Huisregels: wat mag erin en wat niet?

In huurhuizen met meerdere partijen behoren huisregels tot de goede toon. Ze moeten ertoe bijdragen de essentiële pijlers van het samenleven te organiseren, conflicten te voorkomen en alle huurders op hetzelfde informatieniveau te brengen. Toch is niet elk huisreglement juridisch bindend en hoeven niet alle daarin geregelde aspecten daadwerkelijk te worden nageleefd. Wat mag er in de huisregels staan en wat mag er niet in worden opgenomen?

Veranderlijke rechtspraak

De meeste hier behandelde punten zijn onderworpen aan „veranderlijke” rechtspraak met veranderende opvattingen. Veel uitspraken regelen geschilpunten telkens op een nieuwe manier, waardoor een algemene juridisch bindende uitspraak over details slechts zelden mogelijk is. Bij twijfel kunnen veel mogelijke problemen idealiter in een persoonlijk gesprek of in extreme gevallen met onzekere kansen voor de rechter worden opgehelderd.

De taak van de huisregels

Wanneer een huis meerdere woningen heeft, gedragen niet alle partijen zich hetzelfde. Afhankelijk van gedrag en tolerantie kan er vroeg of laat ruzie ontstaan. Huisregels kunnen ertoe bijdragen iedereen een gedragscode voor te schrijven, waarbinnen de grenzen van het eigen handelen worden gedefinieerd.

Tegelijkertijd wil de verhuurder mogelijk de omgang met zijn onroerend goed en het gedrag in bepaalde banen leiden. Ook daarvoor zijn huisregels geschikt, waarin verwachtingen aan de huurders worden gedefinieerd die verder gaan dan de huurovereenkomst. De huisregels zijn daarom een instrument om het samenleven in een huis voor de gemeenschap door middel van zo mild mogelijke, maar duidelijke regels te verbeteren.

Er bestaat geen wet over huisregels

Belangrijk: er bestaat geen wet die huisregels voorschrijft. Daarom zijn er ook geen nader bepaalde inhoudelijke vereisten. De enige uitzondering is de vereniging van eigenaars (WEG). Wanneer meerdere partijen appartementsrechten in een huis bezitten, moeten zij huisregels opstellen. Dat wordt geregeld in § 19 van de Wet op het eigendom van appartementen.

Zijn huisregels überhaupt bindend?

Hoewel er geen wettelijke basis bestaat voor het opstellen van dergelijke richtlijnen, kunnen huisregels onder het contractenrecht vallen en juridisch bindend zijn. Er moet onderscheid worden gemaakt tussen twee mogelijke varianten:

1. Als de huisregels onderdeel zijn van de huurovereenkomst en samen met de huurovereenkomst aan de huurder zijn overhandigd, geldt dit document als onderdeel van de contractuele overeenkomst en is het juridisch bindend. Let op: Wijzigingen vereisen in dit geval de instemming van de huurder!
2. Is het huisreglement geen onderdeel van de huurovereenkomst, dan is het niet juridisch bindend. Dat is bijvoorbeeld het geval wanneer de inhoud als een mededeling in het trappenhuis of als een eenvoudig vel papier zonder verwijzing naar de huurovereenkomst wordt overhandigd.

Het verschil zit in de mogelijke gevolgen na een overtreding. Huurders die zich niet aan een algemeen huisreglement houden, hebben juridisch gezien weinig te vrezen. Het niet naleven van regels kan echter worden beschouwd als een algemene verstoring van de huisvrede. In dat geval kan de verhuurder hier mogelijk tegen optreden.

Heel anders is het wanneer een huisreglement onderdeel is van de huurovereenkomst. Als een huurder dan de vastgestelde regels overtreedt, kan de verhuurder deze persoon een waarschuwing geven. Vooraf moet hij deze echter mondeling of schriftelijk vermanen en tot naleving van de regels oproepen. Na nieuwe overtredingen kan een waarschuwing uitmonden in een gerechtvaardigde opzegging van de huurovereenkomst.

Persoonlijkheidsrecht vóór huisvrede – niet altijd!

