लोअर सैक्सोनी में संपत्ति खरीद कर: घर खरीदने पर कितनी राशि देय होती है?

जो कोई नीडरज़ैक्सेन में घर या अपार्टमेंट खरीदता है, वह खरीद मूल्य का 5,0 प्रतिशत संपत्ति हस्तांतरण कर के रूप में चुकाता है – 400.000 यूरो के खरीद मूल्य पर यह 20.000 यूरो होता है। इस प्रकार यह कर खरीद से जुड़ी अतिरिक्त लागतों में सबसे बड़ा एकल मद है और इसे शुरुआत से ही वित्तपोषण में शामिल किया जाना चाहिए। हम आपको समझाते हैं कि कर-दर कैसे निर्धारित होती है, आप संपत्ति हस्तांतरण कर की स्वयं गणना कैसे कर सकते हैं, कुल अधिग्रहण-संबंधी अतिरिक्त लागतों में इसका कितना हिस्सा है और किन असाधारण मामलों में यह पूरी तरह समाप्त हो जाता है।

संपत्ति हस्तांतरण कर क्या है?

संपत्ति हस्तांतरण कर एक बार लगाया जाने वाला कर है, जो किसी भूखंड या अचल संपत्ति के स्वामित्व हस्तांतरण पर लगता है। आम तौर पर इसे नोटरी द्वारा प्रमाणित खरीद अनुबंध के कारण लगाया जाता है – कानूनी रूप से § 1 GrEStG में सूचीबद्ध अधिग्रहण लेन-देन के कारण। इसे हर वर्ष दोहराए जाने वाले संपत्ति कर के साथ भ्रमित नहीं करना चाहिए: संपत्ति हस्तांतरण कर आपको केवल एक बार, अर्थात खरीद के समय, चुकाना होता है।

संपत्ति हस्तांतरण कर राज्यों द्वारा लगाया जाने वाला कर है। संघीय सरकार § 11 GrEStG में भले ही 3,5 प्रतिशत की मानक कर-दर निर्धारित करती है, लेकिन 2006 के संघवाद सुधार के बाद प्रत्येक संघीय राज्य को अपनी दर निर्धारित करने की अनुमति है। इसी कारण पूरे देश में दरों में काफी अंतर है – और नीडरज़ैक्सेन 5,0 प्रतिशत के साथ मध्य स्तर पर है।

नीडरज़ैक्सेन में संपत्ति हस्तांतरण कर कितना है?

नीडरज़ैक्सेन में संपत्ति हस्तांतरण कर की दर प्रतिफल का 5,0 प्रतिशत है और 1 जनवरी 2014 से सभी अधिग्रहण लेन-देन पर इसी दर से लागू है। इसकी पुष्टि नीडरज़ैक्सेन राज्य कर कार्यालय करता है। राज्य ने दर को दो चरणों में बढ़ाया: मूल 3,5 प्रतिशत से 4,5 प्रतिशत (2011) और अंततः वर्तमान 5,0 प्रतिशत तक। 2026 के लिए कोई और बदलाव नियोजित नहीं है।

पूरे देश की तुलना में नीडरज़ैक्सेन की स्थिति अपेक्षाकृत अनुकूल है। संदर्भ के लिए 2026 की कुछ दरें:

• बायर्न: 3,5 प्रतिशत (सबसे कम दर)
• नीडरज़ैक्सेन, बाडेन-वुर्टेमबर्ग, राइनलैंड-फाल्त्स, ज़ाक्सेन-आनहॉल्ट, थुरिंगेन: 5,0 प्रतिशत
• ब्रेमेन, हैम्बर्ग, ज़ाक्सेन: 5,5 प्रतिशत
• बर्लिन, हेस्सेन, मेक्लेनबुर्ग-फोर्पोम्मर्न: 6,0 प्रतिशत
• ब्रांडेनबुर्ग, नॉर्थ राइन-वेस्टफेलिया, श्लेस्विग-होल्श्टाइन, ज़ारलैंड: 6,5 प्रतिशत (सबसे अधिक दर)

