Règlement intérieur : que peut-on y introduire et que ne peut-on pas y introduire ?

Dans les immeubles locatifs comportant plusieurs parties, un règlement intérieur fait partie des bonnes manières. Il doit contribuer à organiser les principaux éléments de la vie en commun, à prévenir les conflits et à mettre tous les locataires sur un pied d’égalité. Néanmoins, tout règlement intérieur n’est pas juridiquement contraignant et tous les aspects qui y sont réglementés ne doivent pas réellement être respectés. Que peut contenir le règlement intérieur et que ne peut-il pas contenir ?

Une jurisprudence fluctuante

La plupart des points traités ici sont soumis à une jurisprudence « fluctuante », caractérisée par des interprétations changeantes. De nombreux jugements tranchent les questions litigieuses de manière toujours nouvelle, de sorte qu’une déclaration générale juridiquement contraignante sur les détails n’est que rarement possible. En cas de doute, de nombreux problèmes éventuels doivent idéalement être clarifiés lors d’un entretien personnel ou, dans les cas extrêmes, devant un tribunal, avec des chances de succès incertaines.

La fonction du règlement intérieur

Lorsqu’un immeuble compte plusieurs logements, tous les occupants ne se comportent pas de la même manière. Selon les comportements et le degré de tolérance, des conflits peuvent survenir tôt ou tard. Un règlement intérieur peut contribuer à imposer à tous un code de conduite définissant les limites de leurs propres actions.

Parallèlement, le bailleur peut souhaiter orienter la manière dont son bien immobilier est utilisé et les comportements dans une certaine direction. Un règlement intérieur convient également à cet effet, en définissant des attentes envers les locataires qui vont au-delà du contrat de location. Le règlement intérieur est donc un instrument destiné à améliorer la vie en communauté dans un immeuble au moyen de règles aussi souples, mais claires, que possible.

Il n’existe aucune loi sur les règlements intérieurs

Important : aucune loi ne prescrit l’établissement d’un règlement intérieur. Il n’existe donc pas non plus de contenu précisément défini. La seule exception concerne la communauté des propriétaires d’un immeuble (WEG). Lorsque plusieurs parties possèdent des appartements en copropriété dans un immeuble, elles doivent établir un règlement intérieur. C’est ce que prévoit l’article 19 de la loi allemande sur la copropriété.

Un règlement intérieur est-il réellement contraignant ?

Bien qu’il n’existe aucune base légale pour l’établissement de telles directives, un règlement intérieur peut relever du droit des contrats et être juridiquement contraignant. Il convient de distinguer deux variantes possibles :

1. Si le règlement intérieur fait partie du contrat de location et est remis au locataire avec celui-ci, ce document est considéré comme faisant partie de l’accord contractuel et est juridiquement contraignante. Attention : dans ce cas, les modifications nécessitent l’accord du locataire !
2. Si le règlement intérieur ne fait pas partie du contrat de location, il n’est pas juridiquement contraignant. C’est par exemple le cas lorsque son contenu est affiché dans la cage d’escalier ou remis sur une simple feuille sans lien avec le contrat de location.

La différence réside dans les conséquences possibles après une infraction. Les locataires qui ne respectent pas un règlement intérieur général ont peu à craindre sur le plan juridique. Toutefois, le non-respect des règles peut être considéré comme une perturbation générale de la tranquillité de l’immeuble. Dans ce cas, le bailleur peut éventuellement agir contre eux.

Il en va tout autrement lorsqu’un règlement intérieur fait partie du contrat de location. Si un locataire enfreint alors les règles établies, le bailleur peut lui adresser un avertissement formel. Au préalable, il devrait toutefois le rappeler à l’ordre oralement ou par écrit et lui demander de respecter les règles. Après de nouvelles infractions, un avertissement formel peut conduire à une résiliation justifiée du contrat de location.

Le droit de la personnalité prime sur la tranquillité de l’immeuble – mais pas toujours !

