financiación. Le explicamos cómo se determina el tipo impositivo, cómo calcular usted mismo el impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias, qué proporción representa de los gastos adicionales totales de adquisición y cuándo queda excepcionalmente totalmente exento.
¿Qué es el impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias?
El impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias es un impuesto único que se devenga cuando se transfiere la propiedad de un terreno o inmueble. Por regla general, lo origina el contrato de compraventa formalizado ante notario; jurídicamente, las operaciones de adquisición enumeradas en el § 1 GrEStG. No debe confundirse con el impuesto sobre bienes inmuebles, que se paga anualmente: el impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias solo se paga una vez, concretamente al comprar.
El impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias es un impuesto de los Länder. Aunque el Estado federal establece en el § 11 GrEStG un tipo impositivo estándar del 3,5 por ciento, desde la reforma del federalismo de 2006 cada Estado federado puede fijar su propio tipo. Por eso los tipos difieren considerablemente en todo el país, y Baja Sajonia se sitúa en la media con un 5,0 por ciento.
¿A cuánto asciende el impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias en Baja Sajonia?
En Baja Sajonia, el tipo del impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias es del 5,0 por ciento de la contraprestación y se aplica en esta cuantía a todas las operaciones de adquisición desde el 1 de enero de 2014. Así lo confirma la Oficina Tributaria Regional de Baja Sajonia. El Estado federado aumentó el tipo en dos pasos: del 3,5 por ciento original al 4,5 por ciento (2011) y, finalmente, al 5,0 por ciento actual. Para 2026 no están previstas más modificaciones.
En comparación nacional, Baja Sajonia se encuentra, por tanto, en una posición relativamente favorable. Para situarlo en contexto, algunos tipos para 2026:
- Baviera: 3,5 por ciento (tipo más bajo)
- Baja Sajonia, Baden-Wurtemberg, Renania-Palatinado, Sajonia-Anhalt, Turingia: 5,0 por ciento
- Bremen, Hamburgo, Sajonia: 5,5 por ciento
- Berlín, Hesse, Mecklemburgo-Pomerania Occidental: 6,0 por ciento
- Brandeburgo, Renania del Norte-Westfalia, Schleswig-Holstein, Sarre: 6,5 por ciento (tipo más alto)
Por tanto, merece la pena echar un vistazo más allá de la frontera del estado federado: por la misma casa pagará en los vecinos Renania del Norte-Westfalia o Schleswig-Holstein un 6,5 en lugar de un 5,0 por ciento; con un precio de compra de 400.000 euros, la diferencia asciende a 6.000 euros. Siempre es determinante el estado federado en el que se encuentra el inmueble, no su lugar de residencia.
Así se calcula el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles
El cálculo es sencillo. La base imponible es la contraprestación, es decir, normalmente el precio de compra acordado, incluidas las prestaciones asumidas por el comprador (§ 9 GrEStG). Multiplique este valor por el tipo impositivo del 5,0 por ciento; el resultado se redondea hacia abajo a euros completos.
Impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles = precio de compra × 5,0 %
Algunos ejemplos para Baja Sajonia:
- Precio de compra de 200.000 euros → 10.000 euros de impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles
- Precio de compra de 300.000 euros → 15.000 euros de impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles
- Precio de compra de 400.000 euros → 20.000 euros de impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles
- Precio de compra de 500.000 euros → 25.000 euros de impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles
- Precio de compra de 750.000 euros → 37.500 euros de impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles
Una observación al margen: el inventario mueble adquirido conjuntamente —por ejemplo, una cocina equipada, muebles de alta calidad o una sauna— no forma parte del terreno y puede indicarse por separado en el contrato de compraventa. Este importe reduce la base imponible y, por tanto, el impuesto. Sin embargo, los valores indicados deben ser realistas; de lo contrario, la Agencia Tributaria pedirá aclaraciones.
¿Qué proporción representa el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles dentro de los gastos accesorios de compra?
Al comprar un inmueble, además del precio de compra se genera toda una serie de gastos accesorios. En Baja Sajonia, normalmente se desglosan así:
- Impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles: 5,0 por ciento del precio de compra
- Gastos notariales: alrededor del 1,5 por ciento (uniformes en todo el país según la Ley de costas judiciales y notariales)
- Gastos del registro de la propiedad: alrededor del 0,5 por ciento
- Comisión de agencia inmobiliaria: según el inmueble, hasta un 3,57 por ciento para el comprador (incluido el impuesto sobre el valor añadido), desde diciembre de 2020 generalmente repartida entre comprador y vendedor (§ 656c BGB)
Esto deja claro el peso que tiene el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles. Un ejemplo de cálculo para una casa de 400.000 euros sin agencia inmobiliaria:
- Impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles (5,0 %): 20.000 euros
- Gastos notariales y del registro de la propiedad (alrededor del 2,0 %): 8.000 euros
- Suma de los gastos accesorios de compra: 28.000 euros (7,0 % del precio de compra)
En este cálculo, el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles representa por sí solo alrededor del 71 por ciento de los gastos accesorios, con diferencia la partida más importante. Si interviene un agente inmobiliario, el panorama cambia:
- Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (5,0 %): 20.000 euros
- Gastos notariales y del registro de la propiedad (aprox. 2,0 %): 8.000 euros
- Comisión del agente inmobiliario (3,57 %): 14.280 euros
- Suma de los gastos accesorios de la compra: 42.280 euros (aprox. el 10,6 % del precio de compra)
Incluso entonces, casi la mitad de los gastos accesorios —aprox. el 47 por ciento— corresponde al impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Quien ahorra la comisión comprando sin comisión a través de un metabuscador como TraumImmo reduce notablemente los gastos accesorios totales, pero eso no cambia nada en el propio impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Por eso, incluya firmemente el 5,0 por ciento en sus cálculos: por lo general, los bancos no financian los gastos accesorios de la compra; deben pagarse con fondos propios.
