Владельцы недвижимости знакомы с налогом на недвижимость. Речь идет о налоге, взимаемом муниципалитетом. Он служит, в частности, для финансирования государственных расходов. Однако порядок расчета был спорным. Поэтому Федеральному конституционному суду пришлось вынести решение о его законности. Результатом стала реформа налога на недвижимость, которую федерация и федеральные земли законодательно запустили.
Следствие: будет произведен новый расчет, который с 2025 года должен учитываться при начислении налога собственникам. Уже с 2022 года всех владельцев недвижимости, земельных участков и земель, а также участков, переданных в наследственную аренду, попросили предоставить необходимые сведения, чтобы обеспечить возможность нового расчета.
Информация: Точный порядок действий различается в зависимости от федеральной земли. Поэтому в зависимости от места проживания ключевые параметры могут отличаться от приведенных здесь данных.
Если вы владеете недвижимостью или землей либо хотите их приобрести, налог на недвижимость непосредственно вас затрагивает. Если вы являетесь арендатором земельного участка или жилого помещения, он затрагивает вас косвенно, поскольку налог на недвижимость обычно включается в эксплуатационные расходы.
Что такое налог на недвижимость?
Муниципалитеты имеют право облагать налогом недвижимое имущество. В отношении земель и зданий это осуществляется посредством данного сбора. На полученные средства финансируются общественные проекты. Деньги остаются в муниципалитете и используются там для строительства и содержания инфраструктуры, общественных учреждений и многого другого.
Почему необходимо изменить порядок расчета?
До сих пор расчет производился на основе кадастровой стоимости и суммы начисленного налога на недвижимость, которая корректируется на местном уровне с помощью коэффициента. При этом в расчет входят различные факторы, такие как площадь земельного участка.
Эта процедура приводит к значительным различиям между отдельными населенными пунктами. Кроме того, основы расчета относятся к прошлым десятилетиям. В результате фактическая стоимость недвижимости отделилась от налога на недвижимость. В частности, по этим причинам Федеральный конституционный суд признал прежний расчет противоречащим закону. Суд усмотрел нарушение принципа равного обращения.
С какого момента действует новый расчет?
Муниципалитеты могут использовать прежние данные только до конца 2024 года. С 2025 года налог на недвижимость должен рассчитываться по новым ключевым параметрам. Однако по-прежнему будет существовать «лоскутное одеяло» из различных правил. Поскольку большинство федеральных земель имеют вводить общие административные распоряжения, которые должны быть адаптированно реализованы в муниципалитетах.
Федеральное законодательство предоставляет землям определённую свободу при реализации, поэтому различия по-прежнему будут наблюдаться как между разными землями, так и между муниципалитетами. В основном новый расчёт основывается на размере земельного участка, виде использования и местоположении, однако учитывает и другие детали, например жилую площадь.
Так рассчитывается новый налог на недвижимость
Как и прежде, формула расчёта платежа выглядит следующим образом:
Стоимость имущества x налоговая ставка x коэффициент муниципалитета
Однако отдельные факторы основываются на новых данных. Это показывают следующие пояснения.
- Стоимость: При определении стоимости органы власти в основном учитывают такие компоненты, как стоимость земли, площадь и уровень арендной платы за жилые площади или площади иного назначения. Данные основаны на статистических показателях Федерации. Для уровней арендной платы предусмотрены различные градации, чтобы учитывать региональные различия в развитии. Сам по себе этот фактор обычно увеличивал бы налоговую нагрузку.
- Налоговая ставка: До сих пор налоговая ставка основывалась на данных 1960-х годов (Запад) или 1930-х годов (Восток). Она сокращается примерно до одной десятой. Кроме того, предусмотрены дополнительные скидки для социального жилья. Сам по себе этот фактор обычно снижал бы налоговую нагрузку.
- Коэффициент муниципалитета: Муниципалитетам рекомендуется по возможности сохранить общий объём поступлений от налога на недвижимость на прежнем уровне. Разрешены лишь незначительные изменения. Муниципалитеты соответствующим образом скорректируют коэффициент, учитывая при этом местоположение и использование. Тем не менее в результате общего расчёта из-за этого фактора одни собственники будут платить больше, а другие — меньше.
