Реформа податку на нерухомість: що мають знати власники та покупці

6 червень 2022

Власники нерухомості знають про податок на нерухомість. Йдеться про податок, який стягує муніципалітет. Він, зокрема, слугує для фінансування державних видатків. Однак методика розрахунку була спірною. Тому Федеральний конституційний суд мав винести рішення щодо її законності. Результатом стала реформа податку на нерухомість, яку Федерація та федеральні землі закріпили в законодавстві.

Наслідок: відбудеться новий розрахунок, який із 2025 року має враховуватися під час нарахування податку власникам. Уже з 2022 року всіх власників нерухомості, земельних ділянок і земель, а також ділянок на праві спадкової оренди закликають уможливити новий розрахунок, надавши відповідну інформацію.

Info: Точний порядок дій відрізняється залежно від федеральної землі. Тому залежно від місця проживання ключові показники можуть відрізнятися від наведених тут даних.

Якщо ви володієте нерухомістю або землею чи плануєте їх придбати, податок на нерухомість безпосередньо вас стосується. Якщо ви є орендарем земельної ділянки або житла, це стосується вас опосередковано, оскільки податок на нерухомість зазвичай включається до експлуатаційних витрат.

Що таке податок на нерухомість?

Муніципалітети мають право оподатковувати нерухоме майно. Для землі та будівель це здійснюється через цей збір. Отримані кошти використовуються для фінансування державних проєктів. Гроші залишаються в муніципалітеті й використовуються там для будівництва та утримання інфраструктури, громадських установ і багато чого іншого.

Чому методику розрахунку потрібно змінити?

Дотепер розрахунок здійснювався на основі уніфікованої вартості та податкової базової суми, яка коригується на місцевому рівні за допомогою коефіцієнта. При цьому на розрахунок впливають різні фактори, зокрема площа земельної ділянки.

Ця процедура призводить до значних відмінностей між різними населеними пунктами. Крім того, основи розрахунку базуються на даних минулих десятиліть. Унаслідок цього фактична вартість нерухомості відірвалася від податку на нерухомість. Серед іншого, з цих причин Федеральний конституційний суд визнав попередню методику розрахунку такою, що суперечить закону. На його думку, порушено принцип рівного ставлення.

З якого моменту діятиме нова методика розрахунку?

Муніципалітети можуть використовувати попередні дані лише до кінця 2024 року. Із 2025 року податок на нерухомість потрібно визначати за новими ключовими показниками. Водночас і надалі існуватиме «клаптикова ковдра» різних правил. Адже більшість земель мають щодо цього видати загальні розпорядження, які мають бути адаптовано реалізовані в муніципалітетах.

Федеральне законодавство надає землям певну свободу в реалізації, тому й надалі можна буде виявити відмінності як між різними землями, так і між муніципалітетами. По суті, новий розрахунок ґрунтується на площі земельної ділянки, виді використання та місцезнаходженні, однак містить і додаткові деталі, як-от житлова площа.

Так розраховується новий податок на нерухомість

Як і раніше, формула розрахунку збору має такий вигляд:

Вартість майна x податкова ставка x коефіцієнт нарахування

Однак окремі фактори ґрунтуються на нових даних. Це пояснюють наведені нижче роз’яснення.

Вартість: При визначенні вартості органи влади по суті враховують такі складові, як вартість землі, площа та рівень орендної плати для житлових площ або інших видів використання. Дані ґрунтуються на статистичних показниках Федерації. Для рівнів орендної плати передбачено різні градації, щоб врахувати регіональні відмінності в розвитку. Сам по собі цей фактор зазвичай підвищив би податкове навантаження.
Податкова ставка: Раніше податкова ставка ґрунтувалася на даних 1960-х років (Захід) або 1930-х років (Схід). Її буде скорочено приблизно до однієї десятої. Додатково передбачено інші знижки для соціального житлового будівництва. Сам по собі цей фактор зазвичай зменшив би податкове навантаження.
Коефіцієнт нарахування: Муніципалітетам запропоновано залишити загальний обсяг надходжень від податку на нерухомість якомога незмінним. Дозволені лише незначні зміни. Муніципалітети відповідно скоригують коефіцієнт нарахування, враховуючи місцезнаходження та використання. Однак у результаті загального розрахунку цей фактор призведе до того, що окремі власники сплачуватимуть більше, а інші — менше.

