रियल एस्टेट मालिक संपत्ति कर से परिचित हैं। यह वह कर है जिसे नगरपालिका वसूलती है। इसका उपयोग अन्य बातों के अलावा सार्वजनिक खर्चों के वित्तपोषण के लिए किया जाता है। हालांकि, इसकी गणना विवादास्पद थी। इसलिए संघीय संवैधानिक न्यायालय को इसकी वैधता पर निर्णय देना पड़ा। इसका परिणाम संपत्ति कर सुधार है, जिसे संघ और राज्यों ने कानूनी रूप से लागू करने का मार्ग प्रशस्त किया है।
परिणाम: एक नई गणना की जाएगी, जिसे 2025 से मालिकों पर कर लगाने के समय ध्यान में रखा जाना है। वर्ष 2022 से ही रियल एस्टेट, भूखंडों और भूमि तथा विरासत-पट्टे वाले भूखंडों के सभी मालिकों से प्रासंगिक जानकारी उपलब्ध कराकर नई गणना को संभव बनाने का अनुरोध किया गया है।
जानकारी: सटीक प्रक्रिया संघीय राज्यों के अनुसार अलग-अलग होती है। इसलिए निवास स्थान के आधार पर यहां दिए गए आंकड़ों से अलग प्रमुख मान हो सकते हैं।
यदि आपके पास कोई संपत्ति या भूमि है अथवा आप उसे खरीदना चाहते हैं, तो आप सीधे संपत्ति कर से प्रभावित हैं। यदि आप पट्टेदार या किरायेदार हैं, तो आप अप्रत्यक्ष रूप से प्रभावित हैं, क्योंकि संपत्ति कर आमतौर पर परिचालन लागत में शामिल होता है।
संपत्ति कर क्या है?
नगरपालिकाओं को अचल संपत्ति पर कर लगाने की अनुमति है। भूमि और इमारतों पर यह शुल्क इसी माध्यम से लगाया जाता है। प्राप्त आय से सार्वजनिक परियोजनाओं का वित्तपोषण किया जाता है। धनराशि नगरपालिका में ही रहती है और वहां बुनियादी ढांचे, सार्वजनिक संस्थानों तथा बहुत कुछ के निर्माण और रखरखाव के लिए उपलब्ध रहती है।
गणना में बदलाव क्यों आवश्यक है?
अब तक गणना एक निर्धारित मूल्य और संपत्ति कर निर्धारण राशि के आधार पर होती है, जिसे स्थानीय स्तर पर गुणांक दर द्वारा समायोजित किया जाता है। इसमें भूखंड का आकार जैसे विभिन्न कारक गणना में शामिल होते हैं।
इस प्रक्रिया के कारण विभिन्न स्थानों के बीच बड़े अंतर उत्पन्न होते हैं। इसके अलावा, गणना के आधार पिछले दशकों पर आधारित हैं। परिणामस्वरूप, संपत्तियों का वास्तविक मूल्य संपत्ति कर से अलग हो गया है। अन्य कारणों के साथ-साथ इन्हीं कारणों से संघीय संवैधानिक न्यायालय ने पिछली गणना को कानून-विरुद्ध माना। उसके अनुसार समान व्यवहार के सिद्धांत का उल्लंघन हुआ है।
नई गणना कब से लागू होगी?
