Із 1 січня 2024 року покупці в Тюрингії сплачують лише 5,0 відсотка податку на придбання нерухомості замість попередніх 6,5 відсотка. Для придбання нерухомості це означає залежно від ціни купівлі економію в кілька тисяч євро — за ціни купівлі 300 000 євро близько 4 500 євро. Ми пояснюємо, як розраховується податок на придбання нерухомості в Тюрингії, яку конкретно вигоду дає зниження та якою додатковою підтримкою можуть скористатися сім’ї.
Що таке податок на придбання нерухомості?
Податок на придбання нерухомості сплачується одноразово, коли земельна ділянка, будинок або квартира у власності змінює власника. Він належить до супутніх витрат купівлі та сплачується додатково до ціни купівлі — поряд із витратами на нотаріуса та земельну книгу. Базою для нарахування, як правило, є погоджена в договорі купівлі-продажу ціна (юридично: «зустрічне надання»). Лише після того, як податкова служба нарахувала податок і його сплачено, вона видає так зване свідоцтво про відсутність заперечень. Без цього документа земельний кадастр не вносить покупця як нового власника — отже, податок на придбання нерухомості є обов’язковим кроком на шляху до набуття власності.
Важливо для розрахунку: банки зазвичай не фінансують супутні витрати купівлі. Тому податок на придбання нерухомості слід сплачувати з власного капіталу. Тим відчутнішим для гаманця є зниження податкової ставки.
Зниження з 6,5 до 5 відсотків із січня 2024 року
На загальнодержавному рівні § 11 Закону про податок на придбання нерухомості встановлює податкову ставку 3,5 відсотка (§ 11 GrEStG). Однак після федеративної реформи 2006 року федеральні землі можуть самостійно визначати ставку. Це повноваження прямо закріплене в Основному законі: «Вони мають повноваження визначати податкову ставку для податку на придбання нерухомості» (ст. 105, абз. 2a GG).
Тюрингія неодноразово користувалася цією можливістю:
- До 2011 року: 3,5 відсотка (єдина для всієї країни початкова ставка)
- Із 7 квітня 2011 року: підвищення до 5,0 відсотка
- Із 1 січня 2017 року: підвищення до 6,5 відсотка
- Із 1 січня 2024 року: зниження назад до 5,0 відсотка
Повернувшись до 5,0 відсотка, Тюрингія знову опинилася в середній групі федеральних земель. Визначальним для податкової ставки є момент укладення нотаріально засвідченого договору купівлі-продажу: якщо договір було посвідчено починаючи з 1 січня 2024 року, застосовується ставка 5,0 відсотка. Для землі зниження пов’язана з відчутними недоотриманими доходами в розмірі близько 48 мільйонів євро на рік — натомість для покупчинь і покупців вона означає пряму фінансову перевагу.
Як розрахувати податок на придбання нерухомості в Тюрингії?
Формула проста: ціна купівлі × 5,0 відсотка = податок на придбання нерухомості. Кілька прикладів:
- Ціна купівлі 200.000 євро → 10.000 євро податку на придбання нерухомості
- Ціна купівлі 250.000 євро → 12.500 євро податку на придбання нерухомості
- Ціна купівлі 300.000 євро → 15.000 євро податку на придбання нерухомості
- Ціна купівлі 400.000 євро → 20.000 євро податку на придбання нерухомості
- Ціна купівлі 500.000 євро → 25.000 євро податку на придбання нерухомості
Вам слід знати про дві особливості. По-перше, діє неоподатковуваний мінімум у розмірі 2.500 євро: якщо вартість, що має значення для оподаткування, не перевищує цю межу, податок на придбання нерухомості не стягується (§ 3 GrEStG). На практиці це стосується передусім дуже малих земельних ділянок.
По-друге, до бази оподаткування зараховується лише вартість самої нерухомості. Рухоме приладдя, яке ви купуєте разом із нею, — наприклад, вбудована кухня, сауна або садовий інвентар, — не обкладається податком на придбання нерухомості. Вкажіть такі «рухомі речі» в договорі купівлі-продажу окремо з реалістичною вартістю — тоді база оподаткування зменшиться. Якщо вартість інвентарю зазначена як 10.000 євро, у Тюрингії ви заощадите 500 євро податку на придбання нерухомості. Однак не перебільшуйте: податкова служба визнає лише обґрунтовані суми.
Скільки покупці заощаджують завдяки зниженню ставки?
Різниця між колишньою ставкою 6,5 відсотка та нинішньою ставкою 5,0 відсотка становить рівно 1,5 відсоткового пункта ціни купівлі. Ця сума швидко зростає:
- Ціна купівлі 200.000 євро: раніше 13.000 євро, сьогодні 10.000 євро → заощаджено 3.000 євро
- Ціна купівлі 250.000 євро: раніше 16.250 євро, сьогодні 12.500 євро → заощаджено 3.750 євро
- Ціна купівлі 300.000 євро: раніше 19.500 євро, сьогодні 15.000 євро → заощаджено 4.500 євро
- Ціна купівлі 400.000 євро: раніше 26.000 євро, сьогодні 20.000 євро → заощаджено 6.000 євро
- Ціна купівлі 500.000 євро: раніше 32.500 євро, сьогодні 25.000 євро → заощаджено 7.500 євро
Ця економія автоматично надається кожному покупцеві, без жодної заяви, — за умови, що договір купівлі-продажу було нотаріально посвідчено починаючи з 1 січня 2024 року.
