Dal 1° gennaio 2024, gli acquirenti in Turingia pagano solo il 5,0 per cento di imposta sul trasferimento immobiliare, invece del precedente 6,5 per cento. Per l'acquisto di un immobile, ciò significa un risparmio di diverse migliaia di euro a seconda del prezzo di acquisto – con un prezzo di acquisto di 300.000 euro, circa 4.500 euro. Vi spieghiamo come viene calcolata l'imposta sul trasferimento immobiliare in Turingia, quanto comporta concretamente la riduzione e quali ulteriori incentivi possono utilizzare le famiglie.
Che cos'è l'imposta sul trasferimento immobiliare?
L'imposta sul trasferimento immobiliare si applica una tantum quando un terreno, una casa o un appartamento di proprietà cambia proprietario. Fa parte dei costi accessori all'acquisto e deve essere pagata in aggiunta al prezzo di acquisto – oltre ai costi notarili e di iscrizione nel registro fondiario. La base imponibile è di norma il prezzo di acquisto concordato nel contratto (giuridicamente: la «controprestazione»). Solo quando l'ufficio delle imposte ha accertato l'imposta e questa è stata pagata, rilascia il cosiddetto certificato di nulla osta. Senza questo documento, l'ufficio del registro fondiario non iscrive l'acquirente come nuovo proprietario – l'imposta sul trasferimento immobiliare è quindi un passaggio obbligatorio nel percorso verso la proprietà.
Importante per il calcolo: di norma le banche non finanziano i costi accessori all'acquisto. Pertanto, l'imposta sul trasferimento immobiliare dovrebbe essere pagata con capitale proprio. La riduzione dell'aliquota fiscale si fa sentire ancora di più nel portafoglio.
La riduzione dal 6,5 al 5 per cento a partire da gennaio 2024
A livello nazionale, il § 11 della legge sull'imposta sul trasferimento immobiliare stabilisce un'aliquota del 3,5 per cento (§ 11 GrEStG). Tuttavia, dalla riforma del federalismo del 2006, i Länder possono determinare autonomamente l'aliquota. Questa facoltà è espressamente prevista dalla Legge fondamentale: «Hanno la facoltà di determinare l'aliquota dell'imposta sul trasferimento immobiliare» (Art. 105, comma 2a GG).
La Turingia si è avvalsa più volte di questa possibilità:
- Fino al 2011: 3,5 per cento (aliquota base uniforme a livello federale)
- Dal 7 aprile 2011: aumento al 5,0 per cento
- Dal 1° gennaio 2017: aumento al 6,5 per cento
- Dal 1° gennaio 2024: riduzione nuovamente al 5,0 per cento
Con il ritorno al 5,0 per cento, la Turingia si colloca nuovamente nella fascia media dei Länder. L'aliquota applicabile è determinata dalla data del contratto di acquisto notarile: se il contratto è stato autenticato a partire dal 1° gennaio 2024, si applica il 5,0 per cento. Per il Land, la riduzione ècomporta minori entrate tangibili di circa 48 milioni di euro all’anno – per acquirenti e acquirenti, invece, rappresenta un vantaggio finanziario diretto.
Come si calcola l’imposta sul trasferimento immobiliare in Turingia?
La formula è semplice: prezzo d’acquisto × 5,0 percento = imposta sul trasferimento immobiliare. Alcuni esempi:
- Prezzo d’acquisto di 200.000 euro → 10.000 euro di imposta sul trasferimento immobiliare
- Prezzo d’acquisto di 250.000 euro → 12.500 euro di imposta sul trasferimento immobiliare
- Prezzo d’acquisto di 300.000 euro → 15.000 euro di imposta sul trasferimento immobiliare
- Prezzo d’acquisto di 400.000 euro → 20.000 euro di imposta sul trasferimento immobiliare
- Prezzo d’acquisto di 500.000 euro → 25.000 euro di imposta sul trasferimento immobiliare
È opportuno conoscere due particolarità. Innanzitutto si applica una franchigia di 2.500 euro: se il valore determinante ai fini fiscali rimane al di sotto di tale soglia, non si applica alcuna imposta sul trasferimento immobiliare (§ 3 GrEStG). Nella pratica, ciò riguarda soprattutto i terreni molto piccoli.
In secondo luogo, nella base imponibile rientra soltanto il valore dell’immobile stesso. Gli accessori mobili acquistati insieme all’immobile – ad esempio una cucina componibile, una sauna o attrezzi da giardino – non sono soggetti all’imposta sul trasferimento immobiliare. Indicate separatamente nel contratto di compravendita tali „beni mobili" con un valore realistico: la base imponibile diminuirà. Con un inventario dichiarato pari a 10.000 euro, in Turingia risparmiate 500 euro di imposta sul trasferimento immobiliare. Non esagerate, però: l’ufficio delle imposte riconosce solo importi adeguati.
Quanto risparmiano gli acquirenti grazie alla riduzione?
La differenza tra la vecchia aliquota del 6,5 percento e l’attuale 5,0 percento è esattamente di 1,5 punti percentuali del prezzo d’acquisto. La somma aumenta rapidamente:
- Prezzo d’acquisto di 200.000 euro: prima 13.000 euro, oggi 10.000 euro → 3.000 euro risparmiati
- Prezzo d’acquisto di 250.000 euro: prima 16.250 euro, oggi 12.500 euro → 3.750 euro risparmiati
- Prezzo d’acquisto di 300.000 euro: prima 19.500 euro, oggi 15.000 euro → 4.500 euro risparmiati
- Prezzo d’acquisto di 400.000 euro: prima 26.000 euro, oggi 20.000 euro → 6.000 euro risparmiati
- Prezzo d’acquisto di 500.000 euro: prima 32.500 euro, oggi 25.000 euro → 7.500 euro risparmiati
Questo risparmio va automaticamente a vantaggio di ogni acquirente, senza bisogno di presentare domanda – a condizione che il contratto di compravendita sia stato autenticato a partire dal 1° gennaio 2024.
