I proprietari di immobili conoscono l’imposta fondiaria. Si tratta di un’imposta riscossa dal Comune. Serve, tra le altre cose, a finanziare le spese pubbliche. Tuttavia, il calcolo era controverso. Pertanto, la Corte costituzionale federale ha dovuto pronunciarsi sulla sua legittimità. Il risultato è una riforma dell’imposta fondiaria, che il governo federale e i Länder hanno avviato sul piano giuridico.
La conseguenza: si procederà a un ricalcolo, che dal 2025 dovrà essere preso in considerazione nella determinazione dell’imposta a carico dei proprietari. Già a partire dal 2022, tutti i proprietari di immobili, terreni e fondi nonché di terreni soggetti a enfiteusi sono tenuti a consentire il nuovo calcolo fornendo le informazioni rilevanti.
Info: La procedura esatta varia a seconda del Land. A seconda del luogo di residenza, possono pertanto verificarsi valori di riferimento diversi da quelli indicati qui.
Se possedete o intendete acquistare un immobile o un terreno, siete direttamente interessati dall’imposta fondiaria. Se siete affittuari o inquilini, ne siete interessati indirettamente, poiché l’imposta fondiaria confluisce solitamente nei costi accessori.
Che cos’è l’imposta fondiaria?
I Comuni possono tassare i beni immobili. Per i terreni e gli edifici ciò avviene tramite questo tributo. I proventi finanziano progetti pubblici. Le somme rimangono nel Comune e sono lì disponibili per la costruzione e la manutenzione delle infrastrutture, delle strutture pubbliche e molto altro.
Perché è necessario adeguare il calcolo?
Finora il calcolo è effettuato sulla base di un valore catastale e di un importo imponibile dell’imposta fondiaria, adeguato localmente tramite l’aliquota comunale. Nel calcolo confluiscono diversi fattori, come le dimensioni del terreno.
Questa procedura comporta grandi differenze tra i diversi luoghi. Inoltre, le basi di calcolo risalgono a decenni fa. Di conseguenza, il valore effettivo degli immobili si è disaccoppiato dall’imposta fondiaria. Tra le altre ragioni, per questi motivi la Corte costituzionale federale ha dichiarato illegittimo il calcolo precedente. Ritiene violato il principio della parità di trattamento.
Da quando si applica il nuovo calcolo?
I Comuni possono utilizzare i dati precedenti solo fino alla fine del 2024. Dal 2025 l’imposta fondiaria dovrà essere determinata sulla base di nuovi valori di riferimento. Tuttavia, continuerà a esistere un “patchwork” di regole diverse. Infatti, la maggior parte dei Länder ha a tal fine emanare disposizioni generali che devono essere attuate adeguatamente nei comuni.
Il diritto federale concede ai Länder una certa libertà nell’attuazione, per cui continueranno a riscontrarsi differenze sia tra i diversi Länder sia tra i comuni. In sostanza, il nuovo calcolo si basa sulla dimensione del terreno, sul tipo di utilizzo e sull’ubicazione, ma contiene ulteriori dettagli, come ad esempio la superficie abitabile.
Ecco come viene calcolata la nuova imposta fondiaria
Come in precedenza, la formula per il calcolo dell’imposta è:
Valore del possesso x aliquota di base x coefficiente comunale
Tuttavia, i singoli fattori si basano su nuovi dati. Lo illustrano le spiegazioni seguenti.
- Valore: Per determinare il valore, le autorità considerano essenzialmente componenti quali il valore del terreno, la superficie e il livello degli affitti per le superfici abitative o per altri tipi di utilizzo. I dati si basano su valori statistici federali. Per i livelli degli affitti esistono diverse fasce, al fine di tenere conto degli sviluppi regionali differenti. Questo fattore, da solo, tenderebbe normalmente ad aumentare il carico fiscale.
- Aliquota di base: Finora l’aliquota di base si basava su dati degli anni ’60 (Germania occidentale) o degli anni ’30 (Germania orientale). Viene ridotta a circa un decimo. Sono inoltre previste ulteriori riduzioni per l’edilizia abitativa sociale. Questo fattore, da solo, tenderebbe normalmente a ridurre il carico fiscale.
- Coefficiente comunale: I comuni sono invitati a mantenere il gettito complessivo dell’imposta fondiaria il più possibile invariato. Sono consentite solo modifiche irrilevanti. I comuni adegueranno di conseguenza il coefficiente, tenendo conto dell’ubicazione e dell’utilizzo. Tuttavia, a seguito del calcolo complessivo, questo fattore farà sì che alcuni proprietari paghino di più e altri di meno.
