Regolamento condominiale: cosa è consentito e cosa no?

Negli edifici in affitto con più parti, un regolamento condominiale fa parte delle buone consuetudini. Dovrebbe contribuire a organizzare i punti essenziali della convivenza, prevenire le controversie e portare tutti gli inquilini allo stesso livello di informazione. Tuttavia, non ogni regolamento condominiale è giuridicamente vincolante e non tutti gli aspetti disciplinati devono essere realmente rispettati. Cosa può essere contenuto nel regolamento condominiale e cosa invece non può esservi incluso?

Giurisprudenza mutevole

La maggior parte dei punti trattati qui è soggetta a una giurisprudenza “mutevole”, con interpretazioni che cambiano. Molte sentenze regolano le controversie in modi sempre nuovi, per cui una dichiarazione generale giuridicamente vincolante sui dettagli è possibile solo raramente. In caso di dubbio, molti possibili problemi dovrebbero idealmente essere chiariti in un colloquio personale o, nei casi estremi, in tribunale, con possibilità di successo incerte.

Il compito del regolamento condominiale

Quando un edificio ha più appartamenti, non tutti gli abitanti si comportano allo stesso modo. A seconda del comportamento e della tolleranza, prima o poi possono sorgere controversie. Un regolamento condominiale può contribuire a prescrivere a tutti un codice di comportamento, attraverso il quale vengono definiti i limiti delle proprie azioni.

Allo stesso tempo, il locatore potrebbe voler orientare in determinate direzioni l'uso del proprio immobile e il comportamento degli inquilini. Anche a questo scopo è utile un regolamento condominiale, nel quale vengono definite aspettative nei confronti degli inquilini che vanno oltre il contratto di locazione. Il regolamento condominiale è quindi uno strumento per migliorare la convivenza in un edificio per la comunità attraverso regole il più possibile equilibrate, ma chiare.

Non esiste una legge sui regolamenti condominiali

Importante: non esiste alcuna legge che prescriva un regolamento condominiale. Pertanto, non esistono nemmeno contenuti definiti più precisamente. L'unica eccezione è la comunione dei proprietari di appartamenti (WEG). Se più parti possiedono appartamenti di proprietà in un edificio, devono redigere un regolamento condominiale. Ciò è disciplinato dal § 19 della legge sulla proprietà degli appartamenti.

Un regolamento condominiale è effettivamente vincolante?

Sebbene non esista una base giuridica per emanare tali direttive, un regolamento condominiale può rientrare nel diritto contrattuale ed essere giuridicamente vincolante. Occorre distinguere due possibili varianti:

1. Se il regolamento condominiale è parte integrante del contratto di locazione e viene consegnato all'inquilino insieme al contratto di locazione, questo documento è considerato parte dell'accordo contrattuale ed è vincolante per legge. Attenzione: in questo caso le modifiche richiedono il consenso dell’inquilino!
2. Se il regolamento condominiale non costituisce parte del contratto di locazione, non è giuridicamente vincolante. Ciò avviene, ad esempio, quando il contenuto viene affisso nell’androne delle scale oppure consegnato come semplice documento cartaceo senza alcun riferimento al contratto di locazione.

La differenza riguarda le possibili conseguenze di una violazione. Gli inquilini che non rispettano un regolamento condominiale generale hanno giuridicamente poco da temere. Tuttavia, il mancato rispetto delle regole può essere considerato una turbativa generale della quiete condominiale. In questo caso, il locatore potrebbe eventualmente intervenire.

La situazione è completamente diversa quando il regolamento condominiale fa parte del contratto di locazione. Se un inquilino viola le regole stabilite, il locatore può inviargli una diffida. Prima di procedere, dovrebbe tuttavia ammonirlo verbalmente o per iscritto e invitarlo a rispettare le regole. Dopo ulteriori violazioni, una diffida può portare a una legittima disdetta del rapporto di locazione.

Il diritto della personalità prevale sulla quiete condominiale – non sempre!

