Od 1 stycznia 2024 r. nabywcy w Turyngii płacą już tylko 5,0 procent podatku od nabycia nieruchomości zamiast wcześniejszych 6,5 procent. W przypadku zakupu nieruchomości oznacza to, zależnie od ceny zakupu, oszczędność kilku tysięcy euro – przy cenie zakupu wynoszącej 300.000 euro około 4.500 euro. Wyjaśniamy, jak obliczany jest podatek od nabycia nieruchomości w Turyngii, ile konkretnie daje obniżka oraz z jakiego dodatkowego wsparcia mogą skorzystać rodziny.
Czym jest podatek od nabycia nieruchomości?
Podatek od nabycia nieruchomości jest należny jednorazowo, gdy działka, dom lub mieszkanie własnościowe zmienia właściciela. Należy do dodatkowych kosztów zakupu i jest naliczany oprócz ceny zakupu – obok kosztów notarialnych i kosztów księgi wieczystej. Podstawą opodatkowania jest z reguły uzgodniona w umowie kupna cena zakupu (prawnie: „świadczenie wzajemne"). Dopiero gdy urząd skarbowy naliczy podatek i zostanie on opłacony, wydaje tak zwane zaświadczenie o braku zastrzeżeń. Bez tego dokumentu urząd ksiąg wieczystych nie wpisze kupującego jako nowego właściciela – podatek od nabycia nieruchomości jest zatem obowiązkowym krokiem na drodze do własności.
Ważne przy kalkulacji: banki zazwyczaj nie finansują dodatkowych kosztów zakupu. Dlatego podatek od nabycia nieruchomości powinni Państwo pokryć z kapitału własnego. Tym bardziej obniżka stawki podatkowej jest odczuwalna w portfelu.
Obniżka z 6,5 do 5 procent od stycznia 2024 r.
Na terenie całych Niemiec § 11 ustawy o podatku od nabycia nieruchomości określa stawkę podatkową na poziomie 3,5 procent (§ 11 GrEStG). Jednak od reformy federalizmu w 2006 r. kraje związkowe mogą samodzielnie ustalać stawkę. Uprawnienie to jest wyraźnie zapisane w Ustawie Zasadniczej: „Mają one uprawnienie do ustalania stawki podatku od nabycia nieruchomości" (art. 105 ust. 2a GG).
Turyngia kilkakrotnie skorzystała z tej możliwości:
- Do 2011 r.: 3,5 procent (jednolita stawka wyjściowa dla całych Niemiec)
- Od 7 kwietnia 2011 r.: podwyżka do 5,0 procent
- Od 1 stycznia 2017 r.: podwyżka do 6,5 procent
- Od 1 stycznia 2024 r.: obniżka z powrotem do 5,0 procent
Po powrocie do 5,0 procent Turyngia ponownie znajduje się w środkowej części zestawienia krajów związkowych. Decydujące znaczenie dla stawki podatkowej ma data zawarcia notarialnej umowy kupna: jeśli umowa została poświadczona notarialnie od 1 stycznia 2024 r., obowiązuje stawka 5,0 procent. Dla kraju związkowego obniżka jest „wiąże się z odczuwalnym spadkiem dochodów o około 48 milionów euro rocznie – dla kupujących oznacza natomiast bezpośrednią korzyść finansową.
Jak obliczyć podatek od nabycia nieruchomości w Turyngii?
Wzór jest prosty: cena zakupu × 5,0 procent = podatek od nabycia nieruchomości. Kilka przykładów:
- Cena zakupu 200.000 euro → 10.000 euro podatku od nabycia nieruchomości
- Cena zakupu 250.000 euro → 12.500 euro podatku od nabycia nieruchomości
- Cena zakupu 300.000 euro → 15.000 euro podatku od nabycia nieruchomości
- Cena zakupu 400.000 euro → 20.000 euro podatku od nabycia nieruchomości
- Cena zakupu 500.000 euro → 25.000 euro podatku od nabycia nieruchomości
Należy znać dwie szczególne kwestie. Po pierwsze obowiązuje kwota wolna od podatku w wysokości 2.500 euro: jeśli wartość stanowiąca podstawę opodatkowania pozostaje poniżej tego limitu, podatek od nabycia nieruchomości nie jest naliczany (§ 3 GrEStG). W praktyce dotyczy to przede wszystkim bardzo małych działek.
