Desde el 1 de enero de 2024, los compradores en Turingia solo pagan un 5,0 por ciento de impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles, en lugar del 6,5 por ciento anterior. Para la adquisición de un inmueble, esto supone, según el precio de compra, un ahorro de varios miles de euros; con un precio de compra de 300.000 euros, alrededor de 4.500 euros. Le explicamos cómo se calcula el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles en Turingia, cuánto supone concretamente la reducción y qué ayudas adicionales pueden utilizar las familias.
¿Qué es el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles?
El impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles se devenga una sola vez cuando un terreno, una casa o una vivienda en propiedad cambia de titular. Forma parte de los gastos accesorios de la compra y debe pagarse adicionalmente al precio de compra, junto con los gastos notariales y del registro de la propiedad. Por regla general, la base imponible es el precio de compra acordado en el contrato de compraventa (jurídicamente: la «contraprestación»). Solo después de que la oficina tributaria haya liquidado el impuesto y este haya sido pagado, expide el llamado certificado de no objeción. Sin este documento, la oficina del registro de la propiedad no inscribe al comprador como nuevo propietario; por tanto, el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles es un paso obligatorio en el camino hacia la propiedad.
Importante para el cálculo: los bancos normalmente no financian los gastos accesorios de la compra. Por ello, debería pagar el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles con fondos propios. La reducción del tipo impositivo se nota aún más en el bolsillo.
La reducción del 6,5 al 5 por ciento en enero de 2024
En todo el país, el artículo 11 de la Ley del Impuesto sobre la Adquisición de Bienes Inmuebles establece un tipo impositivo del 3,5 por ciento (§ 11 GrEStG). Sin embargo, desde la reforma del federalismo de 2006, los estados federados pueden determinar por sí mismos el tipo. Esta competencia está expresamente recogida en la Ley Fundamental: «Tienen competencia para determinar el tipo impositivo del impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles» (Art. 105 apdo. 2a GG).
Turingia ha hecho uso de esta posibilidad en varias ocasiones:
- Hasta 2011: 3,5 por ciento (tipo inicial uniforme en todo el país)
- Desde el 7 de abril de 2011: aumento al 5,0 por ciento
- Desde el 1 de enero de 2017: aumento al 6,5 por ciento
- Desde el 1 de enero de 2024: reducción nuevamente al 5,0 por ciento
Con el regreso al 5,0 por ciento, Turingia vuelve a situarse en la media de los estados federados. El momento determinante para el tipo impositivo es la fecha del contrato notarial de compraventa: si el contrato fue formalizado a partir del 1 de enero de 2024, se aplica el 5,0 por ciento. Para el estado federado, la reducción asociada a una merma notable de ingresos de unos 48 millones de euros al año; para las compradoras y los compradores, en cambio, supone una ventaja financiera directa.
¿Cómo se calcula el impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias en Turingia?
La fórmula es sencilla: precio de compra × 5,0 por ciento = impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias. Algunos ejemplos:
- Precio de compra de 200.000 euros → 10.000 euros de impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias
- Precio de compra de 250.000 euros → 12.500 euros de impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias
- Precio de compra de 300.000 euros → 15.000 euros de impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias
- Precio de compra de 400.000 euros → 20.000 euros de impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias
- Precio de compra de 500.000 euros → 25.000 euros de impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias
Debe conocer dos particularidades. En primer lugar, se aplica un límite exento de 2.500 euros: si el valor determinante para el impuesto queda por debajo de este límite, no se devenga ningún impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias (§ 3 GrEStG). En la práctica, esto afecta sobre todo a terrenos muy pequeños.
En segundo lugar, solo el valor del inmueble en sí forma parte de la base imponible. Los accesorios muebles que compre conjuntamente –por ejemplo, una cocina empotrada, una sauna o herramientas de jardinería– no están sujetos al impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias. Indique por separado en el contrato de compraventa dichos «bienes muebles» con un valor realista; así disminuirá la base imponible. Si se declaran bienes inventariados por valor de 10.000 euros, en Turingia se ahorrará 500 euros de impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias. Sin embargo, no exagere: la oficina tributaria solo acepta importes razonables.
¿Cuánto ahorran los compradores con la reducción?
La diferencia entre el tipo anterior del 6,5 por ciento y el actual del 5,0 por ciento es exactamente de 1,5 puntos porcentuales del precio de compra. La suma aumenta rápidamente:
- Precio de compra de 200.000 euros: antes 13.000 euros, hoy 10.000 euros → 3.000 euros ahorrados
- Precio de compra de 250.000 euros: antes 16.250 euros, hoy 12.500 euros → 3.750 euros ahorrados
- Precio de compra de 300.000 euros: antes 19.500 euros, hoy 15.000 euros → 4.500 euros ahorrados
- Precio de compra de 400.000 euros: antes 26.000 euros, hoy 20.000 euros → 6.000 euros ahorrados
- Precio de compra de 500.000 euros: antes 32.500 euros, hoy 25.000 euros → 7.500 euros ahorrados
Este ahorro beneficia automáticamente a cada comprador, sin necesidad de presentar una solicitud, siempre que el contrato de compraventa se haya formalizado ante notario a partir del 1 de enero de 2024.