Bij de beoordeling van de inhoud van het huisreglement geldt bovendien nog een belangrijk punt. De in de opsomming genoemde inhoud mag de huurder geen taken opleggen die verder gaan dan de in de huurovereenkomst genoemde verplichtingen. Als bijvoorbeeld alleen een huisreglement het schoonmaken van het trappenhuis of de winterdienst van de gemeenschap regelt, is deze verplichting ongeldig en hoeft deze niet te worden nageleefd. Dergelijke voorschriften zijn alleen geldig als de verplichting al in de huurovereenkomst is genoemd.

Bovendien mag de inhoud de persoonlijke ontplooiing van de huurders niet ongepast benadelen. Daaronder vallen bijvoorbeeld beperkingen die het normale gebruik van de woning of normale activiteiten in de woning bovenmatig verbieden. Voorbeelden zijn 's nachts douchen of op zondag de was doen.

Het is echter wel degelijk mogelijk om storende activiteiten met verwijzing naar de bovenmatige overlast voor andere huurders geheel of sterk te beperken of tot bepaalde tijden te beperken. Daaronder kunnen onder meer musiceren, muziek luisteren, klussen of barbecueën op het balkon vallen. Bij onenigheid over de uitleg loont het de moeite om de actuele rechtspraak over het concrete punt te bekijken.

Wat mag er in een huisreglement staan?

Verhuurders willen graag veel details van het samenleven regelen. Toch moet het huisreglement zich beperken tot wezenlijke Punten beperken. Alleen wanneer het huisreglement deel uitmaakt van de huurovereenkomst, mogen daarin – anders dan in een juridisch niet-bindende versie die in het trappenhuis is opgehangen of afzonderlijk is overhandigd – winterdienst, tuinwerkzaamheden en de reiniging van het trappenhuis en andere gemeenschappelijke ruimten worden geregeld. De meeste andere inhoud kan in beide varianten van het reglement voorkomen. Daartoe behoren:

• Ventileren en verwarmen: De verhuurder mag algemene voorschriften geven voor regelmatig ventileren en verwarmen. Daartoe behoort bijvoorbeeld het gedrag in gemeenschappelijke ruimten.
• Rusttijden: De meeste huisreglementen bevatten aanwijzingen over bijzondere rusttijden en de nachtrust. Deze kunnen verder gaan dan de wettelijke voorschriften van de gemeente, maar mogen normaal woongedrag niet onmogelijk maken. Typische rusttijden zijn tussen 22 en 6 uur en op zon- en feestdagen; bovendien geldt in sommige regio’s een middagrust tussen 12 en 15 uur. Soms moeten luidruchtige activiteiten al vanaf 19 uur ’s avonds worden beperkt.
• Gebruik van gemeenschappelijke ruimten: De verhuurder mag voorschriften geven voor het gebruik van ruimten zoals de tuin, zolder, keldergangen of het trappenhuis. Meestal gaat het daarbij om de tijdstippen waarop deze ruimten toegankelijk zijn of om het gedrag daarin.
• Netheid/plaatsen van voorwerpen: De verhuurder mag regels opstellen voor de netheid in gemeenschappelijke ruimten. Het gaat bijvoorbeeld om het opslaan van afval of grofvuil en het plaatsen van fietsen, kinderwagens of andere voorwerpen. Maar niet alle verboden zijn toegestaan. De verhuurder mag bijvoorbeeld het plaatsen van kinderwagens in het trappenhuis alleen verbieden wanneer daardoor de vluchtroute wordt geblokkeerd. Voor fietsen is een verbod minder kwetsbaar als er in de kelder of achtertuin een veilige stalling aanwezig is.
• Barbecueën: In beginsel bestaat er geen algemene wettelijke toestemming om in gemeenschappelijke tuinen of op het balkon te barbecueën. In sommige gevallen kunnen bijvoorbeeld de bouwkundige omstandigheden een verbod rechtvaardigen. Als er regelmatig rook de woningen van andere huurders binnendringt, mag de verhuurder barbecueën op het balkon verbieden of in de tuin een plaats uit de buurt van de ramen aanwijzen.
• Veiligheid van toegangen: De verhuurder mag de huurders opdragen de toegangen tot het huis, zoals de voordeur, vanaf een bepaald tijdstip af te sluiten. Daar staat in de praktijk echter een belangrijke reden tegenover: Afgesloten voordeuren kunnen bijvoorbeeld hulpdiensten snelle hulp in noodgevallen bemoeilijken.
• Liften: Als een woning over liften beschikt, mag de verhuurder de toegang en het gebruik ervan regelen. Zo kan de verhuurder huurders bijvoorbeeld opdragen hun kleine kinderen niet alleen met de lift te laten gaan. Ook is het mogelijk om erop te wijzen dat de lift met ladingen niet boven het toegestane totaalgewicht mag worden gebruikt. Het is echter niet toegestaan het gebruik tot bepaalde tijden te beperken.

