Los propietarios de inmuebles conocen el impuesto inmobiliario. Se trata de un impuesto que recauda el municipio. Sirve, entre otras cosas, para financiar los gastos públicos. Sin embargo, el cálculo era controvertido. Por ello, el Tribunal Constitucional Federal tuvo que pronunciarse sobre su legalidad. El resultado es una reforma del impuesto inmobiliario que el Gobierno federal y los estados federados han puesto en marcha legalmente.
La consecuencia: se realizará un nuevo cálculo, que deberá tenerse en cuenta a partir de 2025 al exigir el pago a los propietarios. Ya desde el año 2022, todos los propietarios de inmuebles, terrenos y tierras, así como de terrenos sujetos a enfiteusis, están llamados a posibilitar el nuevo cálculo facilitando la información pertinente.
Información: El procedimiento exacto difiere según el estado federado. Por tanto, dependiendo del lugar de residencia, pueden darse valores de referencia distintos de los indicados aquí.
Si posee o desea adquirir un inmueble o terrenos, se verá directamente afectado por el impuesto inmobiliario. Si es arrendatario o inquilino, se verá afectado indirectamente, ya que el impuesto inmobiliario suele incluirse en los gastos de explotación.
¿Qué es el impuesto inmobiliario?
Los municipios pueden gravar la propiedad inmobiliaria. En el caso de terrenos y edificios, esto se realiza mediante este gravamen. Los ingresos se utilizan para financiar proyectos públicos. Los fondos permanecen en el municipio y están disponibles allí para la construcción y el mantenimiento de infraestructuras, instalaciones públicas y mucho más.
¿Por qué debe ajustarse el cálculo?
Hasta ahora, el cálculo se realiza según un valor unitario y una base imponible del impuesto inmobiliario, que se ajusta localmente mediante el tipo de gravamen. En el cálculo influyen diversos factores, como el tamaño del terreno.
Este procedimiento implica grandes diferencias entre las distintas localidades. Además, las bases de cálculo se remontan a décadas pasadas. Como consecuencia, el valor real de los inmuebles se ha desvinculado del impuesto inmobiliario. Entre otras razones, por ello el Tribunal Constitucional Federal declaró ilegal el cálculo vigente hasta entonces. Considera vulnerado el principio de igualdad de trato.
¿A partir de cuándo se aplica el nuevo cálculo?
Los municipios solo podrán utilizar los datos anteriores hasta finales de 2024. A partir de 2025, el impuesto inmobiliario deberá determinarse conforme a nuevos valores de referencia. Sin embargo, seguirá existiendo un «parcheado» de normas diferentes. Pues la mayoría de los estados federados han además, decretar disposiciones generales que deberán aplicarse de forma adaptada en los municipios.
La legislación federal concede a los estados federados cierta libertad en la implementación, por lo que seguirán existiendo diferencias tanto entre los distintos estados federados como entre los municipios. En esencia, el nuevo cálculo se basa en el tamaño del terreno, el tipo de uso y la ubicación, pero incluye otros detalles, como, por ejemplo, la superficie habitable.
Así se calcula el nuevo impuesto sobre bienes inmuebles
Como hasta ahora, la fórmula para calcular el impuesto es:
Valor de la propiedad x tipo de gravamen x coeficiente municipal
Sin embargo, los distintos factores se basan en nuevos datos. Esto se explica a continuación.
- Valor: Para determinar el valor, las autoridades consideran esencialmente componentes como el valor del suelo, la superficie y el nivel de los alquileres de las superficies habitables u otros tipos de uso. Los datos se basan en valores estadísticos de la Federación. En cuanto a los niveles de alquiler, existen diferentes categorías para tener en cuenta las distintas evoluciones regionales. Por sí solo, este factor normalmente aumentaría la carga fiscal.
- Tipo de gravamen: Hasta ahora, el tipo de gravamen se basaba en datos de la década de 1960 (Oeste) o de la década de 1930 (Este). Se reduce aproximadamente a una décima parte. Además, existen reducciones adicionales para la vivienda social. Por sí solo, este factor normalmente reduciría la carga fiscal.
- Coeficiente municipal: Se pide a los municipios que mantengan, en la medida de lo posible, sin cambios la recaudación total del impuesto sobre bienes inmuebles. Solo se permiten modificaciones insignificantes. Los municipios ajustarán correspondientemente el coeficiente municipal y tendrán en cuenta la ubicación y el uso. No obstante, como resultado del cálculo total, este factor hará que algunos propietarios paguen más y otros menos.
