Depuis le 1er janvier 2024, les acheteurs en Thuringe ne paient plus que 5,0 pour cent de droits de mutation immobilière, contre 6,5 pour cent auparavant. Pour l’acquisition d’un bien immobilier, cela représente, selon le prix d’achat, une économie de plusieurs milliers d’euros – pour un prix d’achat de 300.000 euros, environ 4.500 euros. Nous vous expliquons comment les droits de mutation immobilière sont calculés en Thuringe, quelle économie la baisse apporte concrètement et quelles aides supplémentaires les familles peuvent utiliser.
Que sont les droits de mutation immobilière ?
Les droits de mutation immobilière sont dus une seule fois lorsqu’un terrain, une maison ou un appartement en copropriété change de propriétaire. Ils font partie des frais annexes d’acquisition et s’ajoutent au prix d’achat – en plus des frais de notaire et d’inscription au registre foncier. L’assiette est en règle générale le prix d’achat convenu dans le contrat de vente (juridiquement : la « contrepartie »). Ce n’est qu’après que l’administration fiscale a établi l’impôt et que celui-ci a été payé qu’elle délivre le certificat dit de non-opposition. Sans ce document, le registre foncier n’inscrit pas l’acheteur en tant que nouveau propriétaire – les droits de mutation immobilière constituent donc une étape obligatoire sur la voie de la propriété.
Important pour le calcul : les banques ne financent généralement pas les frais annexes d’acquisition. Vous devez donc financer les droits de mutation immobilière avec vos fonds propres. La baisse du taux d’imposition se fait d’autant plus sentir dans votre portefeuille.
La baisse de 6,5 à 5 pour cent en janvier 2024
À l’échelle nationale, l’article 11 de la loi relative aux droits de mutation immobilière fixe un taux d’imposition de 3,5 pour cent (§ 11 GrEStG). Depuis la réforme du fédéralisme de 2006, les Länder peuvent toutefois déterminer eux-mêmes le taux. Cette compétence est expressément prévue par la Loi fondamentale : « Ils ont compétence pour déterminer le taux d’imposition des droits de mutation immobilière » (Art. 105, al. 2a GG).
La Thuringe a fait usage de cette possibilité à plusieurs reprises :
- Jusqu’en 2011 : 3,5 pour cent (taux de référence uniforme au niveau fédéral)
- À partir du 7 avril 2011 : relèvement à 5,0 pour cent
- À partir du 1er janvier 2017 : relèvement à 6,5 pour cent
- Depuis le 1er janvier 2024 : baisse à nouveau à 5,0 pour cent
Avec son retour à 5,0 pour cent, la Thuringe se situe de nouveau dans la moyenne des Länder. Le moment déterminant pour le taux d’imposition est la date de l’acte notarié de vente : si le contrat a été authentifié à partir du 1er janvier 2024, le taux de 5,0 pour cent s’applique. Pour le Land, la baisse estliée à une diminution sensible des recettes d’environ 48 millions d’euros par an – pour les acheteuses et acheteurs, elle représente en revanche un avantage financier direct.
Comment calculer les droits de mutation immobilière en Thuringe ?
La formule est simple : prix d’achat × 5,0 pour cent = droits de mutation immobilière. Quelques exemples :
- Prix d’achat de 200.000 euros → 10.000 euros de droits de mutation immobilière
- Prix d’achat de 250.000 euros → 12.500 euros de droits de mutation immobilière
- Prix d’achat de 300.000 euros → 15.000 euros de droits de mutation immobilière
- Prix d’achat de 400.000 euros → 20.000 euros de droits de mutation immobilière
- Prix d’achat de 500.000 euros → 25.000 euros de droits de mutation immobilière
Vous devez connaître deux particularités. Premièrement, un seuil d’exonération de 2.500 euros s’applique : si la valeur déterminante pour l’impôt reste inférieure à ce seuil, aucun droit de mutation immobilière n’est dû (§ 3 GrEStG). En pratique, cela concerne surtout les très petites parcelles.
Deuxièmement, seule la valeur du bien immobilier lui-même entre dans l’assiette fiscale. Les accessoires mobiliers que vous achetez avec le bien – par exemple une cuisine équipée, un sauna ou du matériel de jardin –, ne sont pas soumis aux droits de mutation immobilière. Indiquez séparément ces « biens mobiliers » dans le contrat de vente, avec une valeur réaliste : l’assiette fiscale diminue. Pour un inventaire déclaré à hauteur de 10.000 euros, vous économisez 500 euros de droits de mutation immobilière en Thuringe. N’exagérez toutefois pas : l’administration fiscale ne reconnaît que les montants appropriés.
Combien les acheteurs économisent-ils grâce à la baisse ?
La différence entre l’ancien taux de 6,5 pour cent et le taux actuel de 5,0 pour cent s’élève exactement à 1,5 point de pourcentage du prix d’achat. Le montant augmente rapidement :
- Prix d’achat de 200.000 euros : auparavant 13.000 euros, aujourd’hui 10.000 euros → 3.000 euros économisés
- Prix d’achat de 250.000 euros : auparavant 16.250 euros, aujourd’hui 12.500 euros → 3.750 euros économisés
- Prix d’achat de 300.000 euros : auparavant 19.500 euros, aujourd’hui 15.000 euros → 4.500 euros économisés
- Prix d’achat de 400.000 euros : auparavant 26.000 euros, aujourd’hui 20.000 euros → 6.000 euros économisés
- Prix d’achat de 500.000 euros : auparavant 32.500 euros, aujourd’hui 25.000 euros → 7.500 euros économisés
Cette économie profite automatiquement à chaque acheteur, sans aucune demande – à condition que le contrat de vente ait été authentifié à partir du 1er janvier 2024.
