Regulamin domu: Co wolno wnosić, a czego nie?

W budynkach mieszkalnych z wieloma lokalami regulamin domu należy do dobrego tonu. Ma on pomagać w organizowaniu najważniejszych zasad wspólnego życia, zapobiegać sporom i zapewniać wszystkim najemcom ten sam poziom informacji. Mimo to nie każdy regulamin domu jest prawnie wiążący i nie wszystkich uregulowanych w nim aspektów rzeczywiście trzeba przestrzegać. Co może zawierać regulamin domu, a czego nie wolno w nim zawierać?

Zmienna linia orzecznicza

Większość omawianych tutaj kwestii podlega „zmiennej” linii orzeczniczej, w ramach której poglądy ulegają zmianom. Wiele orzeczeń rozstrzyga sporne kwestie wciąż na nowe sposoby, dlatego ogólne, prawnie wiążące stwierdzenie dotyczące szczegółów jest możliwe tylko rzadko. W razie wątpliwości wiele potencjalnych problemów najlepiej wyjaśnić w osobistej rozmowie lub, w skrajnym przypadku, przed sądem, przy niepewnych szansach powodzenia.

Zadanie regulaminu domu

Gdy budynek ma kilka mieszkań, nie wszyscy lokatorzy zachowują się tak samo. W zależności od zachowania i tolerancji wcześniej czy później może dojść do sporów. Regulamin domu może pomóc określić dla wszystkich kodeks postępowania, w którym zdefiniowane są granice własnego działania.

Jednocześnie wynajmujący może chcieć ukierunkować sposób korzystania z jego nieruchomości i zachowanie mieszkańców. Do tego również nadaje się regulamin domu, w którym określa się oczekiwania wobec najemców wykraczające poza umowę najmu. Regulamin domu jest zatem narzędziem służącym poprawie wspólnego życia w budynku poprzez możliwie łagodne, ale jasne zasady.

Nie ma ustawy o regulaminach domu

Ważne: nie ma ustawy, która nakazywałaby ustanowienie regulaminu domu. Dlatego nie ma również dokładniej określonej treści. Jedynym wyjątkiem jest wspólnota właścicieli lokali mieszkalnych (WEG). Jeśli kilka stron posiada lokale własnościowe w jednym budynku, muszą one sporządzić regulamin domu. Reguluje to § 19 ustawy o własności lokali.

Czy regulamin domu jest w ogóle wiążący?

Chociaż nie ma podstawy ustawowej do wydawania takich wytycznych, regulamin domu może podlegać prawu umów i być prawnie wiążący. Należy rozróżnić dwa możliwe warianty:

1. Jeśli regulamin domu stanowi część umowy najmu i został wydany najemcy wraz z umową najmu, dokument ten jest uznawany za część uzgodnień umownych i jest prawnie wiążąca. Uwaga: W takim przypadku zmiany wymagają zgody najemcy!
2. Jeśli regulamin domu nie jest częścią umowy najmu, nie jest prawnie wiążący. Ma to miejsce na przykład wtedy, gdy jego treść zostaje wywieszona na klatce schodowej lub przekazana jako zwykła kartka bez odniesienia do umowy najmu.

Różnica dotyczy możliwych konsekwencji naruszenia. Najemcy, którzy nie przestrzegają ogólnego regulaminu domu, mają prawnie niewiele powodów do obaw. Jednak nieprzestrzeganie zasad może zostać uznane za ogólne zakłócanie spokoju domowego. W takim przypadku wynajmujący może podjąć odpowiednie kroki.

Zupełnie inaczej jest, gdy regulamin domu stanowi część umowy najmu. Jeśli najemca naruszy wówczas ustalone zasady, wynajmujący może udzielić mu nagany. Wcześniej powinien jednak ustnie lub pisemnie upomnieć najemcę i wezwać go do przestrzegania zasad. Po kolejnych naruszeniach nagana może stać się podstawą uzasadnionego wypowiedzenia stosunku najmu.

Prawo osobiste przed spokojem domowym – ale nie zawsze!