नगरपालिकाएं केवल 2024 के अंत तक पुराने आंकड़ों का उपयोग कर सकती हैं। 2025 से संपत्ति कर नए प्रमुख मानों के आधार पर निर्धारित किया जाना है। हालांकि, विभिन्न नियमों का एक “रजाईनुमा मिश्रण” बना रहेगा। क्योंकि अधिकांश राज्यों ने इसके लिए सामान्य प्रशासनिक आदेश जारी किए गए हैं, जिन्हें नगरपालिकाओं में अनुकूलित रूप से लागू किया जाना है।
संघीय कानून राज्यों को कार्यान्वयन में कुछ स्वतंत्रता देता है, इसलिए विभिन्न राज्यों और नगरपालिकाओं के बीच अभी भी अंतर देखने को मिलेंगे। मूल रूप से नई गणना भूखंड के आकार, उपयोग के प्रकार और स्थिति पर आधारित है, लेकिन इसमें आवासीय क्षेत्रफल जैसे अन्य विवरण भी शामिल हैं।
इस प्रकार नए संपत्ति कर की गणना की जाती है
पहले की तरह कर की गणना का सूत्र है:
संपत्ति का मूल्य x कर-माप दर x गुणक दर
हालाँकि, व्यक्तिगत कारक नए आँकड़ों पर आधारित हैं। इसे निम्नलिखित व्याख्याएँ दर्शाती हैं।
- मूल्य: मूल्य निर्धारित करते समय प्राधिकरण मुख्य रूप से भूमि मूल्य, क्षेत्रफल और आवासीय क्षेत्रों या अन्य उपयोग के प्रकारों के किराया स्तर जैसे घटकों को ध्यान में रखते हैं। आँकड़े संघीय स्तर के सांख्यिकीय मूल्यों पर आधारित हैं। किराया स्तरों में क्षेत्रीय रूप से भिन्न विकास को ध्यान में रखने के लिए विभिन्न श्रेणियाँ हैं। सामान्यतः यह कारक अकेले कर-भार बढ़ाएगा।
- कर-माप दर: कर-माप दर अब तक 1960 के दशक (पश्चिम) या 1930 के दशक (पूर्व) के आँकड़ों पर आधारित थी। इसे घटाकर लगभग दसवें हिस्से तक किया जाएगा। इसके अतिरिक्त सामाजिक आवास निर्माण के लिए अन्य कटौतियाँ भी हैं। सामान्यतः यह कारक अकेले कर-भार कम करेगा।
- गुणक दर: नगरपालिकाओं से कहा गया है कि संपत्ति कर से होने वाली कुल आय को यथासंभव समान रखा जाए। केवल मामूली बदलावों की अनुमति है। नगरपालिकाएँ गुणक दर को तदनुसार समायोजित करेंगी और इस दौरान स्थिति तथा उपयोग को ध्यान में रखेंगी। फिर भी, कुल गणना के परिणामस्वरूप इस कारक के कारण कुछ मालिक अधिक और अन्य कम भुगतान करेंगे।
इन तीनों कारकों से मिलकर नया संपत्ति कर बनता है। इससे घनी आबादी वाले क्षेत्रों या आवास की कमी वाले क्षेत्रों में स्थित अविकसित भूखंड अपवाद हैं। इनके लिए नगरपालिकाएँ संपत्ति कर C के रूप में अधिक गुणक दर निर्धारित कर सकती हैं। इसका उद्देश्य आवास निर्माण को प्रोत्साहित करना है।
बदलाव व्यावसायिक रूप से उपयोग की जाने वाली भूमि को भी प्रभावित करते हैं
नए मूल मान व्यावसायिक संपत्तियों, पट्टे पर लिए गए भूखंडों तथा कृषि और वानिकी के लिए उपयोग किए जाने वाले क्षेत्रों पर भी लागू होते हैं। भविष्य में कर के लिए केवल मालिक जिम्मेदार होंगे, उपयोगकर्ता (पट्टेदार) नहीं।
हालाँकि, सामान्य गणना से कुछ अंतर हैं। व्यावसायिक भूखंडों और संपत्तियों के लिए सरलीकृत "उपयोग के लिए परिसंपत्ति-मूल्य विधि लागू होगी। इसमें संपत्ति की निर्माण लागत कई अन्य विस्तृत जानकारियों का स्थान लेती है। लक्ष्य इस प्रक्रिया को यथासंभव सरल रखना है, खासकर इसलिए भी कि निजी संपत्तियों के विपरीत भूमि और भवन व्यावसायिक गणना में शामिल होते हैं।
कृषि और वानिकी उपयोग के मामले में अब तक की आय-मूल्य विधि महत्वपूर्ण आधार है। हालांकि, इसे मानकीकृत और सरल बनाया जाएगा।
मालिकों को कौन-सा डेटा तैयार रखना होगा?