In principe zijn er nog meer punten mogelijk die in een huisreglement kunnen voorkomen. De meeste documenten beperken zich echter tot deze punten van het samenleven. Daarbij zijn de afzonderlijke bepalingen en regels vaak zeer concreet.

Wat mag een huisreglement niet bevatten?

Er zijn echter verboden en beperkingen die de verhuurder niet via een dergelijke overeenkomst mag opleggen. Daartoe behoren onder andere de volgende punten:

• Bezoekverbod: De verhuurder mag zijn huurders niet verbieden bezoek te ontvangen of bezoekers te laten overnachten.
• Verbod op of beperking van kinderlawaai: Ook al ergeren veel huurders zich aan het lawaai van kinderen, huurders en verhuurders moeten het geluidsniveau van kinderen accepteren.
• Bad- en doucheverboden: Tot het normale gebruik van een woning behoort de mogelijkheid van lichaamsverzorging. De verhuurder mag deze niet aan bepaalde tijden koppelen. Daarom mag een huisreglement 's nachts douchen of baden niet verbieden.
• Wasgoed: Het huisreglement mag noch een wasmachine en daarmee het wassen van kleding, noch het drogen in de woning verbieden. Dergelijke voorschriften zijn juridisch ongeldig, omdat ze de huurder eenzijdig benadelen. Dit geldt ook wanneer er aanwezige wasruimtes en droogmogelijkheden zijn. De huurder is in deze gevallen echter bijvoorbeeld aansprakelijk voor schade door schimmelvorming. Evenmin mag de verhuurder het wassen tijdens de rusttijden verbieden, mits het geluidsniveau voldoende laag is. Het drogen van wasgoed uit het raam of op het balkon mag hij echter beperken tot de achterzijde van het huis of op zon- en feestdagen uitsluiten.
• Huisdieren: Huisdieren zijn vaak een onderwerp van geschil. Volgens de huidige rechtspraak mag de verhuurder huurders niet algemeen verbieden huisdieren te houden. Hij kan dit echter afhankelijk maken van het individuele geval door in de huurovereenkomst zijn toestemming als voorwaarde te stellen. Een verbod via een algemeen huisreglement dat geen onderdeel is van de huurovereenkomstwordt echter als onvoldoende beschouwd.
• Muziek maken: De verhuurder mag rusttijden vastleggen. Hij mag hobby’s zoals muziek maken echter niet principieel verbieden. Zolang dit binnen de perken blijft en niet buitensporig luid is, moeten hij en de bewonersgemeenschap deze geluiden dulden.

Neem bij twijfel rekening met anderen!

Het huisreglement moet het stressvrije samenleven regelen. Verhuurders hebben de neiging zo veel mogelijk details te willen regelen. Vaak zijn minder regels beter en juridisch conformer.

Huurders hebben de neiging regels tot aan de grenzen op te rekken. Uiteindelijk dient een dergelijk document er echter toe alle betrokkenen ergernis te besparen. Huurders zouden daarom ook zonder huisreglement in hun eigen belang rekening moeten houden met andere huurders en hun gedrag moeten aanpassen. Dan is een huisreglement idealiter overbodig.

Als regelwerk voor het gemeenschappelijk wonen in een pand heeft het huisreglement bestaansrecht. Contractueel relevant is het echter alleen als het deel uitmaakt van de huurovereenkomst en de huurder geen aanvullende verplichtingen oplegt of zijn rechten beperkt.