El nuevo impuesto sobre bienes inmuebles se compone de los tres factores. Quedan excluidos los terrenos sin edificar en zonas metropolitanas o regiones con escasez de vivienda. Para estos, los municipios podrán establecer coeficientes municipales más elevados en forma del impuesto sobre bienes inmuebles C. Esto pretende favorecer la construcción de viviendas.
Los cambios también afectan a los terrenos de uso comercial
Los nuevos valores de referencia también afectan a los inmuebles comerciales, los terrenos arrendados y las superficies utilizadas con fines agrícolas y forestales. En el futuro, solo los propietarios, y ya no los usuarios (arrendatarios), serán responsables del impuesto.
Sin embargo, existen diferencias respecto al cálculo normal. Para los terrenos e inmuebles comerciales se aplica el método simplificado Se aplica el método del valor material. En este caso, los costes de producción del inmueble sustituyen a muchos otros datos detallados. El objetivo es mantener el procedimiento lo más sencillo posible, también porque, a diferencia de los inmuebles privados, el terreno y el edificio se incorporan al cálculo empresarial.
En el caso del uso agrícola y forestal, el método del valor de rendimiento aplicado hasta ahora constituye la base fundamental. Sin embargo, se estandariza y simplifica.
¿Qué datos deben tener preparados los propietarios?
En la práctica, esto significa que, a partir de 2022, todos los terrenos existentes deberán valorarse de nuevo. Esta enorme tarea requiere la colaboración de los propietarios. La base es la Ley de reforma de la tributación y valoración del impuesto sobre bienes inmuebles, que contempla dicha colaboración.
Esto significa que, si es propietario de terrenos, parcelas o inmuebles, utiliza un terreno en régimen de enfiteusis o tiene previsto realizar una compra próximamente, está obligado a facilitar información a las autoridades tributarias. Estas le solicitarán en consecuencia que transmita los datos. La información requerida depende del estado federado y del municipio. Por regla general, incluye los siguientes datos:
- dirección/ubicación exacta del inmueble,
- tipo de terreno (fase de construcción/uso),
- extracto del registro de la propiedad (relaciones de propiedad, derechos de uso, datos de la parcela catastral),
- la liquidación actual del impuesto sobre bienes inmuebles,
- en su caso, año de construcción del inmueble,
- justificantes de protección patrimonial, etc.,
- cálculo de la superficie del terreno, así como de las superficies habitables y útiles, incluida la distribución en inmuebles residenciales de alquiler,
- número de plazas de estacionamiento, garajes y aparcamientos.
La mayoría de los datos se encuentran en el contrato de compraventa o en la documentación de obra. En algunos casos pueden ser necesarios contratos adicionales sobre derechos de uso, así como declaraciones de división. Cuando se trata de inmuebles residenciales, en parte deben facilitarse datos muy detallados sobre las viviendas y las zonas comunes.
¿Dónde encontrará más información?
Los estados federados ofrecen información detallada sobre el nuevo impuesto sobre bienes inmuebles. Aunque los municipios solicitan los datos relevantes a través de las autoridades tributarias, los estados federados establecen las condiciones jurídicas. Estos se basan en la legislación federal, pero en algunos casos han utilizado cláusulas de apertura. Por ello, algunos datos pueden ser diferentes en Baviera que en Renania del Norte-Westfalia o Berlín. A través de las siguientes direcciones web se puede encontrar más información Información disponible:
- Baden-Wurtemberg,
- Baviera,
- Berlín,
- Brandeburgo,
- Bremen,
- Hamburgo,
- Hesse,
- Mecklemburgo-Pomerania Occidental,
- Baja Sajonia,
- Renania del Norte-Westfalia,
- Renania-Palatinado,
- Sarre,
- Sajonia,
- Sajonia-Anhalt,
- Schleswig-Holstein,
- Turingia.
El nuevo cálculo modificará la obligación tributaria
La reforma del impuesto sobre bienes inmuebles modificará considerablemente la obligación tributaria. Cabe esperar diferencias significativas entre el importe nuevo y el antiguo del impuesto sobre bienes inmuebles.
Si alquila o arrienda un inmueble, podrá repercutir el importe a los inquilinos. El requisito es que esta partida figure en la relación de gastos operativos.
Como propietario de un terreno utilizado por terceros, en el futuro tendrá que pagar el impuesto personalmente. También en este caso podrá repercutirlo a los usuarios si así lo establecen los contratos correspondientes.