Lors de l’évaluation du contenu du règlement intérieur, un autre point important doit être pris en compte. Les éléments mentionnés dans la liste ne doivent pas imposer au locataire des tâches allant au-delà des obligations prévues dans le contrat de location. Si, par exemple, seul un règlement intérieur prévoit le nettoyage de la cage d’escalier ou le déneigement de l’immeuble, cette obligation est invalide et ne doit pas être respectée. De telles dispositions ne sont valables que si l’obligation est déjà mentionnée dans le contrat de location.

En outre, le contenu ne doit pas porter une atteinte excessive à l’épanouissement personnel des locataires. Cela comprend par exemple les restrictions qui interdisent de manière disproportionnée l’utilisation normale du logement ou les activités normales dans celui-ci. Le fait de prendre une douche la nuit ou de faire la lessive le dimanche en sont des exemples.

Il est toutefois tout à fait possible de restreindre totalement ou fortement les activités gênantes, ou de les limiter à certaines heures, en invoquant la gêne excessive occasionnée aux autres locataires. Il peut notamment s’agir de jouer d’un instrument, d’écouter de la musique, de bricoler ou de faire des grillades sur le balcon. En cas de désaccord sur l’interprétation, il est utile de consulter la jurisprudence actuelle concernant le point concret.

Que peut contenir un règlement intérieur ?

Les bailleurs souhaitent volontiers régler de nombreux détails de la vie en communauté. Néanmoins, le règlement intérieur devrait se limiter aux éléments essentiels Limiter les points. Ce n’est que lorsque le règlement intérieur fait partie du contrat de location qu’il peut – contrairement à une version juridiquement non contraignante affichée dans la cage d’escalier ou remise individuellement – réglementer le déneigement, les travaux de jardinage ainsi que le nettoyage de la cage d’escalier et des autres parties communes. La plupart des autres contenus peuvent figurer dans les deux variantes du règlement. Il s’agit notamment de :

• Aération et chauffage : Le bailleur peut fixer des consignes générales concernant l’aération et le chauffage réguliers. Cela concerne par exemple le comportement dans les parties communes.
• Horaires de tranquillité : La plupart des règlements intérieurs contiennent des indications sur des horaires de tranquillité particuliers ainsi que sur le repos nocturne. Ceux-ci peuvent aller au-delà des dispositions légales de la commune, mais ne doivent pas rendre impossible le comportement habituel dans le logement. Les horaires de tranquillité typiques sont entre 22 heures et 6 heures, ainsi que les dimanches et jours fériés et, dans certaines régions, en plus, entre 12 et 15 heures. Dans certains cas, les activités bruyantes doivent déjà être limitées à partir de 19 heures.
• Utilisation des parties communes : Le bailleur peut fixer des règles concernant l’utilisation de parties communes telles que le jardin, le grenier, les couloirs de cave ou la cage d’escalier. Il s’agit généralement de l’accessibilité de ces espaces à certaines heures ou du comportement à y adopter.
• Propreté/entreposage d’objets : Le bailleur peut établir des règles concernant la propreté des parties communes. Il peut notamment s’agir du stockage des déchets ou des encombrants ainsi que du stationnement des vélos, poussettes ou autres objets. Mais toutes les interdictions ne sont pas autorisées. Le bailleur ne peut par exemple interdire de laisser des poussettes dans la cage d’escalier que si cela bloque la voie d’évacuation. Pour les vélos, une interdiction est moins contestable s’il existe une possibilité de rangement sûre dans la cave ou la cour arrière.
• Barbecue : En principe, il n’existe aucune autorisation légale générale de faire des barbecues dans les jardins communs ou sur le balcon. Dans certains cas, la configuration des lieux peut par exemple justifier une interdiction. Si de la fumée pénètre régulièrement dans les logements des autres locataires, le bailleur peut interdire les barbecues sur le balcon ou désigner dans le jardin un emplacement éloigné des fenêtres.
• Sécurité des accès : Le bailleur peut demander aux locataires de verrouiller les accès à l’immeuble, comme la porte d’entrée, à partir d’une certaine heure. Toutefois, une raison importante s’y oppose en pratique : les portes d’entrée verrouillées peuvent par exemple compliquer l’intervention rapide des services de secours en cas d’urgence.
• Ascenseurs : Si un immeuble dispose d’ascenseurs, le bailleur peut réglementer leur accès et leur utilisation. Ainsi, il peut par exemple être demandé aux locataires de ne pas laisser leurs jeunes enfants prendre seuls l’ascenseur. Il est également possible d’indiquer que l’ascenseur ne doit pas être utilisé avec des charges dépassant le poids total autorisé. En revanche, il n’est pas permis de limiter son utilisation à certaines heures.