Новый налог на недвижимость складывается из всех трёх факторов. Исключение составляют незастроенные земельные участки в агломерациях или регионах с нехваткой жилья. Для них муниципалитеты могут устанавливать более высокие коэффициенты в форме налога на недвижимость C. Это должно стимулировать строительство жилья.
Изменения также касаются земель, используемых в коммерческих целях
Новые ключевые показатели также касаются коммерческой недвижимости, арендованных земельных участков, а также площадей, используемых в сельском и лесном хозяйстве. В будущем за уплату будут отвечать только собственники, а не пользователи (арендаторы).
Однако существуют отличия от обычного расчёта. Для коммерческих земельных участков и объектов недвижимости применяется упрощённый Применяется метод определения стоимости по затратам. При этом затраты на строительство объекта недвижимости заменяют многие другие подробные сведения. Цель состоит в том, чтобы сделать процедуру максимально простой, поскольку, в отличие от частной недвижимости, при оценке предприятий земля и здания включаются в экономический расчёт.
При сельскохозяйственном и лесохозяйственном использовании прежний метод определения доходной стоимости является существенной основой. Однако он стандартизируется и упрощается.
Какие данные должны подготовить собственники?
На практике это означает, что с 2022 года все существующие земельные участки должны быть оценены заново. Для этой масштабной работы требуется содействие собственников. Основанием является Закон о реформе налога на недвижимость и законодательства об оценке, предусматривающий такое содействие.
Это означает: если вы являетесь собственником земель, земельных участков или объектов недвижимости, пользуетесь участком на правах наследуемой аренды либо планируете в ближайшее время покупку, вы обязаны предоставлять информацию налоговым органам. Соответственно, они потребуют от вас передать необходимые данные. Требуемые сведения зависят от федеральной земли и муниципалитета. Как правило, к ним относятся следующие данные:
- точный адрес/местоположение объекта,
- вид земельного участка (этап строительства/использование),
- выписка из поземельной книги (отношения собственности, права пользования, данные кадастрового участка),
- актуальное уведомление о налоге на недвижимость,
- при необходимости год постройки объекта недвижимости,
- документы о статусе объекта культурного наследия и т. п.,
- расчёт площади земельного участка, а также жилых и полезных площадей, включая распределение для объектов с арендуемыми квартирами,
- количество мест для стоянки, гаражей и парковочных мест.
Большинство данных вы найдёте в договоре купли-продажи или строительной документации. В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные договоры о правах пользования, а также декларации о разделе. Если речь идёт о жилой недвижимости, иногда необходимо указать очень подробные сведения о квартирах и общих площадях.
Где найти дополнительную информацию?
Подробную информацию о новом налоге на недвижимость предоставляют федеральные земли. Хотя муниципалитеты запрашивают необходимые данные через налоговые органы, правовые рамочные условия устанавливаются федеральными землями. Они ориентируются на федеральное законодательство, однако частично использовали предусмотренные им оговорки. Поэтому отдельные сведения в Баварии могут отличаться от информации в Северном Рейне — Вестфалии или Берлине. Дополнительная информация доступна по следующим веб-адресам Информация доступна:
- Баден-Вюртемберг,
- Бавария,
- Берлин,
- Бранденбург,
- Бремен,
- Гамбург,
- Гессен,
- Мекленбург-Передняя Померания,
- Нижняя Саксония,
- Северный Рейн-Вестфалия,
- Рейнланд-Пфальц,
- Саар,
- Саксония,
- Саксония-Анхальт,
- Шлезвиг-Гольштейн,
- Тюрингия.
Перерасчёт изменит обязанность по уплате
Реформа налога на недвижимость существенно изменит обязанность по его уплате. Ожидаются частично значительные различия между новым и старым размером налога на недвижимость.
Если вы сдаёте недвижимость в аренду или арендуете земельный участок, вы сможете переложить эту сумму на арендаторов. Условием является указание этой статьи в перечне эксплуатационных расходов.
Как собственнику земли, используемой третьими лицами, вам в будущем придётся самостоятельно уплачивать этот сбор. И в этом случае при наличии соответствующих договоров вы сможете переложить его на пользователей.