Seit dem 1. Januar 2024 zahlen Käufer in Thüringen nur noch 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer statt zuvor 6,5 Prozent. Für den Erwerb einer Immobilie bedeutet das je nach Kaufpreis eine Ersparnis von mehreren tausend Euro – bei 300.000 Euro Kaufpreis rund 4.500 Euro. Wir erklären Ihnen, wie die Grunderwerbsteuer in Thüringen berechnet wird, wie viel die Senkung konkret bringt und welche zusätzliche Förderung Familien nutzen können.
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig an, wenn ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung den Eigentümer wechselt. Sie gehört zu den Kaufnebenkosten und wird zusätzlich zum Kaufpreis fällig – neben den Notar- und Grundbuchkosten. Bemessungsgrundlage ist in aller Regel der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis (juristisch: die „Gegenleistung"). Erst wenn das Finanzamt die Steuer erhoben hat und diese bezahlt ist, stellt es die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne dieses Dokument trägt das Grundbuchamt den Käufer nicht als neuen Eigentümer ein – die Grunderwerbsteuer ist damit ein zwingender Schritt auf dem Weg zum Eigentum.
Wichtig für die Kalkulation: Banken finanzieren die Kaufnebenkosten meist nicht mit. Die Grunderwerbsteuer sollten Sie daher aus Eigenkapital aufbringen. Umso mehr macht sich die Senkung des Steuersatzes im Portemonnaie bemerkbar.
Die Senkung von 6,5 auf 5 Prozent zum Januar 2024
Bundesweit legt § 11 des Grunderwerbsteuergesetzes einen Steuersatz von 3,5 Prozent fest (§ 11 GrEStG). Seit der Föderalismusreform 2006 dürfen die Länder den Satz jedoch selbst bestimmen. Diese Befugnis steht ausdrücklich im Grundgesetz: „Sie haben die Befugnis zur Bestimmung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer" (Art. 105 Abs. 2a GG).
Thüringen hat von dieser Möglichkeit mehrfach Gebrauch gemacht:
- Bis 2011: 3,5 Prozent (bundeseinheitlicher Ausgangssatz)
- Ab 7. April 2011: Anhebung auf 5,0 Prozent
- Ab 1. Januar 2017: Anhebung auf 6,5 Prozent
- Seit 1. Januar 2024: Senkung zurück auf 5,0 Prozent
Mit der Rückkehr zu 5,0 Prozent liegt Thüringen wieder im Mittelfeld der Bundesländer. Maßgeblich für den Steuersatz ist der Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrags: Wurde der Vertrag ab dem 1. Januar 2024 beurkundet, gelten die 5,0 Prozent. Für das Land ist die Senkung mit spürbaren Mindereinnahmen von rund 48 Millionen Euro pro Jahr verbunden – für Käuferinnen und Käufer bedeutet sie dagegen einen direkten finanziellen Vorteil.
Wie berechnen Sie die Grunderwerbsteuer in Thüringen?
Die Formel ist einfach: Kaufpreis × 5,0 Prozent = Grunderwerbsteuer. Einige Beispiele:
- Kaufpreis 200.000 Euro → 10.000 Euro Grunderwerbsteuer
- Kaufpreis 250.000 Euro → 12.500 Euro Grunderwerbsteuer
- Kaufpreis 300.000 Euro → 15.000 Euro Grunderwerbsteuer
- Kaufpreis 400.000 Euro → 20.000 Euro Grunderwerbsteuer
- Kaufpreis 500.000 Euro → 25.000 Euro Grunderwerbsteuer
Zwei Besonderheiten sollten Sie kennen. Erstens gilt eine Freigrenze von 2.500 Euro: Bleibt der für die Steuer maßgebende Wert unter dieser Grenze, fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 GrEStG). Das betrifft in der Praxis vor allem sehr kleine Grundstücke.
Zweitens zählt nur der Wert der Immobilie selbst zur Bemessungsgrundlage. Bewegliches Zubehör, das Sie mitkaufen – etwa eine Einbauküche, eine Sauna oder Gartengeräte –, unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Weisen Sie solche „beweglichen Sachen" im Kaufvertrag mit einem realistischen Wert gesondert aus, sinkt die Bemessungsgrundlage. Bei 10.000 Euro ausgewiesenem Inventar sparen Sie in Thüringen 500 Euro Grunderwerbsteuer. Übertreiben Sie dabei aber nicht: Das Finanzamt erkennt nur angemessene Beträge an.
Wie viel sparen Käufer durch die Senkung?
Die Differenz zwischen dem alten Satz von 6,5 Prozent und den heutigen 5,0 Prozent beträgt genau 1,5 Prozentpunkte des Kaufpreises. Das summiert sich schnell:
- Kaufpreis 200.000 Euro: früher 13.000 Euro, heute 10.000 Euro → 3.000 Euro gespart
- Kaufpreis 250.000 Euro: früher 16.250 Euro, heute 12.500 Euro → 3.750 Euro gespart
- Kaufpreis 300.000 Euro: früher 19.500 Euro, heute 15.000 Euro → 4.500 Euro gespart
- Kaufpreis 400.000 Euro: früher 26.000 Euro, heute 20.000 Euro → 6.000 Euro gespart
- Kaufpreis 500.000 Euro: früher 32.500 Euro, heute 25.000 Euro → 7.500 Euro gespart
Diese Ersparnis kommt jedem Käufer automatisch zugute, ganz ohne Antrag – vorausgesetzt, der Kaufvertrag wurde ab dem 1. Januar 2024 beurkundet.
