1 Ocak 2024'ten bu yana Thüringen'deki alıcılar, daha önceki %6,5 yerine yalnızca %5,0 taşınmaz edinim vergisi ödüyor. Bir taşınmazın satın alınması, satın alma bedeline bağlı olarak birkaç bin avro tasarruf anlamına geliyor – 300.000 avroluk satın alma bedelinde yaklaşık 4.500 avro. Thüringen'de taşınmaz edinim vergisinin nasıl hesaplandığını, indirimin somut olarak ne kadar tasarruf sağladığını ve ailelerin yararlanabileceği ek teşvikleri açıklıyoruz.
Taşınmaz edinim vergisi nedir?
Taşınmaz edinim vergisi; bir arsa, ev veya kat mülkiyetinin sahibinin değişmesi durumunda bir defaya mahsus alınır. Bu vergi, satın alma yan giderlerine dahildir ve satın alma bedeline ek olarak ödenir – noter ve tapu sicili masraflarının yanı sıra. Vergi matrahı kural olarak satış sözleşmesinde kararlaştırılan satın alma bedelidir (hukuki adıyla: „karşı edim"). Maliye vergi tahakkukunu yaptıktan ve vergi ödendikten sonra, söz konusu Unbedenklichkeitsbescheinigung'u (vergi borcu bulunmadığına dair belge) düzenler. Bu belge olmadan tapu sicili müdürlüğü alıcıyı yeni malik olarak kaydetmez – dolayısıyla taşınmaz edinim vergisi, mülkiyete giden yolda zorunlu bir adımdır.
Hesaplama açısından önemli: Bankalar satın alma yan giderlerini genellikle finanse etmez. Bu nedenle taşınmaz edinim vergisini öz sermayenizden karşılamalısınız. Vergi oranındaki düşüş, cüzdanda daha da belirgin bir etki yaratır.
Ocak 2024'te %6,5'ten %5'e düşüş
Almanya genelinde Taşınmaz Edinim Vergisi Kanunu'nun 11. maddesi %3,5 oranında bir vergi öngörür (GrEStG § 11). Ancak 2006'daki federalizm reformundan bu yana eyaletler oranı kendileri belirleyebiliyor. Bu yetki Anayasa'da açıkça düzenlenmiştir: „Taşınmaz edinim vergisindeki vergi oranını belirleme yetkisine sahiptirler" (GG Madde 105, fıkra 2a).
Thüringen bu imkândan birkaç kez yararlandı:
- 2011'e kadar: %3,5 (Almanya genelindeki başlangıç oranı)
- 7 Nisan 2011'den itibaren: %5,0'e yükseltme
- 1 Ocak 2017'den itibaren: %6,5'e yükseltme
- 1 Ocak 2024'ten beri: yeniden %5,0'ye düşürme
%5,0'e dönüşle Thüringen yeniden federal eyaletler arasında orta sıralarda yer alıyor. Vergi oranı açısından belirleyici olan noter onaylı satış sözleşmesinin tarihidir: Sözleşme 1 Ocak 2024'ten itibaren düzenlenmişse %5,0 oranı geçerlidir. Eyalet açısından indirim yılda yaklaşık 48 milyon avroluk belirgin gelir kaybıyla bağlantılıdır – alıcılar içinse doğrudan mali avantaj anlamına gelir.
Thüringen'de taşınmaz edinim vergisi nasıl hesaplanır?
Formül basittir: Satın alma bedeli × yüzde 5,0 = taşınmaz edinim vergisi. Bazı örnekler:
- Satın alma bedeli 200.000 Euro → 10.000 Euro taşınmaz edinim vergisi
- Satın alma bedeli 250.000 Euro → 12.500 Euro taşınmaz edinim vergisi
- Satın alma bedeli 300.000 Euro → 15.000 Euro taşınmaz edinim vergisi
- Satın alma bedeli 400.000 Euro → 20.000 Euro taşınmaz edinim vergisi
- Satın alma bedeli 500.000 Euro → 25.000 Euro taşınmaz edinim vergisi
Bilmeniz gereken iki özel husus vardır. İlk olarak 2.500 Euro'luk vergiden muaf alt sınır geçerlidir: Vergi açısından esas alınan değer bu sınırın altında kalırsa taşınmaz edinim vergisi alınmaz (§ 3 GrEStG). Uygulamada bu durum özellikle çok küçük arsaları ilgilendirir.