Nella valutazione dei contenuti del regolamento condominiale vale inoltre un punto importante. I contenuti indicati nell’elenco non devono imporre all’inquilino obblighi che vadano oltre quelli previsti nel contratto di locazione. Se, ad esempio, solo il regolamento condominiale disciplina la pulizia delle scale o il servizio invernale della comunità condominiale, tale obbligo è invalido e non deve essere rispettato. Tali disposizioni sono valide solo se l’obbligo è già menzionato nel contratto di locazione.

Inoltre, i contenuti non devono svantaggiare in modo irragionevole la libertà personale degli inquilini. Rientrano in questa categoria, ad esempio, le limitazioni che vietano oltre misura il normale utilizzo dell’abitazione o le normali attività al suo interno. Ne sono esempi fare la doccia di notte o lavare la biancheria la domenica.

È tuttavia assolutamente possibile limitare del tutto o in misura significativa le attività moleste, oppure consentirle solo in determinati orari, facendo riferimento all’eccessivo disturbo arrecato agli altri inquilini. Tra queste possono rientrare, tra l’altro, suonare strumenti musicali, ascoltare musica, svolgere lavori artigianali o fare grigliate sul balcone. In caso di disaccordo sull’interpretazione, è utile consultare la giurisprudenza aggiornata sul punto specifico.

Cosa può essere previsto in un regolamento condominiale?

I locatori desiderano spesso disciplinare molti dettagli della convivenza. Tuttavia, il regolamento condominiale dovrebbe limitarsi agli aspetti essenziali Limitare i punti. Solo se il regolamento condominiale fa parte del contratto di locazione, al suo interno – diversamente da una versione giuridicamente non vincolante affissa nel vano scale o consegnata singolarmente – possono essere disciplinati il servizio invernale, i lavori di giardinaggio nonché la pulizia del vano scale e di altre aree comuni. La maggior parte degli altri contenuti può comparire in entrambe le varianti del regolamento. Tra questi rientrano:

• Arieggiare e riscaldare: il locatore può stabilire disposizioni generali sull’arieggiamento e sul riscaldamento regolari. Tra queste rientra, ad esempio, il comportamento nelle aree comuni.
• Orari di silenzio: la maggior parte dei regolamenti condominiali contiene indicazioni sugli specifici orari di silenzio e sul riposo notturno. Questi possono andare oltre le disposizioni legali del comune, ma non devono rendere impossibile il normale uso abitativo. I tipici orari di silenzio sono dalle 22 alle 6, nonché la domenica e nei giorni festivi e, inoltre, in alcune regioni, le ore pomeridiane tra le 12 e le 15. In parte, già dalle 19 di sera è necessario limitare le attività rumorose.
• Uso delle aree comuni: il locatore può stabilire disposizioni sull’uso di aree quali il giardino, la soffitta, i corridoi delle cantine o il vano scale. Nella maggior parte dei casi si tratta dell’accessibilità temporale di queste aree o del comportamento al loro interno.
• Pulizia/deposito di oggetti: il locatore può stabilire regole per la pulizia delle aree comuni. Si tratta, ad esempio, della conservazione dei rifiuti o dei rifiuti ingombranti nonché del deposito di biciclette, passeggini o altri oggetti. Tuttavia, non tutti i divieti sono consentiti. Il locatore può vietare, ad esempio, di lasciare passeggini nel vano scale solo se ciò ostruisce la via di fuga. Per le biciclette, un divieto è meno contestabile se nel seminterrato o nel cortile sul retro è disponibile un luogo sicuro dove depositarle.
• Barbecue: in linea di principio non esiste un’autorizzazione legale generale a fare barbecue nei giardini comuni o sul balcone. In alcuni casi, ad esempio, le condizioni costruttive possono giustificare un divieto. Qualora il fumo penetri regolarmente negli appartamenti degli altri inquilini, il locatore può vietare di fare barbecue sul balcone oppure indicare in giardino un luogo lontano dalle finestre.
• Sicurezza degli accessi: il locatore può ordinare agli inquilini di chiudere a chiave gli accessi alla casa, come la porta d’ingresso, a partire da una determinata ora. Tuttavia, nella pratica vi si oppone una ragione importante: le porte d’ingresso chiuse a chiave possono ad esempio rendere più difficile per i soccorritori prestare un rapido aiuto in caso di emergenza.
• Ascensori: Se un immobile dispone di ascensori, il locatore può regolamentarne l'accesso e l'utilizzo. Ad esempio, può chiedere agli inquilini di non lasciare viaggiare da soli i propri figli piccoli. Sono inoltre possibili indicazioni a non utilizzare l'ascensore con carichi superiori al peso complessivo consentito. Tuttavia, non è lecito limitare l'utilizzo a determinati orari.