Новий податок на нерухомість складається з усіх трьох факторів. Виняток становлять незабудовані земельні ділянки в агломераціях або регіонах із дефіцитом житла. Для них муніципалітети можуть встановлювати вищі коефіцієнти нарахування у формі податку на нерухомість C. Це має сприяти будівництву житла.

Зміни також стосуються земель, що використовуються в комерційних цілях

Нові основні показники також стосуються комерційної нерухомості, орендованих земельних ділянок, а також площ, що використовуються в сільському та лісовому господарстві. У майбутньому за сплату збору відповідатимуть лише власники, а не користувачі (орендарі).

Однак є відмінності від звичайного розрахунку. Для комерційних земельних ділянок і об’єктів нерухомості застосовується спрощений Застосовується метод визначення вартості за витратами. При цьому витрати на відтворення нерухомості замінюють багато іншої детальної інформації. Мета полягає в тому, щоб зробити метод якомога простішим, зокрема й тому, що, на відміну від приватної нерухомості, земля та будівлі включаються до економічного розрахунку підприємства.

Для сільськогосподарського та лісогосподарського використання основою, як і раніше, є метод визначення дохідної вартості. Однак його стандартизують і спрощують.

Які дані мають підготувати власники?

На практиці це означає, що починаючи з 2022 року всі існуючі земельні ділянки мають бути переоцінені. Цей масштабний захід потребує допомоги власників. Підставою є Закон про реформу податку на нерухомість і законодавства про оцінку, який передбачає таку допомогу.

Це означає: якщо ви є власником землі, земельних ділянок або нерухомості, користуєтеся земельною ділянкою на умовах емфітевзису або найближчим часом плануєте придбання, ви зобов’язані надавати інформацію податковим органам. Вони відповідно вимагатимуть від вас передати дані. Які саме відомості необхідні, залежить від федеральної землі та громади. Як правило, до них належать такі дані:

точна адреса/місцезнаходження об’єкта,
тип земельної ділянки (етап будівництва/використання),
витяг із земельної книги (відносини власності, права користування, дані про кадастрову ділянку),
актуальне повідомлення про податок на нерухомість,
за потреби — рік будівництва нерухомості,
підтвердження статусу пам’ятки тощо,
розрахунок площі земельної ділянки, а також житлової та корисної площі, включно з розподілом для об’єктів із орендними квартирами,
кількість паркувальних місць, гаражів і місць для паркування.

Більшість даних ви знайдете у договорі купівлі-продажу або будівельній документації. У деяких випадках можуть знадобитися додаткові договори щодо прав користування, а також декларації про поділ. Якщо йдеться про житлову нерухомість, частково потрібно вказати дуже детальну інформацію про квартири та спільні площі.

Де знайти додаткову інформацію?

Федеральні землі надають детальну інформацію про новий податок на нерухомість. Хоча громади запитують відповідні дані через податкові органи, правові рамкові умови встановлюють федеральні землі. Вони орієнтуються на федеральне законодавство, однак частково скористалися положеннями про відкриття. Тому окремі відомості в Баварії можуть відрізнятися від Північного Рейну-Вестфалії або Берліна. За наведеними нижче вебадресами можна знайти додатковуІнформація доступна:

Перерахунок змінить обов’язок зі сплати

Реформа податку на нерухомість суттєво змінить обов’язок зі сплати. Очікуються частково значні відмінності між новим і старим розміром податку на нерухомість.

Якщо ви здаєте нерухомість в оренду або внайм, ви зможете перекласти цю суму на орендарів. Передумовою є зазначення цієї статті в переліку експлуатаційних витрат.

Як власник землі, якою користуються треті особи, у майбутньому ви самостійно будете зобов’язані сплачувати цей податок. Тут ви також зможете перекласти його на користувачів за наявності відповідних договорів.