İkinci olarak vergi matrahına yalnızca taşınmazın kendisinin değeri dahil edilir. Birlikte satın aldığınız taşınabilir eşyalar – örneğin ankastre mutfak, sauna veya bahçe aletleri – taşınmaz edinim vergisine tabi değildir. Bu tür “taşınabilir eşyaları” satış sözleşmesinde gerçekçi bir değerle ayrı olarak belirtirseniz vergi matrahı düşer. 10.000 Euro değerinde demirbaş gösterilmesi durumunda Thüringen'de 500 Euro taşınmaz edinim vergisi tasarruf edersiniz. Ancak bunu abartmayın: Vergi dairesi yalnızca makul tutarları kabul eder.
Alıcılar indirim sayesinde ne kadar tasarruf ediyor?
Eski yüzde 6,5'lik oran ile günümüzdeki yüzde 5,0'lik oran arasındaki fark, satın alma bedelinin tam olarak 1,5 yüzde puanıdır. Bu fark hızla birikir:
- Satın alma bedeli 200.000 Euro: önce 13.000 Euro, bugün 10.000 Euro → 3.000 Euro tasarruf
- Satın alma bedeli 250.000 Euro: önce 16.250 Euro, bugün 12.500 Euro → 3.750 Euro tasarruf
- Satın alma bedeli 300.000 Euro: önce 19.500 Euro, bugün 15.000 Euro → 4.500 Euro tasarruf
- Satın alma bedeli 400.000 Euro: önce 26.000 Euro, bugün 20.000 Euro → 6.000 Euro tasarruf
- Satın alma bedeli 500.000 Euro: önce 32.500 Euro, bugün 25.000 Euro → 7.500 Euro tasarruf
Bu tasarruf, herhangi bir başvuruya gerek olmaksızın her alıcıya otomatik olarak sağlanır – satış sözleşmesinin 1 Ocak 2024 tarihinden itibaren noter huzurunda düzenlenmiş olması şartıyla.
Vergi ne zaman ve kim tarafından ödenir?
Taşınmaz edinim vergisi, noter tasdikli satış sözleşmesinin imzalanmasıyla doğar. Noter satışı yetkili vergi dairesine bildirir. Ardından vergi dairesi, kesin Tutar ve ödeme süresi belirtilir. Kural olarak vergi, tebligatın yapılmasından bir ay sonra vadesi gelir.
Vergi borçluları hukuken hem alıcı hem de satıcıdır. Ancak satış sözleşmesinde neredeyse her zaman taşınmaz edinim vergisini yalnızca alıcının üstleneceği kararlaştırılır. Aralık 2020'den bu yana her iki tarafın sıklıkla paylaştığı emlak komisyonundan farklı olarak taşınmaz edinim vergisi genellikle alıcıya ait kalır. Verginin tamamı ödendikten sonra vergi dairesi, tapu sicilindeki mülkiyet devrinin gerçekleştirilebilmesi için gerekli olan vergi borcu yoktur belgesini düzenler.
Ailelere destek: 25.000 Euro'ya kadar hibe
Thüringen, kendi kullanımı için konut edinenleri taşınmaz edinim vergisi bakımından başlangıçta daha da fazla rahatlatmak istiyordu; ancak vergi oranını yalnızca herkes için aynı olacak şekilde belirleyebilir – ilk kez alıcılar için kişisel bir vergiden muaf tutarı federal hukuk şimdiye kadar izin vermemektedir. Bu nedenle eyalet başka bir yol izlemekte ve Thüringer Aufbaubank aracılığıyla bir hibe ödemektedir.
