Réforme de l’impôt foncier : ce que les propriétaires et les acheteurs doivent savoir

6 Juin 2022

Les propriétaires immobiliers connaissent la taxe foncière. Il s’agit d’un impôt prélevé par la commune. Il sert notamment à financer les dépenses publiques. Toutefois, son mode de calcul était controversé. La Cour constitutionnelle fédérale devait donc se prononcer sur sa légalité. Il en résulte une réforme de la taxe foncière, que la Fédération et les Länder ont engagée sur le plan juridique.

Conséquence : un nouveau calcul sera effectué et devra être pris en compte à partir de 2025 lors de la mise à contribution des propriétaires. Dès 2022, tous les propriétaires de biens immobiliers, de terrains et de terres ainsi que de terrains grevés d’un droit d’emphytéose sont invités à permettre ce nouveau calcul en transmettant les informations pertinentes.

Info : La procédure exacte diffère selon les Länder. Selon le lieu de résidence, les valeurs de référence peuvent donc être différentes de celles indiquées ici.

Si vous possédez ou souhaitez acquérir un bien immobilier ou un terrain, vous êtes directement concerné par la taxe foncière. Si vous êtes preneur à bail ou locataire, vous êtes indirectement concerné, car la taxe foncière est généralement incluse dans les charges d’exploitation.

Qu’est-ce que la taxe foncière ?

Les communes sont autorisées à imposer les biens fonciers. Pour les terrains et les bâtiments, cela se fait au moyen de cette taxe. Les recettes servent à financer des projets publics. Les fonds restent dans la commune et y sont disponibles pour la construction et l’entretien des infrastructures, des équipements publics et bien plus encore.

Pourquoi le calcul doit-il être adapté ?

Jusqu’à présent, le calcul reposait sur une valeur unitaire et une base de calcul de la taxe foncière, ajustée localement par le coefficient multiplicateur. Différents facteurs, tels que la superficie du terrain, interviennent dans le calcul.

Cette procédure entraîne d’importantes différences entre les différents lieux. En outre, les bases de calcul reposent sur des données datant de plusieurs décennies. Ainsi, la valeur réelle des biens immobiliers s’est découplée de la taxe foncière. C’est notamment pour ces raisons que la Cour constitutionnelle fédérale a déclaré le calcul appliqué jusqu’alors contraire à la loi. Elle considère que le principe d’égalité de traitement est violé.

À partir de quand le nouveau calcul s’applique-t-il ?

Les communes ne pourront utiliser les données actuelles que jusqu’à la fin de 2024. À partir de 2025, la taxe foncière devra être déterminée selon de nouvelles valeurs de référence. Il continuera toutefois d’exister un « patchwork » de règles différentes. En effet, la plupart des Länder ont ont adopté des dispositions générales, qui doivent être mises en œuvre de manière adaptée dans les communes.

Le droit fédéral laisse aux Länder une certaine liberté dans la mise en œuvre, de sorte que des différences continueront d’être constatées tant entre les différents Länder qu’entre les communes. Essentiellement, le nouveau calcul repose sur la superficie du terrain, le type d’utilisation et la localisation, mais il comprend également d’autres détails, comme par exemple la surface habitable.

Voici comment est calculée la nouvelle taxe foncière

Comme auparavant, la formule de calcul de la taxe est la suivante :

Valeur du bien x taux de mesure fiscale x taux de prélèvement

Toutefois, les différents facteurs reposent sur de nouvelles données. Les explications suivantes le montrent.

Valeur : Pour déterminer la valeur, les autorités prennent essentiellement en compte des composantes telles que la valeur du terrain, la superficie et le niveau des loyers pour les surfaces d’habitation ou d’autres types d’utilisation. Les données reposent sur des valeurs statistiques fédérales. Pour les niveaux de loyers, il existe différents paliers afin de tenir compte des évolutions régionales divergentes. Ce facteur, à lui seul, augmenterait généralement la charge fiscale.
Taux de mesure fiscale : Jusqu’à présent, le taux de mesure fiscale reposait sur des données datant des années 1960 (Ouest) ou des années 1930 (Est). Il est réduit à environ un dixième. Des réductions supplémentaires sont également prévues pour le logement social. Ce facteur, à lui seul, réduirait généralement la charge fiscale.
Taux de prélèvement : Les communes sont invitées à maintenir autant que possible le produit total de la taxe foncière à un niveau constant. Seules des modifications insignifiantes sont autorisées. Les communes adapteront le taux de prélèvement en conséquence, en tenant compte de la localisation et de l’utilisation. Ce facteur entraînera néanmoins, au terme du calcul global, une charge plus élevée pour certains propriétaires et plus faible pour d’autres.

