Sinds 1 januari 2024 betalen kopers in Thüringen nog slechts 5,0 procent overdrachtsbelasting in plaats van de eerdere 6,5 procent. Voor de aankoop van een woning betekent dat, afhankelijk van de aankoopprijs, een besparing van enkele duizenden euro’s – bij een aankoopprijs van 300.000 euro ongeveer 4.500 euro. Wij leggen uit hoe de overdrachtsbelasting in Thüringen wordt berekend, hoeveel de verlaging concreet oplevert en van welke aanvullende regeling gezinnen gebruik kunnen maken.
Wat is de overdrachtsbelasting?
De overdrachtsbelasting wordt eenmalig geheven wanneer een stuk grond, een huis of een appartement van eigenaar wisselt. Zij behoort tot de bijkomende aankoopkosten en is naast de koopprijs verschuldigd – naast de kosten voor de notaris en het kadaster. De berekeningsgrondslag is doorgaans de in de koopovereenkomst overeengekomen koopprijs (juridisch: de „tegenprestatie"). Pas wanneer het belastingkantoor de belasting heeft vastgesteld en deze is betaald, geeft het de zogenoemde verklaring van geen bezwaar af. Zonder dit document schrijft het kadaster de koper niet als nieuwe eigenaar in – de overdrachtsbelasting is daarmee een verplichte stap op weg naar eigendom.
Belangrijk voor de berekening: banken financieren de bijkomende aankoopkosten meestal niet mee. U moet de overdrachtsbelasting daarom uit eigen vermogen betalen. Des te merkbaarder is de verlaging van het belastingtarief in uw portemonnee.
De verlaging van 6,5 naar 5 procent per januari 2024
Landelijk bepaalt § 11 van de wet op de overdrachtsbelasting een belastingtarief van 3,5 procent (§ 11 GrEStG). Sinds de federalismehervorming van 2006 mogen de deelstaten het tarief echter zelf bepalen. Deze bevoegdheid staat uitdrukkelijk in de Grondwet: „Zij zijn bevoegd om het belastingtarief voor de overdrachtsbelasting vast te stellen" (Art. 105 Abs. 2a GG).
Thüringen heeft meerdere keren van deze mogelijkheid gebruikgemaakt:
- Tot 2011: 3,5 procent (landelijk uniform uitgangstarief)
- Vanaf 7 april 2011: verhoging naar 5,0 procent
- Vanaf 1 januari 2017: verhoging naar 6,5 procent
- Sinds 1 januari 2024: verlaging terug naar 5,0 procent
Met de terugkeer naar 5,0 procent bevindt Thüringen zich weer in de middenmoot van de deelstaten. Bepalend voor het belastingtarief is het tijdstip van de notariële koopovereenkomst: als de overeenkomst vanaf 1 januari 2024 notarieel is vastgelegd, geldt het tarief van 5,0 procent. Voor de deelstaat is de verlaging gepaard met merkbare minderinkomsten van ongeveer 48 miljoen euro per jaar – voor kopers betekent zij daarentegen een direct financieel voordeel.
Hoe berekent u de overdrachtsbelasting in Thüringen?
De formule is eenvoudig: Koopprijs × 5,0 procent = overdrachtsbelasting. Enkele voorbeelden:
- Koopprijs 200.000 euro → 10.000 euro overdrachtsbelasting
- Koopprijs 250.000 euro → 12.500 euro overdrachtsbelasting
- Koopprijs 300.000 euro → 15.000 euro overdrachtsbelasting
- Koopprijs 400.000 euro → 20.000 euro overdrachtsbelasting
- Koopprijs 500.000 euro → 25.000 euro overdrachtsbelasting
Twee bijzonderheden moet u kennen. Ten eerste geldt een vrijgestelde ondergrens van 2.500 euro: blijft de voor de belasting bepalende waarde onder deze grens, dan is geen overdrachtsbelasting verschuldigd (§ 3 GrEStG). In de praktijk betreft dit vooral zeer kleine percelen.
Ten tweede telt alleen de waarde van het onroerend goed zelf mee voor de heffingsgrondslag. Roerende zaken die u meekoopt – bijvoorbeeld een ingebouwde keuken, een sauna of tuingereedschap –, zijn niet onderworpen aan overdrachtsbelasting. Vermeld dergelijke „roerende zaken" in de koopovereenkomst afzonderlijk met een realistische waarde; daardoor daalt de heffingsgrondslag. Bij voor 10.000 euro opgegeven inventaris bespaart u in Thüringen 500 euro overdrachtsbelasting. Overdrijf daarbij echter niet: de belastingdienst erkent alleen redelijke bedragen.
Hoeveel besparen kopers door de verlaging?
Het verschil tussen het oude tarief van 6,5 procent en de huidige 5,0 procent bedraagt precies 1,5 procentpunt van de koopprijs. Dat loopt snel op:
- Koopprijs 200.000 euro: vroeger 13.000 euro, vandaag 10.000 euro → 3.000 euro bespaard
- Koopprijs 250.000 euro: vroeger 16.250 euro, vandaag 12.500 euro → 3.750 euro bespaard
- Koopprijs 300.000 euro: vroeger 19.500 euro, vandaag 15.000 euro → 4.500 euro bespaard
- Koopprijs 400.000 euro: vroeger 26.000 euro, vandaag 20.000 euro → 6.000 euro bespaard
- Koopprijs 500.000 euro: vroeger 32.500 euro, vandaag 25.000 euro → 7.500 euro bespaard
Deze besparing komt iedere koper automatisch ten goede, helemaal zonder aanvraag – op voorwaarde dat de koopovereenkomst vanaf 1 januari 2024 notarieel is verleden.