En principe, d’autres points peuvent également figurer dans un règlement intérieur. Cependant, la plupart des documents se limitent à ces aspects de la vie en communauté. Les dispositions et règles individuelles sont souvent très concrètes.

Que ne doit pas contenir un règlement intérieur ?

Il existe toutefois des interdictions et restrictions que le bailleur ne peut pas imposer par le biais d’un tel accord. Il s’agit notamment des points suivants :

• Interdiction de recevoir des visiteurs : Le bailleur ne peut pas interdire à ses locataires de recevoir des visiteurs ou de les faire passer la nuit.
• Interdiction ou restriction du bruit des enfants : Même si de nombreux locataires sont gênés par le bruit des enfants, les locataires et les bailleurs doivent tolérer le niveau sonore des enfants.
• Interdiction de se baigner et de prendre une douche : La possibilité d’assurer son hygiène corporelle fait partie de l’usage conforme d’un logement. Le bailleur ne peut pas la soumettre à certaines heures. Par conséquent, un règlement intérieur ne peut pas interdire de prendre une douche ou un bain la nuit.
• Linge : Le règlement intérieur ne peut interdire ni une machine à laver et donc le lavage du linge, ni le séchage du linge dans le logement. De telles dispositions sont juridiquement invalides, car elles désavantagent unilatéralement le locataire. Cela vaut également lorsque des buanderies et des espaces de séchage sont disponibles. Toutefois, dans ces cas, le locataire est par exemple responsable des dommages dus à la formation de moisissures. De même, le bailleur ne peut pas interdire le lavage pendant les heures de repos, à condition que le niveau sonore soit suffisamment faible. Il peut toutefois limiter le séchage du linge sortant par la fenêtre ou sur le balcon à l’arrière de l’immeuble, ou l’exclure les dimanches et jours fériés.
• Animaux domestiques : Les animaux domestiques constituent un sujet fréquent de litige. Selon la jurisprudence actuelle, le bailleur ne peut pas interdire de manière générale à ses locataires de détenir des animaux domestiques. Mais il peut faire dépendre cette question du cas particulier en exigeant son accord dans le contrat de location. Une interdiction par le biais d’un règlement intérieur général ne faisant pas partie du contrat de location est toutefois considéré comme insuffisant.
• Faire de la musique : Le bailleur peut fixer des périodes de tranquillité. Il ne peut toutefois pas interdire de manière générale des loisirs comme la pratique de la musique. Tant que celle-ci reste dans des limites raisonnables et n’est pas excessivement bruyante, lui et la communauté des occupants doivent tolérer ces nuisances sonores.

En cas de doute, faire preuve d’égards !

Le règlement intérieur doit organiser une cohabitation sans stress. Les bailleurs ont tendance à vouloir réglementer autant de détails que possible. Souvent, moins de règles sont préférables et davantage conformes au droit.

Les locataires ont tendance à exploiter les règles jusqu’à leurs limites. En définitive, un tel document sert toutefois à épargner des ennuis à toutes les parties concernées. Les locataires devraient donc, même en l’absence de règlement intérieur, prendre en considération les autres locataires dans leur propre intérêt et adapter leur comportement. Dans ce cas, un règlement intérieur est idéalement superflu.

En tant que réglementation de la vie en communauté dans un immeuble, le règlement intérieur est justifié. Il n’est toutefois pertinent sur le plan contractuel que s’il fait partie du contrat de location et n’impose pas au locataire d’obligations supplémentaires ni ne restreint ses droits.