La nuova imposta fondiaria è composta da tutti e tre i fattori. Sono esclusi i terreni non edificati nelle aree metropolitane o nelle regioni con carenza di abitazioni. Per questi, i comuni possono applicare coefficienti più elevati sotto forma di imposta fondiaria C. Ciò dovrebbe favorire la costruzione di alloggi.
Le modifiche riguardano anche i terreni ad uso commerciale
I nuovi valori di riferimento riguardano anche gli immobili commerciali, i terreni presi in affitto nonché le superfici utilizzate per scopi agricoli e forestali. In futuro, saranno responsabili dell’imposta soltanto i proprietari, non più gli utilizzatori (affittuari).
Esistono tuttavia differenze rispetto al calcolo normale. Per i terreni e gli immobili commerciali si applica il metodo semplificato Applicazione del metodo del valore reale. In questo caso, i costi di costruzione dell’immobile sostituiscono molte altre informazioni dettagliate. L’obiettivo è mantenere la procedura il più snella possibile, anche perché, diversamente dagli immobili privati, nel calcolo aziendale rientrano sia il terreno sia l’edificio.
Per l’uso agricolo e forestale, il precedente metodo del valore reddituale costituisce la base essenziale. Tuttavia, viene standardizzato e semplificato.
Quali dati devono tenere pronti i proprietari?
In pratica, ciò significa che dal 2022 tutti i terreni esistenti devono essere nuovamente valutati. Questa enorme operazione richiede la collaborazione dei proprietari. La base è costituita dalla Legge sulla riforma dell’imposta fondiaria e del diritto di valutazione, che prevede tale collaborazione.
Ciò significa: se siete proprietari di terreni, lotti o immobili, utilizzate un terreno con diritto di superficie o prevedete di effettuare a breve un acquisto, siete tenuti a fornire informazioni alle autorità fiscali. Queste vi richiederanno di conseguenza l’invio dei dati. Le informazioni necessarie dipendono dal Land e dal comune. Di norma comprendono i seguenti dati:
- indirizzo/ubicazione esatta dell’immobile,
- tipo di terreno (fase di costruzione/uso),
- estratto del registro fondiario (rapporti di proprietà, diritti d’uso, dati della particella),
- l’attuale avviso di imposta fondiaria,
- eventualmente l’anno di costruzione dell’immobile,
- documenti comprovanti la tutela dei monumenti ecc.,
- calcolo della superficie del terreno nonché delle superfici abitative e utili, inclusa la suddivisione nel caso di immobili residenziali in locazione,
- numero di posti auto, garage e parcheggi.
La maggior parte dei dati si trova nel contratto di acquisto o nella documentazione edilizia. In alcuni casi possono essere necessari ulteriori contratti relativi ai diritti d’uso nonché dichiarazioni di divisione. Per quanto riguarda gli immobili residenziali, in parte devono essere fornite informazioni molto dettagliate sugli appartamenti e sulle aree comuni.
Dove trovare ulteriori informazioni?
I Länder offrono informazioni dettagliate sulla nuova imposta fondiaria. Sebbene i comuni richiedano i dati pertinenti tramite le autorità fiscali, le condizioni giuridiche sono stabilite dai Länder. Questi si orientano al diritto federale, ma in alcuni casi hanno utilizzato clausole di apertura. Pertanto, singole informazioni possono essere diverse in Baviera rispetto alla Renania Settentrionale-Vestfalia o a Berlino. Ai seguenti indirizzi web sono disponibili ulteriori Informazioni disponibili:
- Baden-Württemberg,
- Baviera,
- Berlino,
- Brandeburgo,
- Brema,
- Amburgo,
- Assia,
- Meclemburgo-Pomerania Anteriore,
- Bassa Sassonia,
- Renania Settentrionale-Vestfalia,
- Renania-Palatinato,
- Saarland,
- Sassonia,
- Sassonia-Anhalt,
- Schleswig-Holstein,
- Turingia.
Il ricalcolo modificherà l'obbligo di pagamento
La riforma dell'imposta sugli immobili modificherà notevolmente l'obbligo di pagamento. Sono da prevedere differenze in parte considerevoli tra il nuovo e il vecchio importo dell'imposta sugli immobili.
Se affittate o date in locazione un immobile, potrete trasferire l'importo sugli inquilini. Il presupposto è che questa voce sia indicata nell'elenco dei costi di esercizio.
In quanto proprietari di immobili utilizzati da terzi, in futuro dovrete versare personalmente l'imposta. Anche in questo caso, potrete trasferirla agli utilizzatori sulla base di contratti adeguati.