Quand et par qui l’impôt est-il payé ?
Les droits de mutation immobilière naissent lors de la conclusion du contrat de vente notarié. Le notaire signale la vente au service des impôts compétent. Celui-ci envoie ensuite l’avis d’imposition relatif aux droits de mutation immobilière, dans lequel le montant exact de Le montant et le délai de paiement y sont indiqués. En règle générale, l’impôt est exigible un mois après la notification de l’avis d’imposition.
Sur le plan juridique, l’acheteur comme le vendeur sont redevables de l’impôt. Toutefois, le contrat de vente prévoit presque toujours que l’acheteur assume seul les droits de mutation immobilière. Contrairement aux honoraires d’agence, que les deux parties se partagent souvent depuis décembre 2020, les droits de mutation immobilière restent donc généralement à la charge de l’acquéreur. Ce n’est qu’après le paiement intégral que le service des impôts délivre le certificat de non-opposition fiscale, sans lequel le transfert de propriété au registre foncier ne peut pas être effectué.
Aides aux familles : jusqu’à 25.000 euros de subvention
La Thuringe souhaitait initialement alléger davantage les droits de mutation immobilière pour les propriétaires occupants, mais elle ne peut fixer elle-même le taux d’imposition que de manière uniforme – le droit fédéral n’autorise pas encore d’abattement personnel pour les primo-accédants. Le Land suit donc une autre voie et verse une subvention par l’intermédiaire de la Thüringer Aufbaubank.
Dans le cadre du dispositif « Wohneigentum für Familien », les ménages éligibles reçoivent une subvention unique, non remboursable, correspondant à 5 pour cent du prix d’achat (Thüringer Aufbaubank). Pour un appartement ou une maison, la base de calcul est plafonnée à 400.000 euros, ce qui donne un maximum de 20.000 euros. Avec un terrain à bâtir acquis séparément, jusqu’à 25.000 euros sont possibles. Comme la subvention correspond au taux d’imposition de 5 pour cent, elle compense pratiquement intégralement les droits de mutation immobilière pour les familles éligibles.
Les principales conditions :
- au moins un enfant de moins de 18 ans vivant dans le ménage et ouvrant droit aux allocations familiales
- première acquisition d’un logement (absence de propriété immobilière antérieure)
- occupation à titre de résidence principale
- contrat de vente notarié conclu à partir du 2 janvier 2024
- le bien est situé en Thuringe et les droits de mutation immobilière ont été intégralement payés
La demande ne doit pas être déposée auprès du service des impôts, mais via le portail d’aide de la Thüringer Aufbaubank. Il est préférable de vérifier suffisamment tôt votre éligibilité, car aucune subvention inférieure à 1.000 euros n’est accordée.
FAQ sur les droits de mutation immobilière en Thuringe
Quel est le montant des droits de mutation immobilière en Thuringe en 2026 ?
Le taux d’imposition s’élève à 5,0 pour cent du prix d’achat. Il s’applique uniformément à tous les achats immobiliers réalisés depuis le 1er janvier 2024 et reste inchangé à ce jour.
Qui paie les droits de mutation immobilière ?
Légalement, l’acheteur et le vendeur sont solidairement redevables de l’impôt. En pratique, c’est presque toujours l’acheteur qui le prend en charge, car cela est convenu dans le contrat de vente.
Puis-je économiser la taxe sur les mutations immobilières ?
Oui, dans certaines limites. Si vous mentionnez séparément dans le contrat de vente les équipements vendus avec le bien, comme une cuisine intégrée, la base imposable diminue. Les familles avec enfant peuvent en outre demander la subvention de la Thüringer Aufbaubank, qui compense largement l’impôt.
La taxe sur les mutations immobilières est-elle déductible fiscalement ?
Lors de l’achat d’un bien immobilier occupé par son propriétaire, non. Pour les biens loués, elle fait partie des coûts d’acquisition et peut être déduite au prorata via l’amortissement du bâtiment.
Quand la taxe sur les mutations immobilières devient-elle exigible ?
Généralement un mois après réception de l’avis d’imposition relatif à la taxe sur les mutations immobilières envoyé par le service des impôts. Ce n’est qu’après le paiement que vous recevez le certificat d’absence d’objection fiscale, nécessaire à l’inscription au registre foncier.
Conclusion : la Thuringe est redevenue plus avantageuse pour les acheteurs
En abaissant le taux de 6,5 à 5,0 % en janvier 2024, la Thuringe a réduit pour la première fois depuis des années la taxe sur les mutations immobilières. Pour un prix d’achat moyen de 300 000 euros, les acheteurs économisent ainsi environ 4 500 euros – automatiquement, dès lors que le contrat de vente est authentifié à partir de 2024. Les familles avec enfant peuvent en outre recevoir jusqu’à 25 000 euros de subvention via la Thüringer Aufbaubank et ainsi compenser presque intégralement la charge fiscale. Toute personne à la recherche d’un bien immobilier en Thuringe devrait intégrer dès le départ la taxe sur les mutations immobilières dans les frais accessoires d’achat – et vérifier si l’aide familiale peut s’appliquer.