In linea di principio, sono possibili ulteriori punti che possono comparire in un regolamento condominiale. Tuttavia, la maggior parte dei documenti si limita a questi aspetti della convivenza. Le singole disposizioni e regole sono spesso molto concrete.

Cosa non può contenere un regolamento condominiale?

Esistono tuttavia divieti e limitazioni che il locatore non può imporre attraverso un simile accordo. Tra questi rientrano, tra gli altri, i seguenti punti:

• Divieto di ricevere visite: Il locatore non può vietare ai propri inquilini di ricevere visite o di far pernottare gli ospiti.
• Divieto o limitazione del rumore dei bambini: Anche se molti inquilini sono disturbati dal rumore dei bambini, inquilini e locatori devono tollerare il volume dei bambini.
• Divieti di fare il bagno e la doccia: La possibilità di provvedere all'igiene personale rientra nell'uso conforme alla destinazione di un'abitazione. Il locatore non può vincolarla a determinati orari. Pertanto, un regolamento condominiale non può vietare di fare la doccia o il bagno durante la notte.
• Bucato: Il regolamento condominiale non può vietare né l'uso di una lavatrice e quindi il lavaggio della biancheria, né l'asciugatura nell'abitazione. Tali disposizioni sono giuridicamente invalide, poiché svantaggiano unilateralmente l'inquilino. Ciò vale anche in presenza di lavanderie e spazi per l'asciugatura. Tuttavia, in questi casi l'inquilino è responsabile, ad esempio, dei danni causati dalla formazione di muffa. Allo stesso modo, il locatore non può vietare di lavare durante gli orari di riposo, purché il livello di rumore sia sufficientemente basso. Può tuttavia limitare l'asciugatura della biancheria fuori dalla finestra o sul balcone al retro dell'edificio, oppure escluderla la domenica e nei giorni festivi.
• Animali domestici: Gli animali domestici sono un frequente motivo di controversia. Secondo la giurisprudenza attuale, il locatore non può vietare in generale agli inquilini di tenere animali domestici. Tuttavia, può subordinare la questione al singolo caso, prevedendo nel contratto di locazione la necessità del proprio consenso. Un divieto imposto tramite un regolamento condominiale generale non facente parte del contratto di locazione tuttavia è considerato insufficiente.
• Fare musica: il locatore può stabilire gli orari di riposo. Non può però vietare in linea generale hobby come fare musica. Finché ciò avviene entro limiti ragionevoli e non è eccessivamente rumoroso, lui e la comunità condominiale devono tollerare questo sottofondo acustico.

In caso di dubbio, avere riguardo!

Il regolamento condominiale dovrebbe disciplinare la convivenza senza stress. I locatori tendono a voler regolamentare il maggior numero possibile di dettagli. Spesso meno regole sono migliori e più conformi alla legge.

I conduttori tendono a sfruttare le regole fino ai loro limiti. In definitiva, tuttavia, tale documento serve a risparmiare problemi a tutte le parti coinvolte. I conduttori dovrebbero pertanto, anche in assenza di un regolamento condominiale, avere riguardo per gli altri conduttori nel proprio interesse e adeguare il proprio comportamento. In tal caso, idealmente, un regolamento condominiale sarebbe superfluo.

In quanto insieme di regole per la convivenza in un immobile, il regolamento condominiale è giustificato. Tuttavia, è rilevante ai fini contrattuali solo se fa parte del contratto di locazione e non impone al conduttore obblighi aggiuntivi né limita i suoi diritti.