¿Cuándo vence el impuesto sobre transmisiones patrimoniales?
El procedimiento está regulado por ley y, en gran medida, se desarrolla automáticamente para usted:
- Contrato de compraventa: El impuesto nace con la formalización notarial. El notario comunica la operación a la oficina tributaria competente.
- Liquidación tributaria: La oficina tributaria fija el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y envía la liquidación al deudor tributario.
- Pago: El impuesto vence un mes después de la notificación de la liquidación (§ 15 GrEStG).
- Certificado de no objeción: Tras recibir el pago, la oficina tributaria expide el certificado de no objeción (§ 22 GrEStG) y se lo transmite al notario.
- Inscripción en el registro de la propiedad: Solo con este certificado la oficina del registro de la propiedad puede inscribirle como nuevo propietario.
Según el § 13 GrEStG, los deudores tributarios son conjuntamente el comprador y el vendedor como deudores solidarios. En la práctica, sin embargo, en el contrato de compraventa casi siempre se acuerda que el comprador asume el impuesto sobre transmisiones patrimoniales; por ello, la oficina tributaria dirige primero la liquidación contra él.
¿Cuándo no se aplica el impuesto sobre transmisiones patrimoniales?
No toda transmisión de la propiedad está sujeta a impuestos. El § 3 GrEStG menciona varias excepciones exentas de impuestos, que también se aplican en Baja Sajonia:
- Límite de insignificancia: Si la contraprestación es inferior a 2.500 euros, no se aplica ningún impuesto.
- Cónyuges y parejas de hecho registradas: La compra al cónyuge o a la pareja de hecho registrada está exenta de impuestos, incluso en caso de división de bienes tras el divorcio.
- Parientes en línea recta: Si los padres venden a sus hijos (o viceversa), no se aplica el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Equiparados son los hijastros, así como sus cónyuges y parejas de hecho.
- Herencia y donación: Un terreno que usted hereda o recibe como donación no está sujeto al impuesto sobre transmisiones patrimoniales (aunque, en su caso, sí al impuesto de sucesiones o donaciones).
Por cierto, una venta entre hermanos no está exenta: aquí el parentesco no es en línea directa, sino colateral.
Preguntas frecuentes sobre el impuesto sobre transmisiones patrimoniales en Baja Sajonia
¿Cuánto impuesto sobre transmisiones patrimoniales pago en Baja Sajonia?
El 5,0 por ciento del precio de compra. En el caso de 350.000 euros, son 17.500 euros; en el de 500.000 euros, 25.000 euros. El tipo se mantiene sin cambios desde 2014 y, por tanto, también en 2026.
¿Quién paga el impuesto sobre transmisiones patrimoniales: el comprador o el vendedor?
Legalmente, ambos responden como deudores solidarios. Sin embargo, lo habitual y lo que suele establecerse en el contrato de compraventa es que el comprador asuma el impuesto por sí solo.
¿Puedo deducir el impuesto sobre transmisiones patrimoniales de mis impuestos?
No en el caso de una vivienda de uso propio. En el caso de un inmueble alquilado o utilizado con fines comerciales, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales cuenta como coste accesorio de adquisición del edificio y tiene un efecto reductor de impuestos mediante la amortización (AfA).
¿Se puede reducir legalmente el impuesto sobre transmisiones patrimoniales?
Sí, dentro de ciertos límites: indique por separado en el contrato, y con valores realistas, el inventario mueble vendido conjuntamente, como la cocina empotrada o los muebles. Solo se grava el precio neto del terreno y del edificio.
¿Qué ocurre si no se paga el impuesto sobre transmisiones patrimoniales?
Entonces la administración tributaria no expide el certificado de inexistencia de impedimentos. Sin este certificado, la oficina del registro de la propiedad no inscribe al nuevo propietario, por lo que la compraventa no puede completarse.
Conclusión
Al comprar un inmueble en Baja Sajonia no hay forma de evitar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales: el 5,0 por ciento del precio de compra vence una sola vez y, con aproximadamente la mitad hasta dos tercios, constituye la partida más importante de los costes accesorios de compra. Dado que, por regla general, los bancos no cofinancian estos costes, debería incluir desde el principio esta suma como parte fija de sus fondos propios. El potencial de ahorro se encuentra sobre todo en otros aspectos, por ejemplo, en la comisión de la agencia si compra sin comisión, así como en la correcta identificación del inventario mueble. Además, en las transmisiones familiares y las herencias se aplican las excepciones legales.