С 1 января 2024 года покупатели в Тюрингии платят только 5,0 процента налога на приобретение недвижимости вместо прежних 6,5 процента. В зависимости от цены покупки это означает экономию в несколько тысяч евро – при цене покупки 300 000 евро около 4 500 евро. Мы объясним, как рассчитывается налог на приобретение недвижимости в Тюрингии, какую конкретную выгоду дает снижение и какой дополнительной поддержкой могут воспользоваться семьи.
Что такое налог на приобретение недвижимости?
Налог на приобретение недвижимости взимается единовременно, когда земельный участок, дом или квартира меняют владельца. Он относится к дополнительным расходам при покупке и подлежит уплате сверх покупной цены – наряду с расходами на нотариуса и внесение записи в поземельную книгу. Налоговой базой, как правило, является согласованная в договоре купли-продажи цена покупки (юридически: «встречное предоставление»). Только после того, как налоговая инспекция начислит налог и он будет уплачен, она выдает так называемое свидетельство об отсутствии возражений. Без этого документа ведомство поземельной книги не внесет покупателя в качестве нового собственника – таким образом, налог на приобретение недвижимости является обязательным этапом на пути к собственности.
Важно для расчета: банки обычно не финансируют дополнительные расходы при покупке. Поэтому налог на приобретение недвижимости следует оплачивать из собственных средств. Тем ощутимее снижение налоговой ставки отражается на бюджете.
Снижение с 6,5 до 5 процентов с января 2024 года
На федеральном уровне § 11 Закона о налоге на приобретение недвижимости устанавливает налоговую ставку в размере 3,5 процента (§ 11 GrEStG). Однако после реформы федерализма 2006 года федеральные земли могут самостоятельно определять ставку. Это полномочие прямо закреплено в Основном законе: «Они имеют полномочие определять налоговую ставку при налогообложении приобретения недвижимости» (ст. 105, абз. 2a Основного закона ФРГ).
Тюрингия неоднократно пользовалась этой возможностью:
- До 2011 года: 3,5 процента (единая федеральная исходная ставка)
- С 7 апреля 2011 года: повышение до 5,0 процента
- С 1 января 2017 года: повышение до 6,5 процента
- С 1 января 2024 года: снижение обратно до 5,0 процента
После возвращения к ставке 5,0 процента Тюрингия вновь находится в среднем диапазоне среди федеральных земель. Определяющим для налоговой ставки является момент нотариального удостоверения договора купли-продажи: если договор был удостоверен начиная с 1 января 2024 года, применяется ставка 5,0 процента. Для земли снижение ставкис ощутимым снижением доходов примерно на 48 миллионов евро в год — для покупателей, напротив, это означает прямую финансовую выгоду.
Как рассчитать налог на приобретение недвижимости в Тюрингии?
Формула проста: цена покупки × 5,0 процента = налог на приобретение недвижимости. Несколько примеров:
- Цена покупки 200.000 евро → 10.000 евро налога на приобретение недвижимости
- Цена покупки 250.000 евро → 12.500 евро налога на приобретение недвижимости
- Цена покупки 300.000 евро → 15.000 евро налога на приобретение недвижимости
- Цена покупки 400.000 евро → 20.000 евро налога на приобретение недвижимости
- Цена покупки 500.000 евро → 25.000 евро налога на приобретение недвижимости
Следует знать о двух особенностях. Во-первых, действует необлагаемый минимум в размере 2.500 евро: если стоимость, имеющая значение для налогообложения, не превышает этот порог, налог на приобретение недвижимости не взимается (§ 3 GrEStG). На практике это касается прежде всего очень небольших земельных участков.
Во-вторых, в налоговую базу включается только стоимость самой недвижимости. Движимые принадлежности, которые вы покупаете вместе с ней, — например, встроенная кухня, сауна или садовый инвентарь, — налогом на приобретение недвижимости не облагаются. Укажите такие «движимые вещи» в договоре купли-продажи отдельно с реалистичной стоимостью — налоговая база уменьшится. При указанном инвентаре стоимостью 10.000 евро в Тюрингии вы сэкономите 500 евро налога на приобретение недвижимости. Однако не преувеличивайте: налоговая служба признаёт только разумные суммы.
Сколько покупатели экономят благодаря снижению ставки?
Разница между прежней ставкой 6,5 процента и нынешней ставкой 5,0 процента составляет ровно 1,5 процентного пункта от цены покупки. Экономия быстро становится существенной:
- Цена покупки 200.000 евро: раньше 13.000 евро, сегодня 10.000 евро → сэкономлено 3.000 евро
- Цена покупки 250.000 евро: раньше 16.250 евро, сегодня 12.500 евро → сэкономлено 3.750 евро
- Цена покупки 300.000 евро: раньше 19.500 евро, сегодня 15.000 евро → сэкономлено 4.500 евро
- Цена покупки 400.000 евро: раньше 26.000 евро, сегодня 20.000 евро → сэкономлено 6.000 евро
- Цена покупки 500.000 евро: раньше 32.500 евро, сегодня 25.000 евро → сэкономлено 7.500 евро
Эта экономия автоматически предоставляется каждому покупателю, без подачи заявления, — при условии, что договор купли-продажи был нотариально удостоверен начиная с 1 января 2024 года.