इसलिए राज्य की सीमा के पार देखना लाभदायक है: उसी घर के लिए पड़ोसी नॉर्थ राइन-वेस्टफेलिया या श्लेसविग-होल्स्टाइन में 5,0 प्रतिशत के बजाय 6,5 प्रतिशत चुकाने होंगे – 400.000 यूरो के खरीद मूल्य पर 6.000 यूरो का अंतर। निर्णायक हमेशा वही संघीय राज्य होता है, जिसमें संपत्ति स्थित है, न कि आपका निवास स्थान।

रियल एस्टेट हस्तांतरण कर की गणना कैसे करें

गणना सरल है। कर-आधार प्रतिफल होता है, यानी सामान्य स्थिति में खरीदार द्वारा übernommen की गई सेवाओं सहित सहमत खरीद मूल्य (§ 9 GrEStG)। इस मूल्य को 5,0 प्रतिशत की कर दर से गुणा करें; परिणाम को पूर्ण यूरो तक घटाकर पूरा किया जाता है।

रियल एस्टेट हस्तांतरण कर = खरीद मूल्य × 5,0 %

निच्साक्सेन के कुछ उदाहरण:

• खरीद मूल्य 200.000 यूरो → 10.000 यूरो रियल एस्टेट हस्तांतरण कर
• खरीद मूल्य 300.000 यूरो → 15.000 यूरो रियल एस्टेट हस्तांतरण कर
• खरीद मूल्य 400.000 यूरो → 20.000 यूरो रियल एस्टेट हस्तांतरण कर
• खरीद मूल्य 500.000 यूरो → 25.000 यूरो रियल एस्टेट हस्तांतरण कर
• खरीद मूल्य 750.000 यूरो → 37.500 यूरो रियल एस्टेट हस्तांतरण कर

एक अतिरिक्त सूचना: साथ खरीदा गया चल सामान – जैसे फिटेड रसोई, उच्च-गुणवत्ता वाला फर्नीचर या सौना – भू-संपत्ति का हिस्सा नहीं होता और खरीद अनुबंध में अलग से दर्शाया जा सकता है। यह राशि कर-आधार और इस प्रकार कर को कम करती है। हालांकि, निर्धारित मूल्य यथार्थवादी होने चाहिए, अन्यथा वित्त कार्यालय पूछताछ कर सकता है।

खरीद की अतिरिक्त लागतों में रियल एस्टेट हस्तांतरण कर का कितना हिस्सा है?

रियल एस्टेट खरीदते समय खरीद मूल्य के अलावा कई अतिरिक्त लागतें आती हैं। निच्साक्सेन में वे आम तौर पर इस प्रकार होती हैं:

• रियल एस्टेट हस्तांतरण कर: खरीद मूल्य का 5,0 प्रतिशत
• नोटरी शुल्क: लगभग 1,5 प्रतिशत (न्यायालय और नोटरी शुल्क अधिनियम के अनुसार पूरे संघीय क्षेत्र में समान)
• भूमि रजिस्टर शुल्क: लगभग 0,5 प्रतिशत
• ब्रोकर कमीशन: संपत्ति के आधार पर खरीदार के लिए 3,57 प्रतिशत तक (वैट सहित), दिसंबर 2020 से आम तौर पर खरीदार और विक्रेता के बीच विभाजित (§ 656c BGB)

इससे स्पष्ट होता है कि रियल एस्टेट हस्तांतरण कर का कितना महत्व है। 400.000 यूरो के घर का एक गणना उदाहरण, ब्रोकर के बिना:

• रियल एस्टेट हस्तांतरण कर (5,0 %): 20.000 यूरो
• नोटरी और भूमि रजिस्टर शुल्क (लगभग 2,0 %): 8.000 यूरो
• खरीद की अतिरिक्त लागतों का योग: 28.000 यूरो (खरीद मूल्य का 7,0 %)

