Właściciele nieruchomości znają podatek od nieruchomości. Jest to podatek pobierany przez gminę. Służy on między innymi do finansowania wydatków publicznych. Sposób jego obliczania był jednak kontrowersyjny. Dlatego Federalny Trybunał Konstytucyjny musiał orzec o jego zgodności z prawem. Rezultatem jest reforma podatku od nieruchomości, którą federacja i kraje związkowe wprowadziły na drodze prawnej.
W konsekwencji dojdzie do ponownego obliczenia, które od 2025 roku ma być uwzględniane przy naliczaniu podatku właścicielom. Już od 2022 roku wszyscy właściciele nieruchomości, gruntów i ziemi oraz gruntów objętych prawem dziedzicznej dzierżawy zostali wezwani do umożliwienia nowego obliczenia poprzez przekazanie istotnych informacji.
Informacja: Dokładny sposób postępowania różni się w zależności od kraju związkowego. W zależności od miejsca zamieszkania wartości orientacyjne mogą zatem odbiegać od podanych tutaj.
Jeśli posiadają Państwo nieruchomość lub ziemię albo chcą ją nabyć, podatek od nieruchomości dotyczy Państwa bezpośrednio. Jeśli są Państwo dzierżawcą lub najemcą, podatek dotyczy Państwa pośrednio, ponieważ zwykle wchodzi w skład kosztów eksploatacyjnych.
Czym jest podatek od nieruchomości?
Gminy mogą opodatkowywać nieruchomości. W przypadku gruntów i budynków odbywa się to za pomocą tej daniny. Uzyskane środki finansują przedsięwzięcia publiczne. Pieniądze pozostają w gminie i są tam przeznaczane na budowę i utrzymanie infrastruktury, obiektów użyteczności publicznej i wiele innych celów.
Dlaczego obliczenia muszą zostać dostosowane?
Dotychczas obliczenia opierały się na wartości jednostkowej oraz kwocie pomiaru podatku od nieruchomości, która jest lokalnie korygowana przez stawkę podatkową. W obliczeniach uwzględnia się różne czynniki, takie jak powierzchnia działki.
Ta metoda prowadzi do znacznych różnic między poszczególnymi miejscowościami. Ponadto podstawy obliczeń pochodzą z minionych dziesięcioleci. W rezultacie rzeczywista wartość nieruchomości oderwała się od podatku od nieruchomości. Między innymi z tych powodów Federalny Trybunał Konstytucyjny uznał dotychczasowy sposób obliczania za niezgodny z prawem. Uznał, że narusza on zasadę równego traktowania.
Od kiedy obowiązują nowe zasady obliczania?
Gminy mogą wykorzystywać dotychczasowe dane tylko do końca 2024 roku. Od 2025 roku podatek od nieruchomości należy ustalać według nowych wartości orientacyjnych. Nadal jednak będzie istniała „mozaika” różnych przepisów. Ponieważ większość krajów związkowych ma w tym rozporządzenia ogólne, które należy odpowiednio wdrożyć w gminach.
Prawo federalne pozostawia krajom związkowym pewną swobodę w zakresie wdrażania, dlatego nadal będą występować różnice zarówno między poszczególnymi krajami związkowymi, jak i gminami. Zasadniczo nowe obliczenia opierają się na wielkości działki, rodzaju użytkowania oraz lokalizacji, obejmują jednak także dalsze szczegóły, takie jak na przykład powierzchnia mieszkalna.
Tak obliczany jest nowy podatek od nieruchomości
Jak dotychczas wzór obliczania należności brzmi:
Wartość majątku x stawka podatkowa x mnożnik podatkowy
Poszczególne czynniki opierają się jednak na nowych danych. Wyjaśniają to poniższe informacje.
- Wartość: Przy ustalaniu wartości organy uwzględniają zasadniczo takie elementy jak wartość gruntu, powierzchnia oraz poziom czynszów dla powierzchni mieszkalnych lub innych rodzajów użytkowania. Dane opierają się na wartościach statystycznych federacji. W przypadku poziomów czynszów stosuje się różne stopnie, aby uwzględnić różnice w rozwoju poszczególnych regionów. Sam ten czynnik z reguły zwiększałby obciążenie podatkowe.
- Stawka pomiaru podatku: Dotychczas stawka pomiaru podatku opierała się na danych z lat 1960. (zachód) lub 1930. (wschód). Zostanie ona zmniejszona do około jednej dziesiątej. Dodatkowo przewidziano dalsze obniżki dla budownictwa socjalnego. Sam ten czynnik z reguły zmniejszałby obciążenie podatkowe.
- Mnożnik podatkowy: Gminy są zobowiązane do utrzymania łącznych wpływów z podatku od nieruchomości na możliwie niezmienionym poziomie. Dozwolone są jedynie nieznaczne zmiany. Gminy odpowiednio dostosują mnożnik podatkowy, uwzględniając przy tym lokalizację i sposób użytkowania. W wyniku tego czynnika, jako rezultatu całego obliczenia, niektórzy właściciele zapłacą jednak więcej, a inni mniej.