“Wohneigentum für Familien" destek yönergesi kapsamında, uygun haneler satın alma bedelinin yüzde 5'i tutarında, bir defaya mahsus ve geri ödemesiz bir hibe alır (Thüringer Aufbaubank). Bir daire veya ev için hesaplama matrahı 400.000 Euro ile sınırlandırılmıştır – bu da en fazla 20.000 Euro eder. Ayrı olarak edinilen bir yapı arsasıyla birlikte 25.000 Euro'ya kadar mümkün olur. Hibe yüzde 5'lik vergi oranına karşılık geldiğinden, uygun ailelerin taşınmaz edinim vergisini fiilen tamamen karşılar.
En önemli şartlar:
- hanede yaşayan ve kendisi için çocuk parası alınan en az bir 18 yaşından küçük çocuk
- ilk kez konut edinimi (daha önce taşınmaz sahibi olmamış olmak)
- ana ikametgâh olarak kendi kullanım
- 2 Ocak 2024 tarihinden itibaren noter onaylı satış sözleşmesi
- taşınmaz Thüringen'de bulunmalı ve taşınmaz edinim vergisi tamamen ödenmiş olmalı
Başvuru vergi dairesine değil, Thüringer Aufbaubank'ın destek portalı üzerinden yapılır. 1.000 Euro'nun altındaki hibeler verilmediğinden, destekten yararlanma uygunluğunuzu mümkün olduğunca erken kontrol edin.
Thüringen'de taşınmaz edinim vergisi hakkında SSS
Thüringen'de 2026 yılında taşınmaz edinim vergisi ne kadar?
Vergi oranı satın alma bedelinin yüzde 5,0'ıdır. Bu oran 1 Ocak 2024 tarihinden bu yana gerçekleştirilen tüm taşınmaz alımları için aynı şekilde geçerlidir ve bugüne kadar değişmemiştir.
Taşınmaz edinim vergisini kim öder?
Yasal olarak alıcı ve satıcı vergi borçlusudur. Uygulamada ise bu neredeyse her zaman alıcı tarafından karşılanır; çünkü satış sözleşmesinde bu şekilde kararlaştırılır.
Gayrimenkul devir vergisinden tasarruf edebilir miyim?
Evet, belirli ölçüde. Ankastre mutfak gibi satışa dahil envanteri satış sözleşmesinde ayrı olarak belirtirseniz vergi matrahı düşer. Çocuklu aileler ayrıca Thüringer Aufbaubank’ın, vergiyi büyük ölçüde dengeleyen desteğine başvurabilir.
Gayrimenkul devir vergisi vergiden düşülebilir mi?
Kendi oturduğunuz bir gayrimenkulün satın alınmasında hayır. Kiraya verilen taşınmazlarda ise edinim maliyetlerine dahil edilir ve binanın amortismanı üzerinden orantılı olarak beyan edilebilir.
Gayrimenkul devir vergisi ne zaman ödenir?
Genellikle vergi dairesinden gayrimenkul devir vergisi tahakkuk bildirimini aldıktan yaklaşık bir ay sonra. Ödemeyi yaptıktan sonra, tapu siciline kayıt için gerekli olan vergi borcu yoktur belgesini alırsınız.
Sonuç: Thüringen alıcılar için yeniden daha uygun hale geldi
Thüringen, Ocak 2024’te oranı %6,5’ten %5,0’e indirerek gayrimenkul devir vergisini yıllar sonra ilk kez yeniden düşürdü. Bu sayede 300.000 avroluk ortalama bir satın alma fiyatında alıcılar yaklaşık 4.500 avro tasarruf eder; satış sözleşmesi 2024 ve sonrasında noter tarafından düzenlendiğinde bu tasarruf otomatik olarak gerçekleşir. Çocuklu aileler Thüringer Aufbaubank aracılığıyla ayrıca 25.000 avroya kadar destek alabilir ve vergi yükünü neredeyse tamamen karşılayabilir. Thüringen’de gayrimenkul arayanlar, gayrimenkul devir vergisini en baştan satın alma yan maliyetlerine dahil etmeli ve aile desteğine uygun olup olmadıklarını kontrol etmelidir.