इस गणना में केवल रियल एस्टेट हस्तांतरण कर ही अतिरिक्त लागतों का लगभग 71 प्रतिशत है – स्पष्ट रूप से सबसे बड़ा हिस्सा। यदि कोई ब्रोकर शामिल हो जाए, तो तस्वीर बदल जाती है:

• संपत्ति हस्तांतरण कर (5,0 %): 20.000 यूरो
• नोटरी और भूमि रजिस्टर लागत (लगभग 2,0 %): 8.000 यूरो
• ब्रोकर कमीशन (3,57 %): 14.280 यूरो
• खरीद की अतिरिक्त लागतों का कुल योग: 42.280 यूरो (खरीद मूल्य का लगभग 10,6 %)

तब भी अतिरिक्त लागतों का लगभग आधा – करीब 47 प्रतिशत – संपत्ति हस्तांतरण कर पर खर्च होता है। TraumImmo जैसी मेटासर्च के माध्यम से बिना कमीशन संपत्ति खरीदकर जो व्यक्ति कमीशन बचाता है, वह कुल अतिरिक्त लागतों को स्पष्ट रूप से कम तो करता है, लेकिन संपत्ति हस्तांतरण कर पर इसका कोई प्रभाव नहीं पड़ता। इसलिए 5,0 प्रतिशत को निश्चित रूप से अपने हिसाब में शामिल करें: बैंक आमतौर पर खरीद की अतिरिक्त लागतों का वित्तपोषण नहीं करते, इन्हें अपनी पूंजी से भुगतान करना होता है।

संपत्ति हस्तांतरण कर कब देय होता है?

प्रक्रिया कानून द्वारा निर्धारित है और आपके लिए अधिकांशतः स्वतः पूरी होती है:

1. खरीद अनुबंध: नोटरी द्वारा प्रमाणीकरण के साथ कर उत्पन्न होता है। नोटरी इस प्रक्रिया की सूचना संबंधित वित्तीय कार्यालय को देता है।
2. कर निर्धारण सूचना: वित्तीय कार्यालय संपत्ति हस्तांतरण कर निर्धारित करता है और कर देनदार को सूचना भेजता है।
3. भुगतान: सूचना की जानकारी दिए जाने के एक महीने बाद कर देय होता है (§ 15 GrEStG)।
4. आपत्ति न होने का प्रमाणपत्र: भुगतान प्राप्त होने के बाद वित्तीय कार्यालय आपत्ति न होने का प्रमाणपत्र जारी करता है (§ 22 GrEStG) और इसे नोटरी को भेजता है।
5. भूमि रजिस्टर में प्रविष्टि: केवल इस प्रमाणपत्र के बाद ही भूमि रजिस्टर कार्यालय आपको नए स्वामी के रूप में दर्ज कर सकता है।

§ 13 GrEStG के अनुसार खरीदार और विक्रेता संयुक्त रूप से सह-देनदार के रूप में कर देनदार होते हैं। व्यवहार में, हालांकि, खरीद अनुबंध में लगभग हमेशा यह तय किया जाता है कि खरीदार संपत्ति हस्तांतरण कर वहन करेगा – इसी अनुसार वित्तीय कार्यालय सबसे पहले उसे कर निर्धारण सूचना भेजता है।

संपत्ति हस्तांतरण कर कब नहीं लगता?

हर स्वामित्व हस्तांतरण पर कर नहीं लगाया जाता। § 3 GrEStG कर-मुक्त कई अपवादों का उल्लेख करता है, जो निच्साक्सेन में भी लागू होते हैं:

