يعرف مالكو العقارات الضريبة العقارية. وهي ضريبة تفرضها البلدية. وتُستخدم، من بين أمور أخرى، لتمويل النفقات العامة. إلا أن طريقة احتسابها كانت موضع خلاف. ولذلك كان على المحكمة الدستورية الاتحادية الحكم في قانونية ذلك. وكانت النتيجة إصلاحًا للضريبة العقارية أقرّه الاتحاد والولايات قانونيًا.
والنتيجة: ستتم إعادة الحساب، على أن يؤخذ بها اعتبارًا من عام 2025 عند مطالبة المالكين بالدفع. واعتبارًا من عام 2022، طُلب من جميع مالكي العقارات والأراضي والأرض وكذلك أراضي حق الانتفاع طويل الأجل، تمكين الحساب الجديد من خلال تقديم المعلومات ذات الصلة.
معلومات: تختلف الإجراءات الدقيقة باختلاف الولايات الاتحادية. لذلك قد تختلف القيم الأساسية حسب مكان الإقامة عن البيانات الواردة هنا.
إذا كنتم تملكون عقارًا أو أرضًا أو ترغبون في شراء أحدهما، فأنتم متأثرون مباشرة بالضريبة العقارية. أما إذا كنتم مستأجرين بعقد إيجار أو مستأجرين، فأنتم متأثرون بصورة غير مباشرة، لأن الضريبة العقارية تُدرج عادةً ضمن تكاليف التشغيل.
ما هي الضريبة العقارية؟
يُسمح للبلديات بفرض ضرائب على الملكية العقارية. ويتم ذلك بالنسبة إلى الأراضي والمباني من خلال هذه الضريبة. وتُموّل المشاريع العامة من الإيرادات. وتبقى الأموال في البلدية، وتُتاح هناك لبناء البنية التحتية وصيانتها، وللمرافق العامة وغير ذلك الكثير.
لماذا يجب تعديل طريقة الحساب؟
كان الحساب يتم حتى الآن على أساس القيمة الموحدة ومبلغ قياس الضريبة العقارية، الذي يُعدَّل محليًا من خلال معامل التحصيل. وتدخل عوامل مختلفة في الحساب، مثل مساحة الأرض.
وتؤدي هذه الطريقة إلى فروق كبيرة بين الأماكن المختلفة. كما أن أسس الحساب تستند إلى عقود ماضية. ونتيجة لذلك، انفصلت القيمة الفعلية للعقارات عن الضريبة العقارية. ولهذه الأسباب، من بين أمور أخرى، صنّفت المحكمة الدستورية الاتحادية طريقة الحساب السابقة بأنها مخالفة للقانون. ورأت أنها تنتهك مبدأ المساواة في المعاملة.
اعتبارًا من متى يسري الحساب الجديد؟
لا يجوز للبلديات استخدام البيانات السابقة إلا حتى نهاية عام 2024. واعتبارًا من عام 2025، يجب تحديد الضريبة العقارية وفق القيم الأساسية الجديدة. ومع ذلك، سيظل هناك «سجادة مرقعة» من القواعد المختلفة. إذ إن معظم الولايات قد إضافةً إلى ذلك، تُصدر قرارات عامة يجب تنفيذها بصورة ملائمة في البلديات.
يمنح القانون الاتحادي الولايات الألمانية قدرًا معينًا من الحرية في التنفيذ، ولذلك ستظل هناك اختلافات بين الولايات المختلفة وكذلك بين البلديات. وبوجه عام، يعتمد الحساب الجديد على مساحة العقار ونوع الاستخدام وموقعه، لكنه يتضمن أيضًا تفاصيل أخرى مثل المساحة السكنية.
هكذا تُحسب الضريبة العقارية الجديدة
كما كان الحال سابقًا، تكون معادلة حساب الضريبة كما يلي:
قيمة الملكية × معامل الضريبة × معدل الرفع
غير أن العوامل الفردية تستند إلى بيانات جديدة. وتوضح الشروحات التالية ذلك.
- القيمة: عند تحديد القيمة، تعتمد السلطات أساسًا على مكونات مثل قيمة الأرض والمساحة ومستوى الإيجارات للمساحات السكنية أو لأنواع الاستخدام الأخرى. وتستند البيانات إلى قيم إحصائية اتحادية. وبالنسبة إلى مستويات الإيجار، توجد درجات مختلفة لمراعاة التطورات الإقليمية المتباينة. وهذا العامل وحده من شأنه عادةً أن يزيد العبء الضريبي.
- معامل الضريبة: كان معامل الضريبة يستند حتى الآن إلى بيانات من ستينيات القرن العشرين (الغرب) أو ثلاثينيات القرن العشرين (الشرق). وسيُخفض إلى نحو عُشر قيمته. بالإضافة إلى ذلك، توجد تخفيضات أخرى للإسكان الاجتماعي. وهذا العامل وحده من شأنه عادةً أن يقلل العبء الضريبي.
- معدل الرفع: طُلب من البلديات إبقاء إجمالي إيرادات الضريبة العقارية على حاله قدر الإمكان. ولا يُسمح إلا بتغييرات طفيفة. وستعدل البلديات معدل الرفع وفقًا لذلك، مع مراعاة الموقع والاستخدام. ومع ذلك، سيؤدي هذا العامل، نتيجة الحساب الإجمالي، إلى دفع بعض المالكين مبالغ أكبر ودفع آخرين مبالغ أقل.
