منذ 1 يناير 2024، لا يدفع المشترون في تورينغن سوى 5,0 بالمئة ضريبة نقل ملكية العقارات، بدلاً من 6,5 بالمئة سابقاً. ويعني شراء عقار توفيراً يبلغ عدة آلاف من اليورو بحسب سعر الشراء – فعند سعر شراء قدره 300.000 يورو، يبلغ التوفير نحو 4.500 يورو. نوضح لكم كيفية احتساب ضريبة نقل ملكية العقارات في تورينغن، ومقدار التوفير الفعلي الناتج عن الخفض، وأي دعم إضافي يمكن للعائلات الاستفادة منه.
ما هي ضريبة نقل ملكية العقارات؟
تُستحق ضريبة نقل ملكية العقارات مرة واحدة عندما تتغير ملكية أرض أو منزل أو شقة سكنية. وهي تندرج ضمن التكاليف الإضافية للشراء وتُستحق بالإضافة إلى سعر الشراء – إلى جانب تكاليف كاتب العدل والسجل العقاري. وتتمثل قاعدة التقييم، في العادة، في سعر الشراء المتفق عليه في عقد الشراء (قانونياً: «المقابل»). ولا يصدر مكتب الضرائب ما يسمى بشهادة عدم الممانعة إلا بعد فرض الضريبة وسدادها. ومن دون هذه الوثيقة، لا يسجل مكتب السجل العقاري المشتريَ بصفته المالك الجديد – وبذلك تكون ضريبة نقل ملكية العقارات خطوة إلزامية في طريق تملك العقار.
مهم عند إعداد الحسابات: غالباً لا تموّل البنوك تكاليف الشراء الإضافية. لذلك ينبغي عليكم سداد ضريبة نقل ملكية العقارات من رأس المال الخاص. وكلما زاد ذلك، ظهر خفض معدل الضريبة بشكل أوضح في محفظتكم.
الخفض من 6,5 إلى 5 بالمئة اعتباراً من يناير 2024
على مستوى ألمانيا، تحدد المادة 11 من قانون ضريبة نقل ملكية العقارات معدل ضريبة قدره 3,5 بالمئة (§ 11 GrEStG). إلا أن الولايات تتمتع منذ الإصلاح الفيدرالي لعام 2006 بحق تحديد المعدل بنفسها. وينص القانون الأساسي صراحة على ذلك: «لها صلاحية تحديد معدل الضريبة على ضريبة نقل ملكية العقارات» (Art. 105 Abs. 2a GG).
استخدمت تورينغن هذه الإمكانية عدة مرات:
- حتى عام 2011: 3,5 بالمئة (المعدل الأساسي الموحد على مستوى ألمانيا)
- اعتباراً من 7 أبريل 2011: رفعه إلى 5,0 بالمئة
- اعتباراً من 1 يناير 2017: رفعه إلى 6,5 بالمئة
- منذ 1 يناير 2024: خفضه مجدداً إلى 5,0 بالمئة
بعودتها إلى 5,0 بالمئة، أصبحت تورينغن مرة أخرى ضمن النطاق المتوسط بين الولايات الألمانية. والعامل الحاسم لتحديد معدل الضريبة هو تاريخ إبرام عقد الشراء لدى كاتب العدل: إذا وُثّق العقد اعتباراً من 1 يناير 2024، يسري معدل 5,0 بالمئة. وبالنسبة للولاية، فإن الخفض مرتبطة بخسائر ملموسة في الإيرادات تبلغ نحو 48 مليون يورو سنويًا – أما بالنسبة للمشترين والمشتريات، فتعني في المقابل ميزة مالية مباشرة.
كيف تحسب ضريبة نقل ملكية العقارات في تورينغن؟
الصيغة بسيطة: سعر الشراء × 5,0 بالمائة = ضريبة نقل ملكية العقارات. بعض الأمثلة:
- سعر شراء 200.000 يورو → 10.000 يورو ضريبة نقل ملكية العقارات
- سعر شراء 250.000 يورو → 12.500 يورو ضريبة نقل ملكية العقارات
- سعر شراء 300.000 يورو → 15.000 يورو ضريبة نقل ملكية العقارات
- سعر شراء 400.000 يورو → 20.000 يورو ضريبة نقل ملكية العقارات
- سعر شراء 500.000 يورو → 25.000 يورو ضريبة نقل ملكية العقارات
ينبغي أن تعرفوا ميزتين خاصتين. أولًا، ينطبق حد إعفاء قدره 2.500 يورو: إذا بقيت القيمة المعتمدة للضريبة دون هذا الحد، فلا تُفرض ضريبة نقل ملكية العقارات (المادة 3 من قانون ضريبة نقل ملكية العقارات). وهذا يتعلق عمليًا قبل كل شيء بقطع الأراضي الصغيرة جدًا.