व्यवहार में इसका अर्थ है कि 2022 से सभी मौजूदा भूखंडों का नए सिरे से मूल्यांकन किया जाना है। इस विशाल कार्य के लिए मालिकों की सहायता आवश्यक है। इसका आधार भू-संपत्ति कर और मूल्यांकन कानून में सुधार संबंधी कानून है, जिसमें इस सहायता का प्रावधान किया गया है।
इसका अर्थ है: यदि आप भूमि, भूखंड या संपत्ति के मालिक हैं, पट्टे पर मिली भूमि का उपयोग करते हैं या शीघ्र ही खरीद की योजना बना रहे हैं, तो आप वित्तीय प्राधिकरणों को जानकारी देने के लिए बाध्य हैं। वे आपसे संबंधित डेटा भेजने का अनुरोध करेंगे। कौन-सी जानकारी आवश्यक है, यह संघीय राज्य और नगरपालिका पर निर्भर करता है। सामान्यतः इसमें निम्नलिखित जानकारी शामिल होती है:
- संपत्ति का सटीक पता/स्थान,
- भूखंड का प्रकार (निर्माण चरण/उपयोग),
- भूमि रजिस्टर का उद्धरण (स्वामित्व संबंध, उपयोग अधिकार, भू-खंड संबंधी डेटा),
- वर्तमान भू-संपत्ति कर निर्धारण पत्र,
- यदि लागू हो तो संपत्ति का निर्माण वर्ष,
- स्मारक संरक्षण आदि के प्रमाण,
- भूमि के आकार तथा आवासीय और उपयोगी क्षेत्रों की गणना, जिसमें किराये की आवासीय संपत्तियों में विभाजन भी शामिल है,
- पार्किंग स्थानों, गैरेज और पार्किंग स्थलों की संख्या।
अधिकांश डेटा आपको अपने खरीद अनुबंध या निर्माण दस्तावेजों में मिल जाएगा। कुछ मामलों में उपयोग अधिकारों से संबंधित अतिरिक्त अनुबंधों तथा विभाजन घोषणाओं की आवश्यकता हो सकती है। जहाँ बात आवासीय संपत्तियों की हो, वहाँ कभी-कभी आवासों और सामुदायिक क्षेत्रों से संबंधित बहुत विस्तृत जानकारी देनी होती है।
आपको आगे की जानकारी कहाँ मिलेगी?
नए भू-संपत्ति कर के बारे में विस्तृत जानकारी संघीय राज्य उपलब्ध कराते हैं। यद्यपि नगरपालिकाएँ वित्तीय प्राधिकरणों के माध्यम से प्रासंगिक डेटा मांगती हैं, कानूनी ढाँचा संघीय राज्य निर्धारित करते हैं। ये संघीय कानून पर आधारित होते हैं, हालांकि कुछ ने आंशिक रूप से अपवाद प्रावधानों का उपयोग किया है। इसलिए बवेरिया में कुछ जानकारी नॉर्थ राइन-वेस्टफेलिया या बर्लिन से अलग हो सकती है। निम्नलिखित वेब पतों के माध्यम से आगे की जानकारी उपलब्ध है।जानकारी उपलब्ध है:
- बाडेन-वुर्टेमबर्ग,
- बवेरिया,
- बर्लिन,
- ब्रांडेनबर्ग,
- ब्रेमेन,
- हैम्बर्ग,
- हेस्सेन,
- मेक्लेनबुर्ग-वोर्पोमर्न,
- नीडरज़ाक्सेन,
- नॉर्थ राइन-वेस्टफेलिया,
- राइनलैंड-फाल्ज़,
- सारलैंड,
- सैक्सोनी,
- सैक्सोनी-आनहाल्ट,
- श्लेसविग-होल्स्टाइन,
- थुरिंगिया.
पुनर्गणना से कर भुगतान का दायित्व बदलेगा
संपत्ति कर सुधार से कर भुगतान का दायित्व काफी बदल जाएगा। नए और पुराने संपत्ति कर की राशि के बीच कभी-कभी महत्वपूर्ण अंतर अपेक्षित हैं।
यदि आप कोई संपत्ति किराए या पट्टे पर देते हैं, तो आप यह राशि किरायेदारों पर डाल सकेंगे। इसके लिए आवश्यक है कि परिचालन लागत की सूची में इस मद का उल्लेख हो।
तीसरे पक्ष द्वारा उपयोग की जाने वाली भूमि के मालिक के रूप में आपको भविष्य में कर स्वयं जमा करना होगा। यहां भी, संबंधित अनुबंधों के आधार पर आप यह राशि उपयोगकर्ताओं पर डाल सकते हैं।