La nouvelle taxe foncière résulte de ces trois facteurs. Sont exceptés les terrains non bâtis situés dans les agglomérations ou les régions confrontées à une pénurie de logements. Pour ceux-ci, les communes peuvent appliquer des taux de prélèvement plus élevés sous la forme de la taxe foncière C. Cela vise à favoriser la construction de logements.

Les modifications concernent également les terrains à usage commercial

Les nouvelles valeurs de référence concernent également les biens immobiliers commerciaux, les parcelles louées à bail ainsi que les surfaces utilisées à des fins agricoles et forestières. À l’avenir, seuls les propriétaires, et non plus les utilisateurs (preneurs à bail), seront responsables du paiement de la taxe.

Il existe toutefois des différences par rapport au calcul normal. Pour les terrains et biens immobiliers commerciaux, la méthode simplifiée «Application de la méthode de la valeur réelle. Dans ce cadre, les coûts de construction du bien immobilier remplacent de nombreuses autres informations détaillées. L’objectif est de maintenir la méthode aussi simple que possible, notamment parce que, contrairement aux biens immobiliers privés, le terrain et le bâtiment sont intégrés au calcul de gestion d’entreprise.

Pour l’usage agricole et forestier, l’ancienne méthode de la valeur de rendement constitue la base essentielle. Elle est toutefois standardisée et simplifiée.

Quelles données les propriétaires doivent-ils préparer ?

En pratique, cela signifie qu’à partir de 2022, tous les terrains existants doivent être réévalués. Cette opération colossale nécessite la coopération des propriétaires. La base juridique est la loi portant réforme de la taxe foncière et du droit de l’évaluation, qui prévoit cette coopération.

Cela signifie que si vous êtes propriétaire de terres, de terrains ou de biens immobiliers, si vous utilisez un terrain en emphytéose ou si vous prévoyez prochainement un achat, vous êtes tenu de fournir des informations aux autorités fiscales. Celles-ci vous demanderont donc de transmettre les données correspondantes. Les informations requises dépendent du Land et de la commune. En règle générale, elles comprennent les éléments suivants :

adresse exacte/localisation du bien,
type de terrain (phase de construction/utilisation),
extrait du registre foncier (situation de propriété, droits d’utilisation, données cadastrales),
dernier avis de taxe foncière,
le cas échéant, année de construction du bien immobilier,
justificatifs de protection des monuments, etc.,
calcul de la superficie du terrain ainsi que des surfaces habitables et utiles, y compris leur répartition pour les immeubles locatifs,
nombre d’emplacements, de garages et de places de stationnement.

Vous trouverez la plupart des données dans votre contrat d’achat ou dans les documents de construction. Dans certains cas, des contrats supplémentaires concernant les droits d’utilisation ainsi que des déclarations de division peuvent être nécessaires. Lorsqu’il s’agit de biens résidentiels, il faut parfois fournir des informations très détaillées sur les logements et les parties communes.

Où trouver des informations complémentaires ?

Les Länder fournissent des informations détaillées sur la nouvelle taxe foncière. Certes, les communes demandent les données pertinentes par l’intermédiaire des autorités fiscales, mais les Länder définissent le cadre juridique. Ils s’orientent sur le droit fédéral, mais ont parfois utilisé des clauses d’ouverture. Certaines informations peuvent donc différer en Bavière, en Rhénanie-du-Nord-Westphalie ou à Berlin. Les adresses web suivantes permettent d’obtenir davantage de Informations disponibles :

Le nouveau calcul modifiera l’obligation de paiement

La réforme de l’impôt foncier modifiera considérablement l’obligation de paiement. Des différences parfois importantes entre le montant du nouvel impôt foncier et celui de l’ancien sont à prévoir.

Si vous louez ou donnez un bien immobilier à bail, vous pourrez répercuter le montant sur les locataires. La condition est que ce poste soit mentionné dans la liste des charges d’exploitation.

En tant que propriétaire d’un terrain utilisé par des tiers, vous devrez à l’avenir acquitter vous-même l’impôt. Là encore, vous pourrez le répercuter sur les utilisateurs si les contrats correspondants le prévoient.