ثانيًا، تُحتسب قيمة العقار نفسه فقط ضمن أساس التقييم. أما الملحقات المنقولة التي تشترونها معه – مثل المطبخ المركب أو الساونا أو أدوات الحدائق – فلا تخضع لضريبة نقل ملكية العقارات. اذكروا هذه «الأشياء المنقولة» في عقد الشراء بشكل منفصل وبقيمة واقعية، فينخفض أساس التقييم. عند إظهار أثاث وتجهيزات بقيمة 10.000 يورو، توفرون 500 يورو من ضريبة نقل ملكية العقارات في تورينغن. لكن لا تبالغوا في ذلك: فمكتب الضرائب لا يعترف إلا بالمبالغ المعقولة.
كم يوفر المشترون بسبب التخفيض؟
يبلغ الفرق بين المعدل السابق البالغ 6,5 بالمائة والمعدل الحالي البالغ 5,0 بالمائة بالضبط 1,5 نقطة مئوية من سعر الشراء. ويتراكم هذا المبلغ بسرعة:
- سعر شراء 200.000 يورو: سابقًا 13.000 يورو، حاليًا 10.000 يورو → توفير 3.000 يورو
- سعر شراء 250.000 يورو: سابقًا 16.250 يورو، حاليًا 12.500 يورو → توفير 3.750 يورو
- سعر شراء 300.000 يورو: سابقًا 19.500 يورو، حاليًا 15.000 يورو → توفير 4.500 يورو
- سعر شراء 400.000 يورو: سابقًا 26.000 يورو، حاليًا 20.000 يورو → توفير 6.000 يورو
- سعر شراء 500.000 يورو: سابقًا 32.500 يورو، حاليًا 25.000 يورو → توفير 7.500 يورو
يستفيد كل مشترٍ من هذا التوفير تلقائيًا، من دون تقديم طلب – شريطة أن يكون عقد الشراء قد وُثّق ابتداءً من 1 يناير 2024.
متى ومن يدفع الضريبة؟
تنشأ ضريبة نقل ملكية العقارات عند إبرام عقد الشراء الموثق لدى كاتب العدل. ويُبلغ كاتب العدل عملية البيع إلى مكتب الضرائب المختص. ثم يرسل هذا المكتب إشعار ضريبة نقل ملكية العقارات، الذي يحدد فيه المبلغ الدقيق المبلغ وموعد السداد محددان. وعادةً ما تستحق الضريبة بعد شهر واحد من تبليغ القرار.
يُعد كلٌّ من المشتري والبائع، من الناحية القانونية، مدينَين بالضريبة. إلا أن عقد الشراء ينص تقريبًا دائمًا على أن يتحمل المشتري ضريبة نقل ملكية العقارات وحده. وخلافًا لعمولة الوسيط العقاري، التي غالبًا ما يتقاسمها الطرفان منذ ديسمبر 2020، تبقى ضريبة نقل ملكية العقارات عادةً على عاتق المشتري. ولا تصدر مصلحة الضرائب شهادة عدم الممانعة إلا بعد السداد الكامل، ومن دونها لا يتم نقل الملكية في السجل العقاري.
دعم الأسر: منحة تصل إلى 25.000 يورو
كانت تورينغن ترغب في الأصل في تخفيف ضريبة نقل ملكية العقارات بدرجة أكبر عن المقيمين في العقار، إلا أن الولاية لا يجوز لها تحديد معدل الضريبة إلا بصورة موحدة؛ فالقانون الاتحادي لا يسمح حتى الآن بإعفاء شخصي للمشترين لأول مرة. لذلك تسلك الولاية طريقًا آخر وتدفع منحة عبر بنك تنمية تورينغن.