Когда и кем уплачивается налог?
Налог на приобретение недвижимости возникает с момента заключения нотариального договора купли-продажи. Нотариус сообщает о продаже в компетентное налоговое управление. После этого оно направляет уведомление о налоге на приобретение недвижимости, в котором точный Указаны сумма и срок платежа. Как правило, налог подлежит уплате через месяц после уведомления о вынесении налогового решения.
С юридической точки зрения налогоплательщиками являются как покупатель, так и продавец. Однако в договоре купли-продажи почти всегда оговаривается, что налог на приобретение недвижимости полностью оплачивает покупатель. В отличие от комиссии агенту, которую с декабря 2020 года часто делят обе стороны, налог на приобретение недвижимости обычно ложится на приобретателя. Только после полной оплаты налоговая служба выдает справку об отсутствии возражений, без которой переоформление права собственности в земельной книге не производится.
Поддержка семей: субсидия до 25 000 евро
Первоначально Тюрингия хотела еще сильнее снизить налоговую нагрузку на лиц, приобретающих жилье для собственного проживания, однако самостоятельно устанавливать налоговую ставку может только единообразно — личный необлагаемый минимум для первых покупателей федеральное законодательство пока не допускает. Поэтому земля пошла другим путем и выплачивает субсидию через Тюрингский банк развития.
В рамках программы поддержки «Жилье в собственности для семей» домохозяйства, имеющие право на субсидию, получают единовременную безвозвратную субсидию в размере 5 процентов от покупной цены (Тюрингский банк развития). Для квартиры или дома расчетная база ограничена суммой 400 000 евро — это составляет максимум 20 000 евро. Вместе с отдельно приобретаемым земельным участком под застройку возможна сумма до 25 000 евро. Поскольку субсидия соответствует налоговой ставке в 5 процентов, она практически полностью компенсирует налог на приобретение недвижимости для семей, имеющих право на поддержку.
Основные условия:
- как минимум один ребенок младше 18 лет, проживающий в домохозяйстве, на которого выплачивается детское пособие
- первое приобретение жилья в собственность (отсутствие ранее имевшейся недвижимости)
- самостоятельное проживание в качестве основного места жительства
- нотариально заверенный договор купли-продажи заключен начиная со 2 января 2024 года
- недвижимость находится в Тюрингии, а налог на приобретение недвижимости полностью уплачен
Заявление подается не в налоговую службу, а через портал поддержки Тюрингского банка развития. Лучше заранее проверить право на получение субсидии, поскольку субсидия в размере менее 1 000 евро не предоставляется.
Часто задаваемые вопросы о налоге на приобретение недвижимости в Тюрингии
Каков размер налога на приобретение недвижимости в Тюрингии в 2026 году?
Налоговая ставка составляет 5,0 процента от покупной цены. Она единообразно применяется ко всем покупкам недвижимости с 1 января 2024 года и до сих пор остается неизменной.
Кто платит налог на приобретение недвижимости?
Согласно закону, покупатель и продавец являются солидарными должниками по налогу. На практике его почти всегда оплачивает покупатель, поскольку это оговаривается в договоре купли-продажи.
Можно ли сэкономить на налоге на приобретение недвижимости?
Да, в определённых пределах. Если отдельно указать в договоре купли-продажи инвентарь, продаваемый вместе с недвижимостью, например встроенную кухню, налоговая база уменьшится. Семьи с детьми также могут подать заявку на субсидию Thüringer Aufbaubank, которая в значительной степени компенсирует налог.
Можно ли вычесть налог на приобретение недвижимости из налоговой базы?
При покупке недвижимости для собственного проживания — нет. Для сдаваемых в аренду объектов он относится к затратам на приобретение и может частично учитываться через амортизацию здания.
Когда наступает срок уплаты налога на приобретение недвижимости?
Обычно через месяц после получения уведомления о начислении налога на приобретение недвижимости от налоговой инспекции. Только после оплаты вы получите справку об отсутствии возражений, необходимую для внесения записи в поземельную книгу.
Итог: Тюрингия снова стала выгоднее для покупателей
Снизив ставку с 6,5 до 5,0 процента в январе 2024 года, Тюрингия впервые за несколько лет вновь уменьшила налог на приобретение недвижимости. Благодаря этому покупатели экономят около 4 500 евро при средней цене покупки 300 000 евро — автоматически, как только договор купли-продажи нотариально удостоверяется начиная с 2024 года. Семьи с детьми могут дополнительно получить через Thüringer Aufbaubank субсидию до 25 000 евро и таким образом почти полностью компенсировать налоговую нагрузку. Тем, кто ищет недвижимость в Тюрингии, следует с самого начала включить налог на приобретение недвижимости в дополнительные расходы по покупке и проверить, подходит ли им семейная поддержка.