Quando e da chi viene pagata l’imposta?
L’imposta sul trasferimento immobiliare sorge al momento della conclusione del contratto notarile di compravendita. Il notaio comunica la vendita all’ufficio delle imposte competente. Quest’ultimo invia successivamente l’avviso di accertamento dell’imposta sul trasferimento immobiliare, nel quale l’esatto Sono indicati l’importo e il termine di pagamento. Di norma, l’imposta è dovuta un mese dopo la notifica dell’avviso di accertamento.
Per legge, i debitori d’imposta sono sia l’acquirente sia il venditore. Tuttavia, nel contratto di compravendita si stabilisce quasi sempre che l’acquirente sostenga da solo l’imposta sul trasferimento immobiliare. A differenza della provvigione dell’agente immobiliare, che dal dicembre 2020 entrambe le parti spesso dividono, l’imposta sul trasferimento immobiliare rimane quindi solitamente a carico dell’acquirente. Solo dopo il pagamento completo l’ufficio delle imposte rilascia il certificato di nulla osta fiscale, senza il quale non avviene il trasferimento della proprietà nel registro fondiario.
Agevolazioni per le famiglie: fino a 25.000 euro di contributo
La Turingia inizialmente voleva alleggerire ancora di più l’imposta sul trasferimento immobiliare per chi utilizza personalmente l’immobile, ma può fissare autonomamente l’aliquota solo in modo uniforme: il diritto federale non consente ancora una franchigia personale per i primi acquirenti. Per questo il Land segue un’altra strada e versa un contributo tramite la Thüringer Aufbaubank.
Attraverso la direttiva di incentivazione „Wohneigentum für Familien" le famiglie aventi diritto ricevono un contributo una tantum, non rimborsabile, pari al 5 percento del prezzo di acquisto (Thüringer Aufbaubank). Per un appartamento o una casa, la base di calcolo è limitata a 400.000 euro, il che corrisponde a un massimo di 20.000 euro. Insieme a un terreno edificabile acquistato separatamente, sono possibili fino a 25.000 euro. Poiché il contributo corrisponde all’aliquota d’imposta del 5 percento, di fatto compensa integralmente l’imposta sul trasferimento immobiliare per le famiglie aventi diritto.
I requisiti principali:
- almeno un figlio di età inferiore a 18 anni che vive nel nucleo familiare e per il quale viene percepito l’assegno familiare
- primo acquisto di una proprietà abitativa (nessuna precedente proprietà immobiliare)
- utilizzo personale come residenza principale
- contratto di compravendita notarile a partire dal 2 gennaio 2024
- l’immobile si trova in Turingia e l’imposta sul trasferimento immobiliare è stata pagata integralmente
La domanda non viene presentata all’ufficio delle imposte, bensì tramite il portale di incentivazione della Thüringer Aufbaubank. È consigliabile verificare per tempo l’ammissibilità al contributo, poiché non viene concesso alcun contributo inferiore a 1.000 euro.
FAQ sull’imposta sul trasferimento immobiliare in Turingia
A quanto ammonta l’imposta sul trasferimento immobiliare in Turingia nel 2026?
L’aliquota d’imposta è pari al 5,0 percento del prezzo di acquisto. Si applica uniformemente a tutti gli acquisti immobiliari effettuati dal 1° gennaio 2024 ed è rimasta invariata fino a oggi.
Chi paga l’imposta sul trasferimento immobiliare?
Per legge, acquirente e venditore sono entrambi debitori d’imposta. Nella pratica, quasi sempre se ne fa carico l’acquirente, poiché ciò viene stabilito nel contratto di compravendita.
Posso risparmiare sull’imposta sull’acquisto di immobili?
Sì, entro certi limiti. Se l’inventario venduto insieme all’immobile, come una cucina componibile, viene indicato separatamente nel contratto di compravendita, la base imponibile diminuisce. Le famiglie con figli possono inoltre richiedere il contributo della Thüringer Aufbaubank, che compensa in gran parte l’imposta.
L’imposta sull’acquisto di immobili è detraibile fiscalmente?
Non nel caso di un immobile utilizzato dal proprietario. Per gli immobili locati, rientra nei costi di acquisizione e può essere fatta valere proporzionalmente tramite l’ammortamento dell’edificio.
Quando diventa esigibile l’imposta sull’acquisto di immobili?
Di solito un mese dopo la ricezione dell’avviso dell’imposta sull’acquisto di immobili da parte dell’ufficio delle imposte. Solo dopo il pagamento riceverete il certificato di nulla osta fiscale, necessario per l’iscrizione nel registro fondiario.
Conclusione: la Turingia è tornata più conveniente per gli acquirenti
Con la riduzione dal 6,5 al 5,0 per cento a partire da gennaio 2024, la Turingia ha nuovamente ridotto l’imposta sull’acquisto di immobili per la prima volta dopo anni. Gli acquirenti risparmiano così circa 4.500 euro su un prezzo medio di acquisto di 300.000 euro, automaticamente, non appena il contratto di compravendita viene autenticato a partire dal 2024. Le famiglie con figli possono inoltre ricevere dalla Thüringer Aufbaubank un contributo fino a 25.000 euro e compensare così quasi interamente l’onere fiscale. Chi cerca un immobile in Turingia dovrebbe includere fin dall’inizio l’imposta sull’acquisto di immobili tra i costi accessori d’acquisto e verificare se può beneficiare del sostegno alle famiglie.