Przy ocenie treści regulaminu domu obowiązuje ponadto ważna zasada. Wymienione w nim postanowienia nie mogą nakładać na najemcę obowiązków wykraczających poza obowiązki określone w umowie najmu. Jeśli na przykład wyłącznie regulamin domu określa sprzątanie klatki schodowej lub odśnieżanie należące do wspólnoty, taki obowiązek jest nieważny i nie trzeba go wykonywać. Takie postanowienia są ważne tylko wtedy, gdy zobowiązanie zostało już wymienione w umowie najmu.

Ponadto treść regulaminu nie może w nieuzasadniony sposób ograniczać osobistego rozwoju najemców. Dotyczy to na przykład ograniczeń, które nadmiernie zakazują normalnego korzystania z mieszkania lub zwykłych czynności wykonywanych w mieszkaniu. Przykładami są nocne branie prysznica lub pranie w niedzielę.

Możliwe jest jednak całkowite lub znaczne ograniczenie uciążliwych czynności, powołując się na nadmierne zakłócanie spokoju innych najemców, albo ograniczenie ich do określonych godzin. Należą do nich między innymi muzykowanie, słuchanie muzyki, wykonywanie prac rzemieślniczych lub grillowanie na balkonie. W przypadku niezgodności co do interpretacji warto zapoznać się z aktualnym orzecznictwem dotyczącym konkretnej kwestii.

Co może zawierać regulamin domu?

Wynajmujący chętnie regulują wiele szczegółów wspólnego życia. Mimo to regulamin domu powinien ograniczać się do istotnych Ograniczenia. Tylko jeśli regulamin domu stanowi część umowy najmu, można w nim – inaczej niż w prawnie niewiążącej wersji wywieszonej na klatce schodowej lub przekazanej pojedynczo – uregulować odśnieżanie, prace ogrodowe oraz sprzątanie klatki schodowej i innych części wspólnych. Większość pozostałych treści może znaleźć się w obu wariantach regulaminu. Należą do nich:

• Wietrzenie i ogrzewanie: Wynajmujący może określić ogólne zasady dotyczące regularnego wietrzenia i ogrzewania. Dotyczy to na przykład zachowania w częściach wspólnych.
• Godziny ciszy: Większość regulaminów domu zawiera wskazówki dotyczące szczególnych godzin ciszy oraz ciszy nocnej. Mogą one wykraczać poza przepisy prawne gminy, ale nie mogą uniemożliwiać normalnego korzystania z mieszkania. Typowe godziny ciszy obowiązują między 22 a 6 oraz w niedziele i święta, a ponadto w niektórych regionach w godzinach południowych między 12 a 15. Częściowo już od godziny 19 wieczorem należy ograniczyć głośne czynności.
• Korzystanie z części wspólnych: Wynajmujący może określić zasady korzystania z takich powierzchni jak ogród, strych, korytarze piwniczne czy klatka schodowa. Zazwyczaj chodzi o dostępność tych powierzchni w określonych godzinach lub zachowanie na ich terenie.
• Czystość/przechowywanie przedmiotów: Wynajmujący może ustanowić zasady dotyczące utrzymania czystości w częściach wspólnych. Dotyczy to na przykład składowania śmieci lub odpadów wielkogabarytowych oraz pozostawiania rowerów, wózków dziecięcych lub innych przedmiotów. Jednak nie wszystkie zakazy są dozwolone. Wynajmujący może na przykład zakazać pozostawiania wózków dziecięcych na klatce schodowej tylko wtedy, gdy blokują one drogę ewakuacyjną. Zakaz dotyczący rowerów jest trudniejszy do zakwestionowania, jeśli w piwnicy lub na podwórzu znajduje się bezpieczne miejsce do ich przechowywania.
• Grillowanie: Zasadniczo nie istnieje ogólne prawne zezwolenie na grillowanie we wspólnych ogrodach ani na balkonie. W niektórych przypadkach zakaz mogą uzasadniać na przykład warunki konstrukcyjne. Jeżeli dym regularnie przedostaje się do mieszkań innych najemców, wynajmujący może zakazać grillowania na balkonie lub wyznaczyć w ogrodzie miejsce z dala od okien.
• Bezpieczeństwo wejść: Wynajmujący może nakazać najemcom zamykanie wejść do budynku, takich jak drzwi wejściowe, od określonej godziny. W praktyce sprzeciwia się temu jednak ważny powód: Zamknięte drzwi wejściowe mogą na przykład utrudnić służbom ratunkowym szybką pomoc w nagłych wypadkach.
• Windy: Jeśli nieruchomość jest wyposażona w windy, wynajmujący może regulować dostęp do nich i korzystanie z nich. Na przykład najemcy mogą zostać zobowiązani do tego, aby nie pozwalać małym dzieciom jeździć windą samodzielnie. Możliwe są również zalecenia, aby nie korzystać z windy do przewożenia ładunków przekraczających dopuszczalną masę całkowitą. Nie jest jednak dopuszczalne ograniczenie korzystania z windy do określonych godzin.

