Emlak vergisi reformu: Maliklerin ve alıcıların bilmesi gerekenler

6 Haziran 2022

Gayrimenkul sahipleri emlak vergisini bilir. Bu, belediyenin tahsil ettiği bir vergidir. Diğer hususların yanı sıra kamu harcamalarının finanse edilmesine hizmet eder. Ancak hesaplama tartışmalıydı. Bu nedenle Federal Anayasa Mahkemesi, hesaplamanın hukuka uygun olup olmadığına karar vermek zorunda kaldı. Sonuç, federal yönetim ve eyaletlerin hukuken başlattığı bir emlak vergisi reformudur.

Sonuç: 2025'ten itibaren mal sahiplerinden vergi tahsil edilirken dikkate alınacak yeni bir hesaplama yapılacaktır. Daha 2022 yılından itibaren gayrimenkul, arsa ve arazi ile üst hakkı kapsamındaki arsaların tüm sahiplerinden, ilgili bilgileri ileterek yeni hesaplamanın yapılmasını mümkün kılmaları istenmektedir.

Bilgi: Kesin uygulama yöntemi eyaletlere göre farklılık gösterir. Bu nedenle ikamet yerine bağlı olarak burada verilen bilgilerden farklı temel değerler söz konusu olabilir.

Bir gayrimenkul veya arazi sahibiyseniz ya da satın almak istiyorsanız, emlak vergisinden doğrudan etkilenirsiniz. Kiracı veya kiralayan konumundaysanız dolaylı olarak etkilenirsiniz; çünkü emlak vergisi genellikle işletme giderlerine dahil edilir.

Emlak vergisi nedir?

Belediyeler taşınmazları vergilendirebilir. Arazi ve binalar için bu işlem söz konusu vergi üzerinden gerçekleştirilir. Elde edilen gelirlerle kamu projeleri finanse edilir. Paralar belediyede kalır ve orada altyapının, kamu tesislerinin ve daha birçok şeyin inşası ve bakımı için kullanılabilir.

Hesaplama neden uyarlanmalıdır?

Hesaplama şimdiye kadar birim değer ve yerel olarak vergi katsayısı ile uyarlanan emlak vergisi ölçüm tutarı üzerinden yapılmaktadır. Bu hesaplamada arsa büyüklüğü gibi çeşitli faktörler rol oynar.

Bu yöntem, farklı yerler arasında büyük sapmalara yol açmaktadır. Ayrıca hesaplama esasları geçmiş on yıllara dayanmaktadır. Bu nedenle gayrimenkullerin gerçek değeri emlak vergisinden kopmuştur. Federal Anayasa Mahkemesi, diğer nedenlerin yanı sıra bu sebeplerle mevcut hesaplamayı kanuna aykırı olarak sınıflandırmıştır. Mahkeme, eşit muamele ilkesinin ihlal edildiği görüşündedir.

Yeni hesaplama ne zamandan itibaren geçerli olacak?

Belediyeler mevcut verileri yalnızca 2024 sonuna kadar kullanabilir. 2025'ten itibaren emlak vergisi yeni temel değerler üzerinden belirlenmelidir. Ancak farklı kurallardan oluşan bir „yama bohçası“ olmaya devam edecektir. Çünkü eyaletlerin çoğu buna ilişkin, belediyelerde uyarlanarak uygulanması gereken genelgeler yayımlamak.

Federal hukuk, uygulama konusunda eyaletlere belirli bir özgürlük tanımaktadır; bu nedenle hem farklı eyaletler hem de belediyeler arasında farklılıklar görülmeye devam edecektir. Yeni hesaplama esas olarak arsanın büyüklüğü, kullanım türü ve konumuna dayanmakta, ancak konut alanı gibi başka ayrıntıları da içermektedir.

Yeni emlak vergisi böyle hesaplanır

Harç hesaplama formülü şimdiye kadar olduğu gibi şöyledir:

Mülkün değeri x vergi ölçüm oranı x çarpan oranı

Ancak münferit faktörler yeni verilere dayanmaktadır. Aşağıdaki açıklamalar bunu göstermektedir.

Değer: Değer belirlenirken makamlar esas olarak arsa değeri, alan ve konut alanları ya da diğer kullanım türleri için kira düzeyi gibi unsurları dikkate alır. Veriler federal düzeydeki istatistiksel değerlere dayanmaktadır. Kira düzeylerinde, bölgesel farklı gelişmeleri göz önünde bulundurmak üzere çeşitli kademeler bulunmaktadır. Yalnızca bu faktör, kural olarak vergi yükünü artıracaktır.
Vergi ölçüm oranı: Vergi ölçüm oranı şimdiye kadar 1960'lı yıllara (Batı) veya 1930'lu yıllara (Doğu) ait verilere dayanıyordu. Bu oran yaklaşık onda birine indirilecektir. Ayrıca sosyal konut inşaatı için ilave indirimler bulunmaktadır. Yalnızca bu faktör, kural olarak vergi yükünü azaltacaktır.
Çarpan oranı: Belediyelerden emlak vergisinin toplam gelirini mümkün olduğunca aynı düzeyde tutmaları istenmektedir. Yalnızca önemsiz değişikliklere izin verilmektedir. Belediyeler çarpan oranını buna göre uyarlayacak ve bu sırada konum ile kullanımı dikkate alacaktır. Bununla birlikte, genel hesaplamanın sonucu olarak bu faktör nedeniyle bazı mülk sahipleri daha fazla, bazıları ise daha az ödeme yapacaktır.