Po drugie podstawę opodatkowania stanowi wyłącznie wartość samej nieruchomości. Ruchome wyposażenie nabywane wraz z nieruchomością – na przykład zabudowana kuchnia, sauna lub sprzęt ogrodowy – nie podlega podatkowi od nabycia nieruchomości. Jeśli takie „rzeczy ruchome" zostaną wyszczególnione w umowie sprzedaży z realistyczną wartością, podstawa opodatkowania się zmniejszy. Przy wykazanym wyposażeniu o wartości 10.000 euro w Turyngii można zaoszczędzić 500 euro podatku od nabycia nieruchomości. Nie należy jednak przesadzać: urząd skarbowy uznaje tylko odpowiednie kwoty.
Ile kupujący oszczędzają dzięki obniżce?
Różnica między wcześniejszą stawką 6,5 procent a obecną stawką 5,0 procent wynosi dokładnie 1,5 punktu procentowego ceny zakupu. Szybko się to sumuje:
- Cena zakupu 200.000 euro: wcześniej 13.000 euro, obecnie 10.000 euro → 3.000 euro oszczędności
- Cena zakupu 250.000 euro: wcześniej 16.250 euro, obecnie 12.500 euro → 3.750 euro oszczędności
- Cena zakupu 300.000 euro: wcześniej 19.500 euro, obecnie 15.000 euro → 4.500 euro oszczędności
- Cena zakupu 400.000 euro: wcześniej 26.000 euro, obecnie 20.000 euro → 6.000 euro oszczędności
- Cena zakupu 500.000 euro: wcześniej 32.500 euro, obecnie 25.000 euro → 7.500 euro oszczędności
Ta oszczędność przysługuje każdemu kupującemu automatycznie, bez składania wniosku – pod warunkiem że umowa sprzedaży została poświadczona notarialnie od 1 stycznia 2024 r.
Kiedy i przez kogo płacony jest podatek?
Podatek od nabycia nieruchomości powstaje w momencie zawarcia notarialnej umowy sprzedaży. Notariusz zgłasza transakcję właściwemu urzędowi skarbowemu. Następnie urząd ten wysyła decyzję w sprawie podatku od nabycia nieruchomości, w której dokładna Kwota i termin płatności są określone. Z reguły podatek należy zapłacić miesiąc po doręczeniu decyzji.
Zgodnie z prawem podatnikami są zarówno kupujący, jak i sprzedający. W umowie sprzedaży niemal zawsze ustala się jednak, że podatek od nabycia nieruchomości ponosi wyłącznie kupujący. W przeciwieństwie do prowizji maklerskiej, którą od grudnia 2020 roku często dzielą między sobą obie strony, podatek od nabycia nieruchomości zwykle obciąża nabywcę. Dopiero po uiszczeniu całej kwoty urząd skarbowy wydaje zaświadczenie o niezaleganiu z podatkiem, bez którego wpisanie zmiany właściciela do księgi wieczystej nie jest możliwe.
Wsparcie dla rodzin: dotacja do 25 000 euro
Turyngia początkowo chciała jeszcze bardziej odciążyć osoby wykorzystujące nieruchomość na własne potrzeby, jednak może samodzielnie ustalić stawkę podatku wyłącznie w sposób jednolity – prawo federalne nadal nie zezwala na osobistą kwotę wolną od podatku dla pierwszych nabywców. Dlatego kraj związkowy wybiera inną drogę i wypłaca dotację za pośrednictwem Thüringer Aufbaubank.