Nowy podatek od nieruchomości powstaje z połączenia wszystkich trzech czynników. Wyjątek stanowią niezabudowane działki na obszarach aglomeracyjnych lub w regionach dotkniętych niedoborem mieszkań. W ich przypadku gminy mogą ustalać wyższe mnożniki podatkowe w formie podatku od nieruchomości C. Ma to sprzyjać budowie mieszkań.
Zmiany dotyczą również gruntów wykorzystywanych komercyjnie
Nowe wartości bazowe dotyczą również nieruchomości komercyjnych, dzierżawionych działek oraz powierzchni wykorzystywanych rolniczo i leśnie. W przyszłości za należność będą odpowiadać wyłącznie właściciele, a nie użytkownicy (dzierżawcy).
Istnieją jednak różnice w porównaniu ze zwykłym sposobem obliczania. W przypadku działek i nieruchomości komercyjnych zastosowanie znajduje uproszczone „Stosuje się metodę wartości rzeczowej. W takim przypadku koszty wytworzenia nieruchomości zastępują wiele innych szczegółowych informacji. Celem jest utrzymanie procedury w możliwie uproszczonej formie, również dlatego, że w przeciwieństwie do nieruchomości prywatnych grunty i budynki uwzględnia się w kalkulacji ekonomicznej przedsiębiorstwa.
W przypadku użytkowania rolniczego i leśnego dotychczasowa metoda wartości dochodowej stanowi istotną podstawę. Zostanie ona jednak ustandaryzowana i uproszczona.
Jakie dane muszą przygotować właściciele?
W praktyce oznacza to, że od 2022 r. wszystkie istniejące nieruchomości należy ponownie wycenić. Ta ogromna operacja wymaga współpracy właścicieli. Podstawą jest ustawa reformująca podatek od nieruchomości i prawo wyceny, która przewiduje taką współpracę.
Oznacza to: jeśli są Państwo właścicielem gruntów, działek lub nieruchomości, korzystają Państwo z gruntu objętego dziedziczną dzierżawą lub planują wkrótce zakup, mają Państwo obowiązek udzielania informacji organom podatkowym. Organy te odpowiednio wezwą Państwa do przekazania danych. Zakres wymaganych informacji zależy od kraju związkowego i gminy. Z reguły obejmuje on następujące informacje:
- dokładny adres/lokalizacja obiektu,
- rodzaj działki (faza budowy/sposób użytkowania),
- wyciąg z księgi wieczystej (stosunki własnościowe, prawa użytkowania, dane działki ewidencyjnej),
- aktualna decyzja podatkowa dotycząca podatku od nieruchomości,
- w razie potrzeby rok budowy nieruchomości,
- dokumenty dotyczące ochrony zabytków itp.,
- obliczenie powierzchni gruntu oraz powierzchni mieszkalnych i użytkowych, w tym podział w przypadku nieruchomości mieszkalnych na wynajem,
- liczba miejsc postojowych, garaży i parkingów.
Większość danych znajdą Państwo w umowie kupna lub dokumentacji budowlanej. W niektórych przypadkach mogą być wymagane dodatkowe umowy dotyczące praw użytkowania oraz oświadczenia o podziale. Jeśli chodzi o nieruchomości mieszkalne, częściowo należy podać bardzo szczegółowe informacje dotyczące mieszkań i powierzchni wspólnych.
Gdzie znaleźć dodatkowe informacje?
Szczegółowych informacji na temat nowego podatku od nieruchomości udzielają kraje związkowe. Choć gminy za pośrednictwem organów podatkowych pozyskują istotne dane, ramy prawne ustalają jednak kraje związkowe. Opierają się one na prawie federalnym, częściowo korzystając jednak z klauzul otwierających. Dlatego poszczególne informacje mogą wyglądać inaczej w Bawarii niż w Nadrenii Północnej-Westfalii lub Berlinie. Pod następującymi adresami internetowymi dostępne są dalszeInformacje dostępne:
- Badenia-Wirtembergia,
- Bawaria,
- Berlin,
- Brandenburgia,
- Brema,
- Hamburg,
- Hesja,
- Meklemburgia-Pomorze Przednie,
- Dolna Saksonia,
- Nadrenia Północna-Westfalia,
- Nadrenia-Palatynat,
- Saara,
- Saksonia,
- Saksonia-Anhalt,
- Szlezwik-Holsztyn,
- Turyngia.
Ponowne obliczenie zmieni obowiązek podatkowy
Reforma podatku od nieruchomości znacząco zmieni obowiązek podatkowy. Należy spodziewać się częściowo znacznych różnic między nową a dotychczasową wysokością podatku od nieruchomości.
Jeśli wynajmują lub dzierżawią Państwo nieruchomość, będą Państwo mogli przenieść tę kwotę na najemców. Warunkiem jest wymienienie tej pozycji w zestawieniu kosztów eksploatacyjnych.
Jako właściciele gruntów użytkowanych przez osoby trzecie będą Państwo musieli w przyszłości samodzielnie odprowadzać podatek. Również w tym przypadku, na podstawie odpowiednich umów, mogą go Państwo przenieść na użytkowników.