Vastgoedeigenaars kennen de onroerendezaakbelasting. Het gaat hierbij om een belasting die de gemeente heft. Deze dient onder andere om overheidsuitgaven te financieren. De berekening was echter omstreden. Daarom moest het Bundesverfassungsgericht uitspraak doen over de rechtmatigheid ervan. Het resultaat is een hervorming van de onroerendezaakbelasting die de federale overheid en de deelstaten wettelijk in gang hebben gezet.
Het gevolg: er komt een nieuwe berekening, die vanaf 2025 bij het innen bij eigenaars in aanmerking moet worden genomen. Al vanaf het jaar 2022 worden alle eigenaars van onroerend goed, percelen en grond en erfpachtpercelen verzocht de nieuwe berekening mogelijk te maken door relevante informatie door te geven.
Info: De exacte werkwijze verschilt per deelstaat. Afhankelijk van de woonplaats kunnen de kerngegevens daarom afwijken van de hier vermelde gegevens.
Als u een onroerende zaak of grond bezit of wilt verwerven, wordt u rechtstreeks door de onroerendezaakbelasting geraakt. Als u pachter of huurder bent, wordt u indirect geraakt, aangezien de onroerendezaakbelasting doorgaans in de bedrijfskosten wordt opgenomen.
Wat is de onroerendezaakbelasting?
Gemeenten mogen onroerend bezit belasten. Dat gebeurt bij grond en gebouwen via deze heffing. Met de opbrengsten worden openbare projecten gefinancierd. Het geld blijft in de gemeente en staat daar ter beschikking voor de aanleg en het onderhoud van infrastructuur, openbare voorzieningen en nog veel meer.
Waarom moet de berekening worden aangepast?
De berekening gebeurt tot nu toe op basis van een eenheidswaarde en een grondbelastingmaatstafbedrag, dat lokaal door het heffingspercentage wordt aangepast. Daarbij spelen verschillende factoren, zoals de oppervlakte van het perceel, een rol in de berekening.
Deze procedure leidt tot grote verschillen tussen de verschillende plaatsen. Bovendien zijn de berekeningsgrondslagen gebaseerd op de afgelopen decennia. Daardoor is de werkelijke waarde van het onroerend goed losgeraakt van de onroerendezaakbelasting. Mede om deze redenen heeft het Bundesverfassungsgericht de eerdere berekening als onwettig aangemerkt. Het is van oordeel dat het gelijkheidsbeginsel wordt geschonden.
Vanaf wanneer geldt de nieuwe berekening?
De gemeenten mogen de bestaande gegevens nog tot eind 2024 gebruiken. Vanaf 2025 moet de onroerendezaakbelasting volgens nieuwe kerngegevens worden vastgesteld. Er zal echter een „lappendeken“ van verschillende regels blijven bestaan. Want de meeste deelstaten hebben daarvoor algemene beschikkingen uitvaardigen, die in de gemeenten aangepast moeten worden uitgevoerd.
Het federale recht geeft de deelstaten een zekere vrijheid bij de uitvoering, waardoor er zowel tussen de verschillende deelstaten als de gemeenten verschillen zullen blijven bestaan. In wezen is de nieuwe berekening gebaseerd op de grootte van het perceel en het gebruikstype, evenals de ligging, maar bevat deze verdere details zoals bijvoorbeeld de woonoppervlakte.
Zo wordt de nieuwe onroerendezaakbelasting berekend
Zoals voorheen luidt de formule voor de berekening van de heffing:
Waarde van het bezit x belastingmeetgetal x vermenigvuldigingsfactor
De afzonderlijke factoren zijn echter gebaseerd op nieuwe gegevens. Dat blijkt uit de volgende toelichtingen.
- Waarde: Bij de waarde hanteren de autoriteiten in wezen componenten zoals de grondwaarde, de oppervlakte en het huurniveau voor woonruimten respectievelijk andere gebruikstypen. De gegevens zijn gebaseerd op statistische waarden van de federale overheid. Bij de huurniveaus zijn er verschillende gradaties om rekening te houden met de regionaal uiteenlopende ontwikkelingen. Deze factor alleen zou de belastingdruk doorgaans verhogen.
- Belastingmeetgetal: Het belastingmeetgetal was tot nu toe gebaseerd op gegevens uit de jaren 1960 (West) of de jaren 1930 (Oost). Het wordt teruggebracht tot ongeveer een tiende. Daarnaast zijn er verdere kortingen voor sociale woningbouw. Deze factor alleen zou de belastingdruk doorgaans verlagen.
- Vermenigvuldigingsfactor: De gemeenten worden verzocht de totale opbrengst van de onroerendezaakbelasting zo veel mogelijk gelijk te houden. Alleen onbeduidende wijzigingen zijn toegestaan. De gemeenten zullen de vermenigvuldigingsfactor dienovereenkomstig aanpassen en daarbij rekening houden met ligging en gebruik. Door deze factor zullen als resultaat van de totale berekening sommige eigenaren toch meer en anderen minder betalen.