W ramach wytycznych dotyczących dofinansowania „Wohneigentum für Familien" uprawnione gospodarstwa domowe otrzymują jednorazową, bezzwrotną dotację w wysokości 5 procent ceny zakupu (Thüringer Aufbaubank). W przypadku mieszkania lub domu podstawa obliczenia jest ograniczona do 400 000 euro – daje to maksymalnie 20 000 euro. Wraz z odrębnie nabywaną działką budowlaną możliwe jest uzyskanie do 25 000 euro. Ponieważ dotacja odpowiada stawce podatku wynoszącej 5 procent, w praktyce w całości wyrównuje podatek od nabycia nieruchomości należny od uprawnionych rodzin.
Najważniejsze warunki:
- co najmniej jedno dziecko poniżej 18. roku życia mieszkające w gospodarstwie domowym, na które pobierany jest zasiłek rodzinny
- pierwsze nabycie nieruchomości mieszkalnej (brak wcześniejszej własności nieruchomości)
- użytkowanie na własne potrzeby jako główne miejsce zamieszkania
- notarialna umowa sprzedaży zawarta od 2 stycznia 2024 roku
- nieruchomość znajduje się w Turyngii, a podatek od nabycia nieruchomości został w całości zapłacony
Wniosek składa się nie w urzędzie skarbowym, lecz za pośrednictwem portalu dotacyjnego Thüringer Aufbaubank. Najlepiej odpowiednio wcześnie sprawdzić możliwość uzyskania dofinansowania, ponieważ dotacja poniżej 1 000 euro nie jest przyznawana.
FAQ dotyczące podatku od nabycia nieruchomości w Turyngii
Ile wynosi podatek od nabycia nieruchomości w Turyngii w 2026 roku?
Stawka podatku wynosi 5,0 procent ceny zakupu. Obowiązuje jednolicie dla wszystkich zakupów nieruchomości od 1 stycznia 2024 roku i do dziś pozostaje niezmieniona.
Kto płaci podatek od nabycia nieruchomości?
Zgodnie z prawem kupujący i sprzedający są wspólnie zobowiązani do zapłaty podatku. W praktyce niemal zawsze ponosi go kupujący, ponieważ tak ustala się w umowie sprzedaży.
Czy mogę zaoszczędzić na podatku od nabycia nieruchomości?
Tak, w pewnym zakresie. Jeśli elementy wyposażenia sprzedawane wraz z nieruchomością, takie jak zabudowana kuchnia, zostaną wyszczególnione w umowie sprzedaży, podstawa opodatkowania się zmniejszy. Rodziny z dziećmi mogą ponadto złożyć wniosek o dofinansowanie Thüringer Aufbaubank, które w dużej mierze rekompensuje podatek.
Czy podatek od nabycia nieruchomości można odliczyć od podatku?
Nie w przypadku zakupu nieruchomości na własne potrzeby. W przypadku obiektów wynajmowanych podatek zalicza się do kosztów nabycia i można go proporcjonalnie uwzględnić poprzez amortyzację budynku.
Kiedy podatek od nabycia nieruchomości staje się wymagalny?
Zwykle miesiąc po doręczeniu przez urząd skarbowy decyzji podatkowej dotyczącej podatku od nabycia nieruchomości. Dopiero po dokonaniu płatności otrzymają Państwo zaświadczenie o braku zastrzeżeń, które jest niezbędne do wpisu do księgi wieczystej.
Podsumowanie: Turyngia ponownie stała się korzystniejsza dla kupujących
Obniżając stawkę z 6,5 do 5,0 procent od stycznia 2024 r., Turyngia po raz pierwszy od lat zmniejszyła podatek od nabycia nieruchomości. Dzięki temu kupujący oszczędzają przy średniej cenie zakupu wynoszącej 300.000 euro około 4.500 euro – automatycznie, gdy tylko umowa sprzedaży zostanie zawarta w formie aktu notarialnego od 2024 r. Rodziny z dziećmi mogą ponadto otrzymać za pośrednictwem Thüringer Aufbaubank do 25.000 euro dofinansowania i w ten sposób niemal całkowicie pokryć obciążenie podatkowe. Osoby poszukujące nieruchomości w Turyngii powinny od samego początku uwzględnić podatek od nabycia nieruchomości w kosztach dodatkowych zakupu – i sprawdzić, czy kwalifikują się do wsparcia dla rodzin.