من خلال لائحة الدعم «ملكية السكن للأسر" يحصلُت الأسر المستحقة على منحة لمرة واحدة وغير قابلة للسداد بقيمة 5 في المائة من سعر الشراء (بنك تنمية تورينغن). وبالنسبة إلى شقة أو منزل، يُحدَّد أساس الحساب بمبلغ 400.000 يورو، ما ينتج عنه حد أقصى قدره 20.000 يورو. وبالاقتران مع قطعة أرض للبناء يتم شراؤها بشكل منفصل، يمكن الحصول على ما يصل إلى 25.000 يورو. وبما أن المنحة تعادل معدل الضريبة البالغ 5 في المائة، فإنها تعوض عمليًا ضريبة نقل ملكية العقارات بالكامل للأسر المؤهلة.
أهم الشروط:
- وجود طفل واحد على الأقل دون 18 عامًا يعيش في المنزل، ويُصرف عنه إعانة الطفل
- التملك الأول للسكن (عدم امتلاك عقار سابقًا)
- الاستخدام الذاتي باعتباره محل الإقامة الرئيسي
- عقد شراء موثق لدى كاتب العدل اعتبارًا من 2 يناير 2024
- وقوع العقار في تورينغن وسداد ضريبة نقل ملكية العقارات بالكامل
يُقدَّم الطلب ليس لدى مصلحة الضرائب، بل عبر بوابة الدعم التابعة لبنك تنمية تورينغن. ومن الأفضل التحقق مبكرًا من أهلية الحصول على الدعم، إذ لا تُمنح منحة تقل عن 1.000 يورو.
الأسئلة الشائعة حول ضريبة نقل ملكية العقارات في تورينغن
ما قيمة ضريبة نقل ملكية العقارات في تورينغن عام 2026؟
يبلغ معدل الضريبة 5,0 في المائة من سعر الشراء. وينطبق بصورة موحدة على جميع مشتريات العقارات منذ 1 يناير 2024، ولم يتغير حتى اليوم.
من يدفع ضريبة نقل ملكية العقارات؟
بموجب القانون، يكون المشتري والبائع معًا مكلَّفَين بسداد الضريبة. لكن عمليًا يتحملها المشتري في الغالب، إذ يُتفق على ذلك في عقد البيع.
هل يمكنني توفير ضريبة نقل ملكية العقار؟
نعم، ضمن حدود معينة. إذا أدرجتم التجهيزات المبيعة مع العقار، مثل مطبخ مدمج، بشكل منفصل في عقد البيع، تنخفض قاعدة احتساب الضريبة. ويمكن للعائلات التي لديها أطفال أيضًا التقدم بطلب للحصول على منحة بنك Thüringer Aufbaubank، التي تعوّض الضريبة إلى حد كبير.
هل يمكن خصم ضريبة نقل ملكية العقار من الضرائب؟
ليس عند شراء عقار مستخدم للسكن الشخصي. أما في العقارات المؤجرة، فتُعد الضريبة من تكاليف الاقتناء، ويمكن المطالبة بها نسبيًا من خلال استهلاك قيمة المبنى.
متى تستحق ضريبة نقل ملكية العقار؟
عادةً بعد شهر من استلام إشعار ضريبة نقل ملكية العقار من مصلحة الضرائب. ولا تحصلون على شهادة عدم الممانعة اللازمة للتسجيل في السجل العقاري إلا بعد سداد الضريبة.
الخلاصة: أصبحت Thüringen أكثر ملاءمة للمشترين مجددًا
بخفض ضريبة نقل ملكية العقار من 6,5 إلى 5,0 بالمائة اعتبارًا من يناير 2024، خفّضت Thüringen الضريبة مجددًا للمرة الأولى منذ سنوات. وبذلك يوفر المشترون نحو 4.500 يورو عند متوسط سعر شراء يبلغ 300.000 يورو، وذلك تلقائيًا بمجرد توثيق عقد البيع اعتبارًا من عام 2024. ويمكن للعائلات التي لديها أطفال الحصول، عبر Thüringer Aufbaubank، على منحة إضافية تصل إلى 25.000 يورو، ما يتيح تعويض العبء الضريبي بالكامل تقريبًا. ومن يبحث عن عقار في Thüringen ينبغي أن يدرج ضريبة نقل ملكية العقار منذ البداية ضمن تكاليف الشراء الإضافية، وأن يتحقق مما إذا كان مؤهلًا للحصول على دعم الأسرة.