De nieuwe onroerendezaakbelasting bestaat uit alle drie de factoren. Uitgezonderd hiervan zijn onbebouwde percelen in stedelijke agglomeraties of regio’s met woningtekort. Hiervoor mogen de gemeenten hogere vermenigvuldigingsfactoren in de vorm van onroerendezaakbelasting C vaststellen. Dit moet de bouw van woonruimte bevorderen.
Wijzigingen betreffen ook commercieel gebruikte grond
De nieuwe kernwaarden betreffen eveneens bedrijfspanden, gepachte stukken grond en land- en bosbouwkundig gebruikte oppervlakken. In de toekomst zijn daarbij alleen nog de eigenaren, en niet langer de gebruikers (pachters), verantwoordelijk voor de heffing.
Er zijn echter verschillen met de normale berekening. Voor bedrijfsterreinen en -panden komt de vereenvoudigde De kostenwaardemethode wordt toegepast. Daarbij vervangen de productiekosten voor het vastgoed veel andere detailinformatie. Het doel is om de methode zo eenvoudig mogelijk te houden, ook omdat, anders dan bij particuliere vastgoedobjecten, grond en gebouw in de bedrijfseconomische berekening worden meegenomen.
Bij agrarisch en bosbouwkundig gebruik vormt de bestaande rendementswaardemethode de belangrijkste basis. Deze wordt echter gestandaardiseerd en vereenvoudigd.
Welke gegevens moeten eigenaren beschikbaar houden?
In de praktijk betekent dit dat vanaf 2022 alle bestaande percelen opnieuw moeten worden gewaardeerd. Deze enorme operatie vereist de medewerking van de eigenaren. De basis hiervoor is de Wet tot hervorming van het grondbelasting- en waarderingsrecht, die in deze medewerking voorziet.
Dat betekent: bent u eigenaar van land, percelen of vastgoed, maakt u gebruik van erfpachtgrond of plant u binnenkort een aankoop, dan bent u tegenover de belastingautoriteiten verplicht informatie te verstrekken. Deze zullen u dienovereenkomstig verzoeken gegevens in te dienen. Welke gegevens vereist zijn, hangt af van de deelstaat en de gemeente. In de regel behoren de volgende gegevens daartoe:
- exact adres/ligging van het object,
- soort perceel (bouwfase/gebruik),
- uittreksel uit het kadaster (eigendomsverhoudingen, gebruiksrechten, perceelgegevens),
- de actuele aanslag voor de grondbelasting,
- indien van toepassing het bouwjaar van het vastgoed,
- bewijsstukken voor monumentenzorg enz.,
- berekening van de oppervlakte van het perceel en van woon- en gebruiksoppervlakken, inclusief verdeling bij huurwoningen,
- aantal parkeerplaatsen, garages en parkeerplaatsen.
De meeste gegevens vindt u in uw koopcontract of de bouwdocumenten. In sommige gevallen kunnen aanvullende overeenkomsten over gebruiksrechten en verklaringen van splitsing vereist zijn. Voor zover het om woningen gaat, moet soms zeer gedetailleerde informatie over de woningen en gemeenschappelijke ruimten worden verstrekt.
Waar vindt u meer informatie?
De deelstaten bieden uitgebreide informatie over de nieuwe grondbelasting. Hoewel de gemeenten de relevante gegevens via de belastingautoriteiten opvragen, worden de juridische kaders door de deelstaten vastgesteld. Deze oriënteren zich op het federale recht, maar hebben deels gebruikgemaakt van openingsclausules. Daarom kunnen bepaalde gegevens in Beieren anders uitvallen dan in Noordrijn-Westfalen of Berlijn. Via de volgende webadressen is meer informatieInformatie beschikbaar:
- Baden-Württemberg,
- Beieren,
- Berlijn,
- Brandenburg,
- Bremen,
- Hamburg,
- Hessen,
- Mecklenburg-Voorpommeren,
- Nedersaksen,
- Noordrijn-Westfalen,
- Rijnland-Palts,
- Saarland,
- Saksen,
- Saksen-Anhalt,
- Sleeswijk-Holstein,
- Thüringen.
Herberekening zal de belastingplicht veranderen
De hervorming van de onroerendgoedbelasting zal de belastingplicht aanzienlijk veranderen. Er zijn deels aanzienlijke verschillen te verwachten tussen het nieuwe en het oude bedrag aan onroerendgoedbelasting.
Als u een woning verhuurt of verpacht, kunt u het bedrag doorberekenen aan de huurders. Voorwaarde is dat deze post in de opsomming van de exploitatiekosten wordt vermeld.
Als eigenaar van grond die door derden wordt gebruikt, zult u de belasting in de toekomst zelf moeten afdragen. Ook hier kunt u deze op basis van passende overeenkomsten doorberekenen aan de gebruikers.