Yeni emlak vergisi bu üç faktörün tümünden oluşur. Bunun istisnası, yoğun nüfuslu bölgelerde veya konut sıkıntısı yaşanan bölgelerdeki imarsız arsalardır. Belediyeler bunlar için Grundsteuer C biçiminde daha yüksek çarpan oranları belirleyebilir. Bunun konut yapımını teşvik etmesi amaçlanmaktadır.

Değişiklikler ticari amaçla kullanılan arazileri de etkiliyor

Yeni temel değerler ticari gayrimenkulleri, kiralanmış arazi parçalarını ve tarım ile ormancılık amacıyla kullanılan alanları da kapsamaktadır. Gelecekte harçtan yalnızca mülk sahipleri sorumlu olacak, kullanıcılar (kiracılar) artık sorumlu olmayacaktır.

Ancak normal hesaplamaya göre farklılıklar bulunmaktadır. Ticari arsalar ve gayrimenkuller için basitleştirilmişUygulanacak yöntem, maliyet değerleme yöntemidir. Bu yöntemde gayrimenkulün üretim maliyetleri, diğer birçok ayrıntılı bilginin yerini alır. Amaç, yöntemi mümkün olduğunca yalın tutmaktır; çünkü özel gayrimenkullerden farklı olarak arazi ve bina, işletme ekonomisi hesaplamasına dâhil edilir.

Tarım ve ormancılık amaçlı kullanımda, önceki gelir değeri yöntemi temel esas olmaya devam etmektedir. Ancak bu yöntem standartlaştırılacak ve basitleştirilecektir.

Malikler hangi verileri hazır bulundurmalı?

Uygulamada bu, 2022 yılından itibaren mevcut tüm taşınmazların yeniden değerlenmesi gerektiği anlamına gelir. Bu devasa işlem, maliklerin yardımını gerektirir. Bunun dayanağı, bu yardımı öngören Grundsteuer ve değerleme hukukunda reform yasasıdır.

Bunun anlamı şudur: Arazi, arsalar veya gayrimenkul sahibiyseniz, intifa hakkı kapsamında arazi kullanıyorsanız ya da yakın zamanda satın alma planlıyorsanız, mali idarelere karşı bilgi verme yükümlülüğünüz bulunmaktadır. Mali idareler, verileri iletmeniz için sizi buna uygun şekilde talepte bulunacaktır. Gerekli bilgilerin kapsamı eyalete ve belediyeye bağlıdır. Kural olarak aşağıdaki bilgiler gereklidir:

taşınmazın kesin adresi/konumu,
arsanın türü (inşaat aşaması/kullanım),
tapu sicilinden alınmış kayıt örneği (mülkiyet ilişkileri, kullanım hakları, parsel bilgileri),
güncel emlak vergisi bildirimi,
gerektiğinde gayrimenkulün yapım yılı,
anıt koruması vb. için belgeler,
arazi büyüklüğünün yanı sıra konut ve kullanım alanlarının, kiralık konut niteliğindeki taşınmazlarda bölüm dağılımı dâhil, hesaplanması,
park yerleri, garajlar ve otoparkların sayısı.

Verilerin çoğunu satın alma sözleşmenizde veya yapı belgelerinde bulabilirsiniz. Bazı durumlarda kullanım haklarına ilişkin ek sözleşmelerin yanı sıra kat mülkiyeti paylaşım beyanları da gerekli olabilir. Konut amaçlı gayrimenkuller söz konusu olduğunda, daireler ve ortak alanlar hakkında kısmen çok ayrıntılı bilgilerin bildirilmesi gerekir.

Daha ayrıntılı bilgileri nerede bulabilirsiniz?

Yeni emlak vergisi hakkında ayrıntılı bilgileri eyaletler sunmaktadır. Belediyeler, mali idareler aracılığıyla ilgili verileri talep etse de hukuki çerçeveyi eyaletler belirler. Bunlar federal hukuka dayanmakla birlikte, bazı durumlarda açılım hükümlerinden yararlanmıştır. Bu nedenle bazı bilgiler Bavyera'da Kuzey Ren-Vestfalya veya Berlin'dekinden farklı olabilir. Aşağıdaki web adresleri üzerinden daha ayrıntılıBilgiler şu adreslerden edinilebilir:

Yeniden hesaplama vergi ödeme yükümlülüğünü değiştirecek

Emlak vergisi reformu, vergi ödeme yükümlülüğünü önemli ölçüde değiştirecek. Yeni ve eski emlak vergisi tutarı arasında kısmen önemli farklılıklar bekleniyor.

Bir taşınmazı kiraya veya işletme hakkı karşılığında kullandırıyorsanız, tutarı kiracılara yansıtabileceksiniz. Bunun ön koşulu, bu kalemin işletme giderleri listesinde belirtilmiş olmasıdır.

Üçüncü kişiler tarafından kullanılan bir taşınmazın sahibi olarak, gelecekte vergiyi kendiniz ödemek zorunda kalacaksınız. Burada da uygun sözleşmeler bulunması hâlinde bu tutarı kullanıcılara yansıtabilirsiniz.