Wann und von wem wird die Steuer gezahlt?
Die Grunderwerbsteuer entsteht mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags. Der Notar meldet den Verkauf an das zuständige Finanzamt. Dieses versendet anschließend den Grunderwerbsteuerbescheid, in dem der genaue Betrag und die Zahlungsfrist stehen. In der Regel ist die Steuer einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig.
Steuerschuldner sind rechtlich sowohl Käufer als auch Verkäufer. Im Kaufvertrag wird jedoch fast immer vereinbart, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer allein trägt. Anders als bei der Maklerprovision, die sich seit Dezember 2020 beide Seiten häufig teilen, bleibt die Grunderwerbsteuer damit üblicherweise beim Erwerber. Erst nach vollständiger Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die die Eigentumsumschreibung im Grundbuch nicht erfolgt.
Förderung für Familien: bis zu 25.000 Euro Zuschuss
Thüringen wollte die Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer ursprünglich noch stärker entlasten, darf den Steuersatz selbst aber nur einheitlich festlegen – einen persönlichen Freibetrag für Erstkäufer erlaubt das Bundesrecht bislang nicht. Deshalb geht das Land einen anderen Weg und zahlt einen Zuschuss über die Thüringer Aufbaubank.
Über die Förderrichtlinie „Wohneigentum für Familien" erhalten anspruchsberechtigte Haushalte einen einmaligen, nicht rückzahlbaren Zuschuss in Höhe von 5 Prozent des Kaufpreises (Thüringer Aufbaubank). Für eine Wohnung oder ein Haus ist die Bemessungsgrundlage auf 400.000 Euro gedeckelt – das ergibt maximal 20.000 Euro. Zusammen mit einem separat erworbenen Baugrundstück sind bis zu 25.000 Euro möglich. Da der Zuschuss dem Steuersatz von 5 Prozent entspricht, gleicht er die Grunderwerbsteuer für berechtigte Familien praktisch vollständig aus.
Die wichtigsten Voraussetzungen:
- mindestens ein im Haushalt lebendes Kind unter 18 Jahren, für das Kindergeld bezogen wird
- erstmaliger Erwerb von Wohneigentum (kein früheres Immobilieneigentum)
- Selbstnutzung als Hauptwohnsitz
- notarieller Kaufvertrag ab dem 2. Januar 2024
- die Immobilie liegt in Thüringen und die Grunderwerbsteuer wurde vollständig gezahlt
Der Antrag wird nicht beim Finanzamt, sondern über das Förderportal der Thüringer Aufbaubank gestellt. Prüfen Sie die Förderfähigkeit am besten frühzeitig, denn ein Zuschuss unter 1.000 Euro wird nicht gewährt.
FAQ zur Grunderwerbsteuer in Thüringen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Thüringen 2026?
Der Steuersatz beträgt 5,0 Prozent des Kaufpreises. Er gilt einheitlich für alle Immobilienkäufe seit dem 1. Januar 2024 und ist bis heute unverändert.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
Gesetzlich sind Käufer und Verkäufer gemeinsam Steuerschuldner. In der Praxis trägt sie fast immer der Käufer, da dies so im Kaufvertrag vereinbart wird.
Kann ich die Grunderwerbsteuer sparen?
Ja, in Grenzen. Weisen Sie mitverkauftes Inventar wie eine Einbauküche gesondert im Kaufvertrag aus, sinkt die Bemessungsgrundlage. Familien mit Kind können zudem den Zuschuss der Thüringer Aufbaubank beantragen, der die Steuer weitgehend ausgleicht.
Ist die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzbar?
Beim Kauf einer selbst genutzten Immobilie nicht. Bei vermieteten Objekten zählt sie zu den Anschaffungskosten und lässt sich über die Abschreibung des Gebäudes anteilig geltend machen.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Meist einen Monat nach Zugang des Grunderwerbsteuerbescheids vom Finanzamt. Erst nach der Zahlung erhalten Sie die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die für die Eintragung ins Grundbuch nötig ist.
Fazit: Thüringen ist für Käufer wieder günstiger geworden
Mit der Senkung von 6,5 auf 5,0 Prozent zum Januar 2024 hat Thüringen die Grunderwerbsteuer erstmals seit Jahren wieder reduziert. Käufer sparen dadurch bei einem durchschnittlichen Kaufpreis von 300.000 Euro rund 4.500 Euro – ganz automatisch, sobald der Kaufvertrag ab 2024 beurkundet wird. Familien mit Kind können über die Thüringer Aufbaubank zusätzlich bis zu 25.000 Euro Zuschuss erhalten und die Steuerlast so nahezu vollständig auffangen. Wer eine Immobilie in Thüringen sucht, sollte die Grunderwerbsteuer von Anfang an fest in die Kaufnebenkosten einplanen – und prüfen, ob die Familienförderung infrage kommt.