تتكون الضريبة العقارية الجديدة من العوامل الثلاثة جميعها. ويُستثنى من ذلك العقارات غير المبنية في المناطق الحضرية الكبرى أو المناطق التي تعاني نقصًا في المساكن. ويجوز للبلديات أن تفرض عليها معدلات رفع أعلى في صورة الضريبة العقارية C. ومن شأن ذلك تشجيع بناء المساكن.
التغييرات تشمل أيضًا الأراضي المستخدمة تجاريًا
وتشمل القيم الأساسية الجديدة أيضًا العقارات التجارية وقطع الأراضي المستأجرة والمساحات المستخدمة للزراعة والغابات. وفي المستقبل، سيكون الملاك وحدهم، وليس المستخدمون (المستأجرون)، مسؤولين عن دفع الضريبة.
لكن توجد اختلافات عن الحساب العادي. فبالنسبة إلى الأراضي والعقارات التجارية، يُطبَّق الحساب المبسط "يُطبَّق نظام القيمة المادية. وفي هذا السياق، تحل تكاليف إنشاء العقار محل العديد من المعلومات التفصيلية الأخرى. والهدف هو إبقاء الإجراء مبسطًا قدر الإمكان، لا سيما لأن الأرض والمبنى، خلافًا للعقارات الخاصة، يدخلان في الحساب الاقتصادي التجاري.
في حالة الاستخدام الزراعي والغابي، يُعد نظام قيمة العائد المطبق حتى الآن أساسًا جوهريًا. إلا أنه سيُوحَّد ويُبسَّط.
ما البيانات التي يجب على المالكين توفيرها؟
عمليًا، يعني ذلك أنه اعتبارًا من عام 2022 يجب إعادة تقييم جميع قطع الأراضي القائمة. ويتطلب هذا العمل الضخم تعاون المالكين. والأساس هو قانون إصلاح ضريبة العقارات وقانون التقييم، الذي ينص على هذا التعاون.
وهذا يعني: إذا كنتم مالكين لأراضٍ أو قطع أراضٍ أو عقارات، أو تستخدمون أرضًا بنظام حق الانتفاع طويل الأجل، أو تخططون لشراء عقار قريبًا، فأنتم ملزمون بتقديم المعلومات إلى السلطات المالية. وستطلب منكم هذه السلطات إرسال البيانات وفقًا لذلك. وتختلف البيانات المطلوبة بحسب الولاية والبلدية. وكقاعدة عامة، تشمل المعلومات التالية:
- العنوان/الموقع الدقيق للعقار،
- نوع الأرض (مرحلة البناء/الاستخدام)،
- مستخرج من السجل العقاري (ملكية العقار، حقوق الاستخدام، بيانات القطعة)،
- إشعار ضريبة العقارات الحالي،
- سنة بناء العقار، عند الاقتضاء،
- مستندات حماية الآثار، وما إلى ذلك،
- حساب مساحة الأرض ومساحات السكن والاستخدام، بما في ذلك التوزيع في العقارات السكنية المؤجرة،
- عدد أماكن الوقوف والمرائب ومواقف السيارات.
ستجدون معظم البيانات في عقد الشراء أو مستندات البناء الخاصة بكم. وفي بعض الحالات، قد تكون هناك حاجة إلى عقود إضافية بشأن حقوق الاستخدام، وكذلك إقرارات التقسيم. وبقدر ما يتعلق الأمر بالعقارات السكنية، يجب أحيانًا تقديم معلومات مفصلة جدًا عن الوحدات السكنية والمساحات المشتركة.
أين تجدون معلومات إضافية؟
تقدم الولايات الألمانية معلومات مفصلة عن ضريبة العقارات الجديدة. صحيح أن البلديات تستعلم عن البيانات ذات الصلة عبر السلطات المالية، إلا أن الولايات هي التي تحدد الإطار القانوني. وهي تستند إلى القانون الاتحادي، لكنها استخدمت في بعض الحالات بنودًا تتيح لها وضع قواعد مختلفة. لذلك قد تختلف بعض المعلومات في بافاريا عنها في شمال الراين-وستفاليا أو برلين. ويمكن عبر عناوين الويب التالية الحصول على معلومات إضافية المعلومات متاحة:
- بادن-فورتمبيرغ،
- بافاريا،
- برلين،
- براندنبورغ،
- بريمن،
- هامبورغ،
- هيسن،
- مكلنبورغ-فوربومرن،
- سكسونيا السفلى،
- شمال الراين-وستفاليا،
- راينلاند-بفالتس،
- زارلاند،
- سكسونيا،
- ساكسونيا-أنهالت،
- شليسفيغ-هولشتاين،
- تورينغن.
ستغير إعادة الحساب الالتزام بالسداد
سيغير إصلاح الضريبة العقارية الالتزام بالسداد بشكل ملحوظ. ومن المتوقع حدوث فروق كبيرة جزئيًا بين قيمة الضريبة العقارية الجديدة والقديمة.
إذا كنتم تؤجرون عقارًا أو تمنحونه بالإيجار، فسيكون بإمكانكم تحميل المبلغ على المستأجرين. ويُشترط لذلك أن يكون هذا البند مذكورًا في قائمة تكاليف التشغيل.
وبصفتكم مالكين لأراضٍ يستخدمها الغير، سيتعين عليكم مستقبلًا سداد الضريبة بأنفسكم. ويمكنكم هنا أيضًا تحميلها على المستخدمين بموجب العقود المناسبة.