Zasadniczo możliwe są także inne kwestie, które mogą zostać ujęte w regulaminie porządku domowego. Większość dokumentów ogranicza się jednak do tych zasad współżycia. Poszczególne postanowienia i reguły są przy tym często bardzo konkretne.

Czego nie może zawierać regulamin porządku domowego?

Istnieją jednak zakazy i ograniczenia, których wynajmujący nie może ustanowić za pomocą takiego porozumienia. Należą do nich między innymi następujące kwestie:

• Zakaz przyjmowania gości: Wynajmujący nie może zabronić najemcom przyjmowania gości ani pozwolić im zabronić gościom nocowania.
• Zakaz lub ograniczenie hałasu dzieci: Nawet jeśli wielu najemców przeszkadza hałas powodowany przez dzieci, najemcy i wynajmujący muszą tolerować głośność dzieci.
• Zakaz kąpieli i prysznica: Możliwość dbania o higienę osobistą należy do zgodnego z przeznaczeniem korzystania z mieszkania. Wynajmujący nie może uzależniać jej od określonych godzin. Dlatego regulamin porządku domowego nie może zabraniać brania prysznica ani kąpieli w nocy.
• Pranie: Regulamin porządku domowego nie może zabraniać ani korzystania z pralki, a tym samym prania, ani suszenia prania w mieszkaniu. Odpowiednie postanowienia są nieważne, ponieważ jednostronnie stawiają najemcę w niekorzystnej sytuacji. Dotyczy to również sytuacji, gdy dostępne są pralnie i miejsca do suszenia. W takich przypadkach najemca ponosi jednak na przykład odpowiedzialność za szkody spowodowane powstawaniem pleśni. Wynajmujący nie może również zabronić prania w godzinach ciszy, o ile poziom hałasu jest wystarczająco niski. Suszenie prania wystawionego przez okno lub na balkonie może jednak ograniczyć do tylnej strony budynku albo wykluczyć w niedziele i święta.
• Zwierzęta domowe: Częstym przedmiotem sporów są zwierzęta domowe. Zgodnie z aktualnym orzecznictwem wynajmujący nie może generalnie zabronić najemcom posiadania zwierząt domowych. Może jednak uzależnić to od indywidualnego przypadku, wymagając w umowie najmu swojej zgody. Zakaz ustanowiony w ogólnym regulaminie porządku domowego, który nie stanowi części umowy najmu, jednak uznaje się je za niewystarczające.
• Muzykowanie: Wynajmujący może ustalać godziny ciszy. Nie może jednak co do zasady zakazywać hobby, takich jak muzykowanie. Dopóki odbywa się ono w rozsądnych granicach i nie jest nadmiernie głośne, on oraz wspólnota mieszkańców muszą tolerować taki poziom hałasu.

W razie wątpliwości należy zachować wzgląd na innych!

Regulamin porządku domowego ma regulować bezstresowe współżycie. Wynajmujący mają skłonność do regulowania możliwie wielu szczegółów. Często mniej zasad jest lepszym i bardziej zgodnym z prawem rozwiązaniem.

Najemcy mają skłonność do wykorzystywania zasad aż do granic ich możliwości. Ostatecznie taki dokument służy jednak temu, aby oszczędzić wszystkim zainteresowanym kłopotów. Najemcy powinni zatem, także bez regulaminu porządku domowego, w swoim własnym interesie uwzględniać innych najemców i dostosowywać swoje zachowanie. Wtedy regulamin porządku domowego jest w idealnym przypadku zbędny.

Jako zbiór zasad wspólnego zamieszkiwania w nieruchomości regulamin porządku domowego ma swoje uzasadnienie. Ma on jednak znaczenie umowne tylko wtedy, gdy stanowi część umowy najmu i nie nakłada na najemcę dodatkowych obowiązków ani nie ogranicza jego praw.