Коли і ким сплачується податок?
Податок на придбання нерухомості виникає після укладення нотаріального договору купівлі-продажу. Нотаріус повідомляє про продаж компетентне фінансове управління. Після цього воно надсилає повідомлення про податок на придбання нерухомості, у якому точний Вказані сума та строк сплати. Як правило, податок підлягає сплаті через місяць після повідомлення про податкове повідомлення-рішення.
Юридично платниками податку є як покупець, так і продавець. Однак у договорі купівлі-продажу майже завжди передбачається, що покупець сплачує податок на придбання нерухомості одноосібно. На відміну від маклерської комісії, яку з грудня 2020 року часто ділять між собою обидві сторони, податок на придбання нерухомості зазвичай залишається обов’язком набувача. Лише після повної сплати податкове управління видає довідку про відсутність заперечень, без якої перереєстрація права власності в земельній книзі не здійснюється.
Підтримка для сімей: до 25 000 євро субсидії
Тюрингія спочатку хотіла ще більше зменшити податкове навантаження на податок на придбання нерухомості для осіб, які використовують житло для власного проживання, однак може самостійно встановлювати лише єдину ставку податку — федеральне законодавство поки що не дозволяє встановлювати персональну неоподатковувану суму для перших покупців. Тому земля обрала інший шлях і виплачує субсидію через Тюринзький банк розвитку.
У межах програми підтримки «Житлова власність для сімей» домогосподарства, які відповідають вимогам, отримують одноразову субсидію, що не підлягає поверненню, у розмірі 5 відсотків ціни купівлі (Тюринзький банк розвитку). Для квартири або будинку база розрахунку обмежена 400 000 євро — це дає максимум 20 000 євро. Разом із окремо придбаною земельною ділянкою під забудову можливі виплати до 25 000 євро. Оскільки субсидія відповідає ставці податку 5 відсотків, вона практично повністю компенсує податок на придбання нерухомості для сімей, які мають на це право.
Найважливіші вимоги:
- щонайменше одна дитина віком до 18 років, яка проживає в домогосподарстві та на яку отримують дитячу допомогу
- перше придбання житлової нерухомості (відсутність попереднього права власності на нерухомість)
- використання для власного проживання як основного місця проживання
- нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, укладений починаючи з 2 січня 2024 року
- нерухомість розташована в Тюрингії, а податок на придбання нерухомості сплачено повністю
Заява подається не до податкового управління, а через портал підтримки Тюринзького банку розвитку. Найкраще завчасно перевірити право на отримання підтримки, оскільки субсидія в розмірі менше ніж 1 000 євро не надається.
FAQ про податок на придбання нерухомості в Тюрингії
Який розмір податку на придбання нерухомості в Тюрингії у 2026 році?
Ставка податку становить 5,0 відсотка ціни купівлі. Вона однаково застосовується до всіх купівель нерухомості з 1 січня 2024 року й досі залишається незмінною.
Хто сплачує податок на придбання нерухомості?
За законом покупець і продавець є солідарними платниками податку. На практиці його майже завжди сплачує покупець, оскільки це обумовлюється в договорі купівлі-продажу.
Чи можна заощадити на податку на придбання нерухомості?
Так, але в певних межах. Якщо окремо зазначити в договорі купівлі-продажу інвентар, що продається разом із нерухомістю, наприклад вбудовану кухню, база оподаткування зменшиться. Сім’ї з дитиною також можуть подати заявку на субсидію Thüringer Aufbaubank, яка значною мірою компенсує податок.
Чи можна вирахувати податок на придбання нерухомості з податків?
При купівлі нерухомості для власного користування — ні. Для об’єктів, що здаються в оренду, він належить до витрат на придбання, і його можна пропорційно заявити через амортизацію будівлі.
Коли настає строк сплати податку на придбання нерухомості?
Зазвичай через один місяць після отримання повідомлення про сплату податку на придбання нерухомості від податкової служби. Лише після сплати ви отримаєте довідку про відсутність заперечень, необхідну для внесення запису до земельної книги.
Висновок: Тюрингія знову стала вигіднішою для покупців
Знизивши ставку з 6,5 до 5,0 відсотка в січні 2024 року, Тюрингія вперше за багато років зменшила податок на придбання нерухомості. Завдяки цьому покупці за середньої ціни купівлі 300.000 євро заощаджують близько 4.500 євро — автоматично, щойно договір купівлі-продажу буде нотаріально посвідчено з 2024 року. Сім’ї з дитиною можуть додатково отримати через Thüringer Aufbaubank субсидію до 25.000 євро й таким чином майже повністю компенсувати податкове навантаження. Тим, хто шукає нерухомість у Тюрингії, слід від самого початку врахувати податок на придбання нерухомості у витратах на придбання — і перевірити, чи можуть вони скористатися сімейною підтримкою.