• न्यूनतम सीमा: यदि प्रतिफल 2.500 यूरो से कम रहता है, तो कोई कर नहीं लगता।
• पति-पत्नी और जीवनसाथी: पति-पत्नी या पंजीकृत जीवनसाथी से खरीद कर-मुक्त है – तलाक के बाद संपत्ति के विभाजन के मामले में भी।
• सीधी वंशावली के रिश्तेदार: यदि माता-पिता अपने बच्चों को (या इसके विपरीत) बेचते हैं, तो कोई संपत्ति हस्तांतरण कर नहीं लगता। सौतेले बच्चे तथा उनके जीवनसाथी और साथी भी इसके अंतर्गत आते हैं।
• विरासत और उपहार: जो भूखंड आपको विरासत में मिलता है या उपहार के रूप में प्राप्त होता है, उस पर संपत्ति हस्तांतरण कर नहीं लगता (हालाँकि उस पर विरासत या उपहार कर लग सकता है)।

वैसे, भाई-बहनों के बीच बिक्री कर-मुक्त नहीं होती – यहाँ रिश्तेदारी सीधी रेखा में नहीं, बल्कि पार्श्व रेखा में होती है।

निचला सैक्सोनी में संपत्ति हस्तांतरण कर से संबंधित FAQ

निचला सैक्सोनी में मुझे कितना संपत्ति हस्तांतरण कर देना होगा?

खरीद मूल्य का 5,0 प्रतिशत। 350.000 यूरो पर यह 17.500 यूरो और 500.000 यूरो पर 25.000 यूरो होता है। यह दर 2014 से अपरिवर्तित है और इसलिए 2026 में भी लागू है।

संपत्ति हस्तांतरण कर कौन देता है – खरीदार या विक्रेता?

कानूनी रूप से दोनों संयुक्त देनदार के रूप में उत्तरदायी होते हैं। हालांकि, प्रचलित व्यवस्था और आमतौर पर खरीद अनुबंध में यही निर्धारित होता है कि कर का पूरा भार खरीदार वहन करेगा।

क्या मैं संपत्ति हस्तांतरण कर को कर में घटा सकता हूँ?

स्वयं उपयोग की जाने वाली संपत्ति के मामले में नहीं। किराये पर दी गई या व्यावसायिक रूप से उपयोग की जाने वाली संपत्ति के मामले में संपत्ति हस्तांतरण कर भवन की अधिग्रहण-संबंधी अतिरिक्त लागतों में शामिल होता है और मूल्यह्रास (AfA) के माध्यम से कर को कम करता है।

क्या संपत्ति हस्तांतरण कर को कानूनी रूप से कम किया जा सकता है?

हाँ, सीमित रूप से: अनुबंध में साथ बेची गई चल संपत्ति, जैसे अंतर्निर्मित रसोई या फर्नीचर, को अलग से और यथार्थवादी मूल्यों के साथ दर्शाएँ। कर केवल शुद्ध भूखंड और भवन के मूल्य पर लगाया जाता है।

यदि संपत्ति हस्तांतरण कर का भुगतान न किया जाए तो क्या होता है?

तब कर कार्यालय अनापत्ति प्रमाणपत्र जारी नहीं करता। इसके बिना भूमि रजिस्ट्रार कार्यालय नए मालिक का पंजीकरण नहीं करता – इसलिए खरीद पूरी नहीं की जा सकती।

निष्कर्ष

निचला सैक्सोनी में संपत्ति खरीदते समय संपत्ति हस्तांतरण कर से बचने का कोई रास्ता नहीं है: खरीद मूल्य का 5,0 प्रतिशत एकमुश्त देय होता है, और खरीद की अतिरिक्त लागतों का लगभग आधे से लेकर दो-तिहाई तक हिस्सा बनकर यह सबसे बड़ा मद होता है। चूँकि बैंक आमतौर पर इन लागतों का वित्तपोषण नहीं करते, इसलिए आपको शुरुआत से ही इस राशि को अपनी इक्विटी में निश्चित रूप से शामिल करना चाहिए। बचत की संभावना मुख्यतः अन्य जगहों पर है – जैसे दलाली शुल्क में, यदि आप बिना कमीशन के खरीदते हैं – और चल संपत्ति को सही ढंग से अलग दर्शाने के माध्यम से। पारिवारिक हस्तांतरण और विरासत के मामलों में कानूनी अपवाद भी लागू होते हैं।