Wanneer en door wie wordt de belasting betaald?
De overdrachtsbelasting ontstaat bij het sluiten van de notariële koopovereenkomst. De notaris meldt de verkoop aan de bevoegde belastingdienst. Deze verstuurt vervolgens de aanslag overdrachtsbelasting, waarin het exacte Het bedrag en de betalingstermijn staan vast. In de regel is de belasting één maand na bekendmaking van de beschikking verschuldigd.
Juridisch gezien zijn zowel de koper als de verkoper belastingplichtig. In de koopovereenkomst wordt echter bijna altijd afgesproken dat de koper de overdrachtsbelasting alleen draagt. Anders dan bij de makelaarsprovisie, die beide partijen sinds december 2020 vaak delen, blijft de overdrachtsbelasting daarmee doorgaans voor rekening van de koper. Pas na volledige betaling verstrekt het Finanzamt de verklaring van geen bezwaar, zonder welke de eigendomsoverdracht in het kadaster niet plaatsvindt.
Subsidie voor gezinnen: tot 25.000 euro subsidie
Thüringen wilde de overdrachtsbelasting voor zelfbewoners oorspronkelijk nog sterker verlichten, maar mag het belastingtarief zelf alleen uniform vaststellen – een persoonlijke vrijstelling voor starters staat het federale recht tot nu toe niet toe. Daarom kiest de deelstaat een andere weg en betaalt hij een subsidie via de Thüringer Aufbaubank.
Via de subsidieregeling „Wohneigentum für Familien" ontvangen huishoudens die aan de voorwaarden voldoen een eenmalige, niet-terugbetaalbare subsidie ter hoogte van 5 procent van de koopprijs (Thüringer Aufbaubank). Voor een woning of huis is de berekeningsgrondslag gemaximeerd op 400.000 euro – dit levert maximaal 20.000 euro op. Samen met een afzonderlijk aangekocht bouwperceel is tot 25.000 euro mogelijk. Omdat de subsidie overeenkomt met het belastingtarief van 5 procent, compenseert deze de overdrachtsbelasting voor gerechtigde gezinnen praktisch volledig.
De belangrijkste voorwaarden:
- minstens één kind jonger dan 18 jaar dat in het huishouden woont en voor wie kinderbijslag wordt ontvangen
- eerste aankoop van eigen woning (geen eerder onroerendgoedbezit)
- zelfbewoning als hoofdverblijf
- notariële koopovereenkomst vanaf 2 januari 2024
- de woning ligt in Thüringen en de overdrachtsbelasting is volledig betaald
De aanvraag wordt niet bij het Finanzamt ingediend, maar via het subsidieportaal van de Thüringer Aufbaubank. Controleer bij voorkeur tijdig of u voor de subsidie in aanmerking komt, want een subsidie van minder dan 1.000 euro wordt niet toegekend.
FAQ over de overdrachtsbelasting in Thüringen
Hoe hoog is de overdrachtsbelasting in Thüringen in 2026?
Het belastingtarief bedraagt 5,0 procent van de koopprijs. Het geldt uniform voor alle aankopen van onroerend goed sinds 1 januari 2024 en is tot op heden ongewijzigd.
Wie betaalt de overdrachtsbelasting?
Wettelijk zijn koper en verkoper gezamenlijk belastingplichtig. In de praktijk draagt bijna altijd de koper de belasting, omdat dit zo in de koopovereenkomst wordt afgesproken.
Kan ik overdrachtsbelasting besparen?
Ja, binnen bepaalde grenzen. Als mee verkochte inventaris, zoals een ingebouwde keuken, afzonderlijk in de koopovereenkomst wordt vermeld, daalt de heffingsgrondslag. Gezinnen met kinderen kunnen bovendien de subsidie van de Thüringer Aufbaubank aanvragen, die de belasting grotendeels compenseert.
Is de overdrachtsbelasting fiscaal aftrekbaar?
Bij de aankoop van een zelf gebruikte woning niet. Bij verhuurde objecten behoort deze tot de aanschafkosten en kan zij via de afschrijving van het gebouw naar rato worden afgetrokken.
Wanneer is de overdrachtsbelasting verschuldigd?
Meestal één maand na ontvangst van de aanslag overdrachtsbelasting van het belastingkantoor. Pas na betaling ontvangt u de verklaring van geen bezwaar, die nodig is voor de inschrijving in het kadaster.
Conclusie: Thüringen is weer voordeliger geworden voor kopers
Met de verlaging van 6,5 naar 5,0 procent per januari 2024 heeft Thüringen de overdrachtsbelasting voor het eerst in jaren weer verlaagd. Kopers besparen daardoor bij een gemiddelde aankoopprijs van 300.000 euro ongeveer 4.500 euro – geheel automatisch zodra de koopovereenkomst vanaf 2024 notarieel wordt verleden. Gezinnen met kinderen kunnen via de Thüringer Aufbaubank bovendien tot 25.000 euro subsidie ontvangen en de belastinglast zo vrijwel volledig opvangen. Wie een woning in Thüringen zoekt, moet de overdrachtsbelasting vanaf het begin vast in de bijkomende aankoopkosten opnemen – en nagaan of de gezinsregeling in aanmerking komt.