¿Cuándo y quién paga el impuesto?
El impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias se devenga al formalizarse el contrato de compraventa notarial. El notario comunica la venta a la oficina tributaria competente. Esta envía posteriormente la liquidación del impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias, en la que se indica el importe exacto de Ahí constan el importe y el plazo de pago. Por regla general, el impuesto vence un mes después de la notificación de la liquidación.
Legalmente, tanto el comprador como el vendedor son deudores tributarios. Sin embargo, en el contrato de compraventa casi siempre se acuerda que el comprador asuma por sí solo el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles. A diferencia de la comisión de la agencia inmobiliaria, que desde diciembre de 2020 ambas partes suelen compartir, el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles normalmente sigue correspondiendo al adquirente. Solo después del pago íntegro la administración tributaria expide el certificado de no objeción fiscal, sin el cual no se realiza la inscripción del cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad.
Ayudas para familias: hasta 25.000 euros de subvención
Turingia quería aliviar aún más el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles para quienes los ocupan personalmente, pero solo puede establecer el tipo impositivo de manera uniforme; la legislación federal todavía no permite una exención personal para compradores primerizos. Por ello, el estado adopta otra vía y concede una subvención a través del Thüringer Aufbaubank.
Mediante la directriz de ayudas «Wohneigentum für Familien», los hogares que cumplen los requisitos reciben una subvención única no reembolsable equivalente al 5 por ciento del precio de compra (Thüringer Aufbaubank). Para una vivienda o una casa, la base de cálculo está limitada a 400.000 euros, lo que supone un máximo de 20.000 euros. Junto con un solar edificable adquirido por separado, son posibles hasta 25.000 euros. Dado que la subvención equivale al tipo impositivo del 5 por ciento, prácticamente compensa por completo el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles para las familias que cumplen los requisitos.
Los requisitos más importantes:
- al menos un hijo menor de 18 años que viva en el hogar y por el que se perciba la prestación por hijo
- primera adquisición de vivienda en propiedad (sin propiedad inmobiliaria anterior)
- ocupación personal como residencia principal
- contrato de compraventa notarial a partir del 2 de enero de 2024
- el inmueble se encuentra en Turingia y el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles se ha pagado íntegramente
La solicitud no se presenta ante la administración tributaria, sino a través del portal de ayudas del Thüringer Aufbaubank. Lo mejor es comprobar con antelación si se cumplen los requisitos, ya que no se concede una subvención inferior a 1.000 euros.
Preguntas frecuentes sobre el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles en Turingia
¿A cuánto asciende el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles en Turingia en 2026?
El tipo impositivo es del 5,0 por ciento del precio de compra. Se aplica de manera uniforme a todas las compras de inmuebles realizadas desde el 1 de enero de 2024 y no ha cambiado hasta hoy.
¿Quién paga el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles?
Legalmente, compradores y vendedores son conjuntamente deudores del impuesto. En la práctica, casi siempre lo asume el comprador, ya que así se acuerda en el contrato de compraventa.
¿Puedo ahorrar el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles?
Sí, dentro de ciertos límites. Si el inventario vendido conjuntamente, como una cocina empotrada, se indica por separado en el contrato de compraventa, se reduce la base imponible. Además, las familias con hijos pueden solicitar la subvención del Thüringer Aufbaubank, que compensa en gran medida el impuesto.
¿Se puede deducir fiscalmente el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles?
No al comprar una vivienda para uso propio. En el caso de inmuebles alquilados, forma parte de los costes de adquisición y puede reclamarse proporcionalmente mediante la amortización del edificio.
¿Cuándo vence el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles?
Por lo general, un mes después de recibir la liquidación del impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles de la oficina tributaria. Solo después del pago recibirá el certificado de no objeción fiscal, necesario para la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Conclusión: Turingia vuelve a ser más económica para los compradores
Con la reducción del 6,5 al 5,0 por ciento en enero de 2024, Turingia volvió a reducir por primera vez en años el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles. Gracias a ello, los compradores ahorran alrededor de 4.500 euros con un precio de compra medio de 300.000 euros, automáticamente, en cuanto el contrato de compraventa se formalice a partir de 2024. Las familias con hijos pueden recibir además hasta 25.000 euros de subvención a través del Thüringer Aufbaubank y compensar así casi por completo la carga fiscal. Quien busque un inmueble en Turingia debería incluir desde el principio el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles como parte fija de los gastos adicionales de compra y comprobar si puede acogerse a la ayuda familiar.